금리인상이 부동산시장에 미치는 영향에 대하여

우리나라 경제는 미국의 금리에 상당히 영향을 받습니다.

모든 경제가 미국의 금리에 따라 요동을 칩니다. 물론 우리나라 뿐만이 아니라 전세계가 영향을 받습니다.

그래서 오늘은 금리인상이 부동산에 미치는 영향은 무엇인지 알아보겠습니다.

기준금리를 결정하는 한국은행 금융통화위원회에 부동산투자자들이 관심을 가지는 이유는 금리가 부동산에 미치는 영향이 크기 때문입니다. 금리와 부동산은 금리가 0.5~1% 오르면 집값이 1.5~2% 정도 하락하는 반비례관계입니다.

대출금리가 떨어지면 대출이자 부담이 줄어드니 임대인들은 급하게 팔 필요가 없어지고, 투자자들은 보다 쉽게 투자를 할 수 있기 때문에 금리가 떨어지면 부동산가격은 올라갑니다. 반대로 금리가 상승하면 대출이자 부담이 늘어나면서 임대인과 투자자모두 부담이 늘어나면서 임대인과 투자자 모두 부담이 커져 부동산가격은 내려가게 됩니다.

그런데 금리는 대출에만 영향을 주는 것이 아니라 통화정책과 환율에도 영향을 미칩니다.

금리가 상승하면 물가상승을 막을 수 있지만 예금금리 상승과 더불어 시중의 유동자금을 죄는 역할을 하면서 원화가치는 상승하고 환율을 하락하면서 수출과 내수경기 활성화에 부정적인 영향을 줍니다.

반면 금리가 내려가면 시중에 돈이 풀리면서 원화가치가 하락하고 환율은 상승해 수출에 도움을 주며 내수경기 활성화에 도움이 되지만 수입에 부담을 주고 물가상승 압력이 커질수 있으며 국내로 유입된 외국투자자본이 빠져나가는 부작용이 생길수도 있습니다.

이는 다시 말해 내수경제와 부동산시장을 살리기 위해서는 금리인하가 필요하며, 물가와 부동산시장을 잡으려면 금리인상이 필요하다는 말입니다.

이런 이유로 한국은행은 금리인상이나 인하에 신중할 수밖에 없지만 적어도 부동산투자자 입장에서는 저금리가 유리한 것이 분명한 사실입니다. 따라서 부동산투자자라면 금리의 변화에 관심을 가질 필요가 있으며, 우리나라뿐만 아니라 미국의 금리 변화까지도 에의 주시할 필요가 있습니다.

2015년 12월에 미국이 기준금리를 0.25% 올리면서 2008년 금융위기 이후 시작된 미국의 제로 금리행진이 끝났습니다.

그 후 지속적인 인상을 해 1.5~1.75%(2018년 3월기준)까지 상승했고 추가 금리인상 가능성이 높아지면서 미국 금리인상에 대한 우려가 더욱 커지고 있습니다.

태평양 건너의 먼 나라 미국의 금리인상까지 신경을 써야 하는 우리나라 부동산투자자들은 참 피곤할 수 밖에 없습니다.

그래도 미국 금리 인상이 우리나라에 미치는 영향이 크기 때문에 미국의 금리 변화에 대해서는 반드시 알고 넘어가야 할것입니다.

금리는 대출금리와 예금금리, 통화정책, 환율에 영향을 주면서 경제에 미치는 영향이 큽니다.

2008년 금융위기 이후 침체된 내수경기를 살리기 위해 세계 각국은 금리인하 정책을 펴고 있는데 유독 미국만 추가 금리인상 신호를 계속 주고 있습니다.

미국 경제 의존도가 여전히 높은 우리나라의 특성상 미국의 금리가 인상되면 우리나라의 기준금리도 어쩔 수 없이 올려야 하고 결국 부동산시장에 악영향을 주는것이 아니냐는 우려를 표하는 투자자들이 많습니다. 

미국이 금리를 올리는 표면적인 이유는 미국 경기가 회복세에 들어섰다고 판단하기 때문입니다.

미국 연방준비제도에서 중요하게 생각하는 것은 실업률과 경제성장률입니다. 금융위기 이후 10%까지 상승했던 미국의 실업률은 안정적인 수준으로 떨어졌고, 경제성장률 역시 회복세를 보이고 있습니다.

미국의 금리인상이 글로벌 경제침제와 신흥국의 경제위기를 불러올 수 있다는 우려가 많습니다. 그럼에도 불구하고 미국이 금리인상을 더 늦추기 어려운 이유는 미국 실물경제가 본격적으로 회복될 경우 경기과열에 대한 사전 대응의 의미가 있습니다. 또 기준금리는 중앙은행에서 경제를 통제하는 중요한 요소인데, 제로금리인하로 경기부양을 할 수 없습니다. 그래서 경제가 조금이라도 회복될 때 마지노선을 정해두고 기준금리를 어느 정도 수준까지는 정화할 필요가 있습니다.

미국경제가 회복세를 보이고는 있지만 예전보다는 여전히 불안한 상황이고 미국경제의 본격적인 회복에 대한 부정적인 시각도 있는 만큼 금리인상 타이밍을 놓치면 향후 금리 인상은 더 힘들어질 수 있다는 절박함도 미국의 금리인상 압력으로 작용하고 있습니다.

미국의 금리인사은 세계 각국에 미치는 영향이 크고 우리나라 역시 그 영향에서 자유로울 수 없습니다. 과연 과거 미국의 금리인상은 우리나라 경제에 어떤 영향을 주었을까요?

구분	기간	코스피	주택가격
1차	1985년 10월~ 1989년 3월	262%상승	평균 2배상승
2차	1993년 12월~ 1994년 12월	36%상승	보합
3차	1999년 1월~ 2000년 1월	98년 폭락 후 79%상승	98년 폭락이전 회복
4차	2004년 6월~  2006년 7월	138% 상승	평균 1.7~2배 상승

위의 표에서 보듯이 과거 미국은 1985년 이후 4번의 큰 금리인상 시기가 있었는데, 연간 7~8번에 걸쳐 2%P 정도 기준금리가 상승했습니다.

하지만 우려와 달리 우리나라 경제에 큰 영향을 주지는 못했습니다.

현재 글로벌 경제상황이 불확실성이 커진 상황이고 미국 역시 금리인상이 미치는 영향이 크다는 것을 알기 때문에 기준금리를 올리더라도 점진적으로 올릴 수 밖에 없습니다. 미국의 금리인상 목적이 경제의 발복을 잡기 위함이 아니라 경제회복에 대한 부정적인 영향을 최소화하면서 비정상인 제로금리를 점진적으로 정상화시키겠다는 의미라는 점을 잘 알아야 합니다.

결론적으로 향후 미국의 추가 금리인상은 단기간에 큰 폭으로 인상하기보다는 매년 0.5%정도 수준으로 2~3년에 결쳐 2020년까지 2.5~3%정도까지 기준금리인상이 될 가능성이 있습니다. 실체를 모르는 공초가 무섭듯이 미국 금리인상에 대한 공포로 괴담에 가까울 정도의 소문과 우려가 많습니다.

하지만 2015년 12월 이후 막상 미국의 기준금리가 인상된 후 큰 변화를 느끼지 못했습니다.

미국의 금리인상에 대한 정확한 배경과 내용을 알고 나면 지나치게 두려워 할 필요는 없습니다.

미국의 금리인상으로 인한 달러 강세는 일부에서 걱정하는 수준까지는 되지 않을 가능성이 크고, 과거 미국 금리인상 시기에 한국의 주가 및 부동산가격은 오히려 상승한 적이 더 많았으며, 우리나라 경제의 미국 의존도가 예전보다 낮아지기도 했습니다.

또한 우리나라의 가계부채가 급증한 마당에 급격한 금리인상은 가계부채 건전서에 문제가 될수 있습니다. 글로벌 환율전쟁이 시작된 상황에서 수출경쟁력 약화를 무릅쓰고 미국의 금리인상을 했다고 해서 한국은행이 금리를 급하게 올리기는 쉽지 않을 것입니다.

미국 금리인상은 그 시기와 폭이 문제일 뿐 기정사실이기에 지나친 두려움을 가질 필요는 없습니다. 하지만 우리나라 역시 그 영향에서 자유로울 수 없고 매년 0.25%정도 인상 가능성은 있으며 가계부채로 인한 대출규제가 계속 강화되는 추세이기 때문에 무리한 대출은 지양하고 보수적이고 안정적인 자금계획을 세울 필요가 있습니다.