보증금을 돌려받지 못했을 경우

2016년 개정된 주택임대차보호법에 따라 차임, 보증금, 임대차기간, 임대주택반환, 임차주택의 유지 및 수선의무에 관한 분쟁에 대한 조정을 한 내용을 대한법률구조공단 주택임대차분쟁조정위원회에서 이루어진 사례를 가지고 작성된 글입니다.

1. 사건의 개요.

신청인(임차인)은 피신청인(임대인)과 서울 강남구 소재 주택에 관하여 보증금 400,000,000원, 기간 2013년 12월 27일부터 2년간으로 정하여 임대차계약을 체결하였습니다. 이후 양 당사자는 같은 목적물에 관하여 보증금 480,000,000원(80,000,000증액), 기간 2015년 12월 27일부터 2년간으로 정하여 재계약을 체결하였습니다.

신청인은 위 재계약 기간만료 3개월 전 피신청인에게 계약을 갱신하지 않겠다고 통보하였으나 피신청인이 후속 임차인을 구해 보증금을 마련할 시간을 달라고 요청하여 2018년 3월 6일까지 기다려주기로 하였습니다.

그러나 신청인은 피신청인이 후속 임대차계약을 체결하기 위해 충분히 노력하지 않고 있다고 판단하였고, 이에 위약정 일자까지 보증금을 반환할 것과 만일 반환이 지체될 경우 지연손해금을 지급할 것을 구하기 위하여 조정위원회를 찾게 되었습니다.

2. 조정과정.

조정 절차가 진행 중이던 2018년 3월 19일 신청인은 피신청인에게 임대차목적물을 반환하였습니다. 피신청인은 현재 후속 임차인을 구하기 위해 애쓰고 있다면서 최대한 빠른 시일 내에 보증금을 반환하겠다는 의사를 밝혔습니다. 또한 피신청인은 반환 지체에 대하여 일정한 지연손해금을 부담하겠다고 하였습니다.

관련 법리에 의하면 임대차계약의 종료에 따른 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 목적물 반환 의무는 동시에 이행의 관계에 있는바(대법원 1990. 12. 21 선고 90다카 24076 판경 등 참조)임차인이 목적물을 반환하였음에도 불구하고 임대인이 보증금을 반환하지 않은 때에는 목적물 반환일 이후부터 보증금 반환 지체에 따른 지연손해금이 발생합니다.

따라서 피신청인은 신청인이 주택을 반환한 다음날인 2018년 3월 20일부터 지연손해금을 부담해야 할 것으로 검토되었습니다.

다만 그 지연손해금의 비율에 관하여 신청인은 민법상 이율인 연 5%를 주장하는 반면 피신청인은 연 3%를 주장하여 서로 의견이 대립되었습니다.

양 당사자 모두 반환 기한을 특정하지는 않고 피신청인이 후속 임차인을 구하는 즉시 보증금을 반환하는데 동의하고 다만 지연손해금의 비율에 관하여서만 입장 차이가 있는 상황이라는 점을 고려하여 그 비율에 관한 당사자간의 합의를 유도하였습니다.

3. 결과.

위와 같은 조정과정을 거쳐 피신청인이 후속 임대차계약을 체결하는대로 신청인에게 보증금 480,000,000원울 반환하되, 피신청인은 신청인이 피신청인에게 목적물을 반환한 다음날로부터 보증금 반환일까지 매달 연4%의 비율로 계산한 지연손해금(480,000,000원 x 0.04% / 12개월 = 월 1,600,000원)을 지급하기로 합의하였습니다.

또한 위 지연손해금의 지급마저 지체될 경우에 관한 신청인의 우려를 감안하여, 그 경우에는 그 지연손해금에 대하여 각 지급 기일 다음날로부터 다 갚는 날까지 민법상 이율인 연 5%의 비율로 계산한 지연손해금을 별도로 지급하기로 하는내용의 합의를 돌출하였습니다.

정말 많은 경우가 발생하는 경우입니다.

임차인은 목적물을 반환하고 임대인은 보증금을 반환하면 되는데 어느 한쪽에서 이행하지 못해서 생기는 일들입니다.

최종적으로 법의 힘을 빌릴수도 있지만 그러기 전에 해결할수 있는 방법을 찾아보는게 좋을듯합니다.