관리지역이란? 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역의 비교

토지에 대한 투자를 할때 관리지역이 인기가 많습니다.

그중에서도 계획관리지역이 가장 인기가 있습니다.

그러면 관리지역이 무엇이고 왜 계획관리지역이 인기가 있는지 알아보겠습니다.

예전의 준농림지역과 준도시지역이 합쳐진 것을 관리지역입니다.

도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위해서 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에  준하여 관리가 필요한 지역을 말합니다.

즉 다시 말해서 관리지역은 주로 보전을 목적으로 하면서도 개발의 목적도 가진 중간적인 성향을 가지고 있어서 필요하다면 언제든지 개발이 가능합니다. 물론 형질변경 등 개발행위 허가는 받아야 합니다.

관리지역은 다시 토지적성평가를 통해서 세분화가 됩니다. 

토지적성평가는 관리지역의 토지를 각각의 토지가 가지고 있는 교통여건이라든지, 자연환경, 제반 여건 등을 종합적으로 고려해서 땅의 가치 및 용도를 평가하는 절차입니다.

이러한 절차를 통해 관리지역은 다시 계획, 생산, 보전관리지역으로 세분화되는 것입니다.

* 계획관리지역 : 도시지역으로 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용 개발을 하려는 지역으로서 계획적 체계적인 관리가 필요한 지역입니다.

* 생산관리지역 : 농업, 임업, 어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역입니다.

* 보전관리지역 : 자연환경, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간확보 및 생태계보전 등을 위하여 보전이 필요하나 주변의 용도지역과의 관계등을 고려할 때 저연환경보전지역을 지정하여 관리하기가 곤란한 지역입니다.

	보전관리지역	생산관리지역	계획관리지역
허용용도	-단독주택 - 제1종 근린생활시설 (휴게음식점 제외) - 제2종 근린생활시설중 일부 (일반음식점 및 단란주점 제외) - 종교집회장, 의료시설 - 창고시설(농, 임, 축, 수산업용)등 - 위험물 저장 및 처리시설 - 동, 식물 관련 일부 시설	- 단독주택 - 공동주택(아파트제외) - 제1,2종 근린생활 시설 중 일부 (일반음식점, 단란주점 제외) - 농림,어업,축산업용창고시설 - 공장 중 일부(도정, 식품공장 등) - 위험물 저장 및 처리시설	- 단독주택 - 공동주택(아파트제외) - 제1,2종 근린시설숙박시설660㎡이하,3층 이하) - 공장중 일부 - 위험물 처리시설 - 2종지구단위계획 수립 시 부지면적 3만㎡이상일 때 아파트 건립가능, 학교부지확보 시10만㎡도가능
제2종지구단위계획	제한 불가능	제한 불가능	제한 가능
개발밀도	- 건폐율 : 20%이하 - 용적률 : 50~80%	보전관리지역과 동일	- 건폐울 40%이하 - 용적률 50~100%이하

관리지역이 세분화되기 전에는 임장활동으로 개발의 성격이 짙은 계획관리지의 토지를 분석하거나 찾기가 상당히 힘들었습니다.

하지만 이제는 세분화가 끝났기 때문에 토지투자에 관심이 있다면, 서류 분석을 통해 수월하게 할수 있습니다.

하지만 무저건 계획관리지역이라고 좋은 것은 아닙니다.

위의 표에서 보는 것처럼 건폐율이나 용적률, 행위 부분에서도 계획관리지역이 생산, 보전지역보다는 우위에 있습니다.

하지만 생산, 보전관리지역도 토지수요에 맞는 적절한 개발을 한다면 투자대비 좋은 수익을 기대할 수 있습니다.

앞의 표에 개발행위 허용 용도를 보면 계발관리지역에 2종지구단위계획이라는 용어가 나오는데 계획관맂역에는 지구단위계획을 수립할 수 있기 때문에 가치가 그만큼 큰것입니다. 같은 토지에 건축에 대한 허용 면적이 크다면 예를 들어 100평 토지에 바닥 면적을 40평으로 건축행위를 할수 있는 토지와 바닥면적을 20평으로밖에 건축할 수 없다면 결국 그 토지는 두배의 가치가 있을 것입니다.

* 건폐율과 용적률에 대하여.

* 용도지역과 건폐율, 용적률의 관계

또한 계획, 생산, 보전관리지역에서는 건축할 수 있는 건물의 층수가 모두다 4층 이하의 건물이지만 계획관리지역에서는 지구단위계획을 수립할 수있음로 건물이 높아집니다.

그래서 계획관리지역의 토지가 각광을 받고, 전문가들이 유망 토지라고 추천하는 것입니다. 하지만 실제 현장을 다녀 보면 농촌지역에서는 아직은 세분화가 큰 의미가 없습니다.

시골에서 농사를 하시는 어르신들이 세분화에 대해 전혀 이해하지 못하시기 때문에 계획관리지역이라 해서 특별하게 높은 가격을 받거나 하는 경우를 쉽게 볼수 없습니다.

위 표에서 보면 근생이라는 용어가 자주 나오는데 여기서 근생이라는 것은 근린생활시설 즉, 주택가와 인접해 주민들의 생활편의를 도울 수 있는 시설을 말하며 규모와 크기에 따라 제1종, 제2종 근린생활시설로 구분됩니다.

집앞에 담배가게같이 쉽게 이용할 수 있는 시설물들은 제1종 근린생활시설이고, 은행이나 기타 사무실 등 규모가 작은 건물들은 제2종 근린생활시설물입니다.

제1종은 동네 앞에 편하게 이용할수 있는 소매점을 생각하면 되고, 제2종은 좀더 걸어나가서 이용할 수 있는 시설이라 생각하면 됩니다.

여기서 계획관리지역에서는 둘 다 근생이 가능합니다.

하지만 생산, 보전관리지역에서는 일부만 허용되기 때문에 자칫하면 안 좋은 땅이라고 생각할 수 있지만 그렇지만은 않습니다.

비도시지역의 토지는 어떻게 개발되느냐에 따라서 토지의 가치가 달라지기 때문입니다.

또 어떤 용도로 쓰이는지에 따라 가치 또한 달라진다고 볼 수 있습니다.

모든 경제 논리는 수요와 공급의 원칙을 따르기 때문에 어떤 용도의 가치가 있느냐에 따라서 문제가 달라지기 때문입니다.

예를 들어 새로운 나들목 주변에 생산관리지역으로 편입된 토지가 있고, 농촌지역의 조그마한 동네의 계획관리지역에 있는 토지가 있다고 가정해볼 때, 과연 어느 토지가 더 가치가 있고 수익성 또한 앞설까를 생가해봐야 합니다. 이 같은 경우라면 당연히 생산관리지역의 토지가 더욱 좋은 토지일 것입니다.

왜냐하면 새로운 나들목이 생기면서 그 주변 토지는 접근성의 이유로 가치가 달라지기 때문입니다.

아마도 생산관리지역의 토지느 창고나 시설 등으로 개발이 되면 상당히 가치가 올라갈 것입니다.

여기서 보듯이 토지는 일단 용도지역도 중요하지만 어떠한 용도로 필요한지를 살표 보아야 합니다.

그래서 토지를 분석하기 위해서는 계획관리지역인지 보전관리지역인지를 따지는 것도 물론 중요하지만 반드시 개발의 축을 이해해야 합니다.

이상으로 관리지역에 대하여 알아보았습니다.

관리지역은 계획, 생산, 보전관리지역으로 나눌수 있고 개발의 용이가 편리한 곳은 계획관리지역입니다.

하지만 사용용도에 따라서는 생산, 보전관리지역도 아주 나쁜 토지는 아니기 때문에 토지투자시는 정확하게 어떤 용도로 하실건지를 확인후 투자하시 바랍니다.