재개발이란 무엇이며 재개발의 절차에 관하여

재개발과 재건축은 비슷하지만 차이점이 있습니다.

재건축에 대하여는 지난시간에 충분히 알아보았고 이제부터는 재개발에 대하여 알아보겠습니다.

* 재건축이란?

* 재건축 추진절차에 대하여

* 리모델링사업과 재건축사업의 차이점에 대하여

재개발사업은 기반시설이 열악하고 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기위해 시행하는 사업입니다.

노후화된 아파트 단지를 새 아파트 단지로 개발하는 재건축사업과 달리 주거환경까지 개선하는 공공사업의 성격도 가지고 있습니다.

재건축은 구조적 안전성 확보, 토지이용 효율성 향상을 목적으로 강남 지역에 집중되어 있습니다. 반면에 재개발은 도시기반시설 확충을 목적으로 하기 때문에 서울의 강남 외 지역에 많이 분포되어 있습니다. 세입자에 대한 지원에도 차이가 있습니다. 재건축은 철거가 되면 전세보증금만 받고 이사를 가야 하지만 재개발은 세입자가 기준자격이 되면 임대주택을 받거나 주거대책비를 받을 수 있습니다.

재개발사업의 경우 조합원은 청약통장이 없어도 입지가 좋은 새집을 마련할 수 있고, 좋은 면적, 동, 층을 미리 배정받을 수 있으며, 재건축같이 사업 진행단계별로 시세가 점차 상승하면서 투자 수익이 발생합니다.

하지만 보통 개발사업이 그렇듯이 부동산시장의 분위기, 정부와 서울시 등 지방자치단체의 정책, 조합 내부의 문제 등 변수가 많아서 사업기간이 당초 예상보다 지연되거나 추가분담금이 늘어날 수도 있습니다.

만일 재개발사업이 과열되면 투기수요가 유입되어 과도한 지분 쪼개기가 성행하면서 사업성이 나빠질 수 있고 심한 곳은 무산되는 경우도 있어서 장기적인 투자전략과 자금계획을 가지고 접근하는 것이 좋습니다. 참고로 지분 쪼개기는 1인 소유였던 단독주택이나 다가구주택 건물을 용도 변경해 다수의 소유자로 만들어 조합원 지분을 늘리는 편법을 말합니다.

이로 인해 조합원의 분양가 상승, 건설회사의 마진 축소, 조합원에게 작은 평수가 배정되는 등의문제가 발생해 사업성이 악화되거나 사업기간이 심하게 지연되는 경우 사업이 무산되기도 합니다. 이에 서울시에서는 2002년 12월 30일 이후 구분된 물건은 합산해서 하나의 분양대상으로 보고 있습니다.

그러면 재개발 사업의 진행절차에 대하여 알아보겠습니다.

재개발사업의 진향절차는 '기본계획수립 - 정비계획수립 및 지정 - 추진위원회구성 및 승인 -조합설립 인가 - 사업시행 인가 - 시공사 선정 - 관리처분계획 인가 - 이주, 철거, 착공, 분양 - 준공, 조합해산 및 청산' 으로 진행됩니다. 재건축사업 진행과정과 비슷해서 재건축 추진절차를 이해했다면 크게 어려운 점은 없을 것이기에 재건축과 중복되지 않는 내용 위주로 성명드리겠습니다.

1. 기본계획 수립과 정비 기본계획 수립 및 지정.

재개발사업 역시 도정법에 의해 기본계획이 수립되어야만 사업이 가능하기에 재개발 초기 단계에 진입을 원하는 투자자라면 정비 기본 계획이 수립되어 있는지, 그리고 정비구역이 지정되어 있는지 확인해야 합니다. 구역 지정이 중요한 이유는 조합원 숫자를 늘리는 지분 쪼개기가 구역 지정 이후 불가능해지기 때문입니다.

구역 지정 이후에 지분 쪼개기를 하면 분양자격이 박탈되며 현금청산 대상이 됩니다.

주택 재개발정비사업 구역 지정요건인 호수밀도(정비구역 면적 1ha당 건축되어 있는 건축물의 동수)와 면적기준은 투자자 입장에서는 굳이 숙지하지 않아도 되고, 필요하다면 인터넷을 검색해보면 됩니다.

2. 추진위원회 구성 및 승인.

토지 등 소유자의 1/2 이상 동의를 얻어 추진위원회를 구성한 후 승인을 받은 추진위원회는 조합설립 인가 준비 등의 업무를 하게 하고, 조합이 설립되면 추진위원회 업무는 조합으로 이관됩니다.

재개발 조합설립추진위원회는 주민 임의로 추진위원회를 설립해 이권다툼을 벌이는 것을 막기 위해 복수 추진위원회가 인정되지는 않습니다. 추진위원회가 구성되면 재개발사업이 본격적으로 시작되므로 투자자들의 기대감이 높아지면서 가격도 상승하기 시작하는 단계입니다.

3. 조합설립 인가.

토지 등 소유자의 3/4 이상 및 토지면적 1/2 이상의 동의를 얻어 조합을 설립합니다. 재건축사업은 조합설립에 동의한 자만이 조합원이 되고 동의하지 않은 자는 조합원 지위가 박탈되지만 재개발사업은 조합설립 당시 사업시행구역 안에 있는 토지 등 소유자가 사업에 동의하지 않아도 조합원 자격이 생깁니다.

조합설립 인가가 되면 재개발 사업이 본 궤도에 올라가는 것이므로 사업 무산에 대한 위험은 많이 줄어들면서 투자수요가 본격적으로 유입되고 그만큼 가치 상승도 동반됩니다.

4. 사업시행 인가.

사업시행 인가는 재개발조합이 진행하는 일체의 재개발사업 내용을 최종적으로 확적하고 승인하는 절차입니다. 사업시행 인가가 완료되면 건립세대 수와 예상면적 배정, 추가부담금 예측이 가능하기 때문에 조합원들은 보유하고 있는 재개발 물건을 계속 보유하는 것이 좋을 지 정리하는 것이 좋을지 고민하게 됩니다.

재개발사업이 승인되면 이제는 위험이 거의 사라지고 시공사 선정과 관치처분계획 인가만 받으면 되기 때문에 그동안 불안해서 눈치를 보던 투자자들까지 움직이면서 이 시기에 투자수요가 가장 많이 유입됩니다.

참고로 2017년 8.2 대책으로 2018년 1월 25일 이후 투기과열지구에서 사업시행인가를 신청하는 재개발 조합은 관리처분계획인가후부터 소유권이전 등기 시까지 재개발 조합원분양권 전매가 금지됩니다.

5. 시공사 선정.

사업시행 인가를 받고 나면 경쟁입찰 방식으로 조합원 총수의 과반수 이상이 참석해서 투표로 시공사를 선정하게 됩니다. 종전 재개발사업에서는 사업초기 단계에 시공사를 선정해 필요 이상으로 사업과열을 부추기는 등 부작용이 적지 않았기 때문에 도정법에서는 사업계획 승인 이후 시공사를 선정할 수 있게 했습니다.

지분제 방식으로 추진하는 조합이라면 조합설립 직후에 시공사를 선정할수 있습니다.

재개발사업을 통해 조합원에게 분양되는 주택은 청약을 통한 일반분양과 달리 보증이 되지 않기 때문에 조합원들의 피해를 최소화하기 위해 도정법에서는 시공사가 시공보증을 의무화하도록 명시하고 있습니다.

6. 관리처분계획 인가.

관리처분계획을 통해 조합원이 출자한 자산의 규모와 새로 얻게 될 주택의 가치를 산정해 환급 또는 추가부담금이 결정됩니다. 이에 따라 조합원은 청산 또는 분양신청을 하게 되는데 관리처분계획 인가일 기준으로 조합원 입주권을 취득할 수 있습니다.

재건축사업은 과밀억제권역이 아니면 소유한 주택 수만큼, 과밀억제권역에서는 3주택 이하, 과밀억제권역 투기과역지구에서는 1주택을 공급받습니다. 반면에 재개발사업은 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적 범위에서 2주택을 공급받을 수 있고 이중 주거전용면적 60제곱미터 이하로 공급받는 1주택은 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매할 수 없습니다.

관리처분계획 인가가 되면 조합원의 대지지분에 따른 신규 주택의 배정면적, 추가분담금과 환급금 등을 명확히 알 수 있어서 배정된 동이나 호수가 마음에 들지 않거나 추가분담금이 부담스러운 조합원의 물건이 급매물로 나오기도 합니다. 관리처분계획 인가가 끝나면 재개발사업의 위험은 사라지고 이주, 철거, 착공에 들어가기 때문에 실입주를 원하는 투자자들이 유입됩니다.

7. 이주, 철거, 착공, 분양

재개발조합은 공사기간 동안 조합원들의 주거 문제를 해결할 수 있도록 임시 수용시설을 짓거나 주택임대자금을 융자하는 등 이주비 지원을 해야합니다. 이주비는 재개발의 사업비용에서 충당하기 때문에 결국 조합원들이 부담해야 하는 비용이므로 그 비용이 많다고 해서 조합원에게 마냥 유리한 것만은 아닙니다.

반면 세입자는 재건축과는 달리 재개발에서는 자격이 되면 주거대책비 또는 임대아파트를 지원받을 수 있습니다. 아무튼 투자자금이 적게 들어갈수록 입주권은 매매할 때 유리하기 때문에 이주비는 받을 수 있는 만큼 받아두는 것이 좋습니다.

종전에는 관리처분 전에 이주와 철거를 시작해 관리처분이 지연될 경우 임시주거비 증가와 시공사의 무리한 추가부담금 제시 등의 문제점이 있어서 도정법에서는 관리처분계획 인가 이전에 철거를 금지하고 있습니다. 이주가 마무리되면 철거와 착공에 들어가게 되고, 잔여분에 대해서는 일반분양을 합니다.

8. 준공인가, 이전고시, 조합청산 및 해산.

공사가 완료되면 마지막 절차로서 사업계획승인 내용대로 건축되었는지 확인받은 후 사업 승인을 받게 되고, 사용 승인이 완료되면 입주가 가능합니다. 조합은 종전에 소유한 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축시설의 가격에 차이가 있는 경우 이전고시 후 그 차액에 상당하는 청산금을 지급하거나 징수하게 되고, 청산이 완료되고 소유권이전이 끝나면 조합은 해산합니다.