재개발투자는 분양자격을 꼭 확인하는 것이 중요합니다.

재개발 조합원이 보유한 건물과 토지에 따라 분양자격 유무가 결정되면 분양자격이 없으면 현금 청산이 될수도 있으므로 분양자격을 꼭 확인해야 합니다. 재개발 물건을 구입할 경우 재개발 분양자격이 되는지를 필수적으로 확인해야 합니다.

매입하고 나니 재개발 분양자격이 없는 물건이어서 현금청산이 되는 경우도 간헐적으로 발생하는데, 새 아파트 입주권을 받기 위해 재개발투자를 하는 것이고 투자가치가 생기는 것이기에 재개발투자자라면 재개발 분양자격에 대해 반드시 알아둘 필요가 있습니다.

도정법의 지방자치단체 조례에서 규정하고 있는 서울시 재개발 분양자격에 대해 상세히 알아보겠습니다.

1. 건물과 토지를 모두 소유한 경우.

주택(주거용으로 사용되는 무허가주택이나 주거용 오피스텔도 포함)을 소유했을 때는 면적에 상관없이 아파트 입주권 배정이 가능합니다. 하지만 주거용이 아닌 창고 등의 건물과 토지를 소유하고 있을 경우에는 토지만 소유한 경우에 해당되는 규칙에 따라 분양자격이 결정됩니다.

2. 토지만 소유한 경우.

900제곱미터 이상의 토지에는 항상 분양자격이 주어지지만 30제곱미터 이하는 분양자격이 주어지지 않고 현금청산만 가능합니다. 30~90제곱미터의 토지는  공유지분이 아닌 단일 필지이고, 사업시행 인가부터 공사 완료까지 세대원 전원이 무주택자라면 분양자격이 생깁니다.

하지만 지목이 도로이고 도로로 사용하는 경우에는 분양자격이 제한됩니다. 또한 최종 소유자가 무주택자여도 소유자가 여러 번 변경된 경우에는 그 동안의 소유자 중에 한번이라도 주택을 소유한 사람이 있다면 분양자격이 제한됩니다.

3. 건물만 소유한 경우.

주거용으로 사용하고 있다면 분양자격이 주어지지만 감정평가액이 적으면 순위에서 밀려 원하지 않는 면적이 배정되거나 주택 배정을 못 받는 경우가 생길 수도 있습니다.

4. 토지소유주와 주택소유자가 다른 경우.

주택은 분양자격이 주어지지만 토지는 토지 소유자격에 따라 판단합니다. 주택과 90제곱미터 이상 토지를 보유한 경우에는 모두 분양자격이 있지만 부부가 각각 보유하고 있다면 부부합산원칙에 따라 하나의 분양자격만 주어집니다. 주택과 30제곱미터 이하 토지를 보유한 경우에는 주택은 분양자격이 있지만 토지는 분양자격이 없습니다. 주택과 30~90제곱미터 토지를 보유한 경우 주택은 분양자격이 있고, 토지는 무주택이고 지목이 도로가 아니라면 분양자격이 주어집니다. 하지만 부부가 주택과 90제곱미터 이상 토지를 각각 보유한 경우에는 부부합산원칙에 ㄸ라라 하나의 분양자격만 주어집니다.

5. 공동으로 땅을 소유한 경우.

하나의 필지를 여러 명이 소유한 공유의 경우 조레시행일(2003년 12월 30일)이전에 분할된 것은 인정되지만 조례시행일 이후 분할된 것은 인정되지 않습니다. 에를 들어 5천제곱미터 1필지를 5명(1천제곱미터씩)이 공유로 2003년 1월 1일 부터 소유하고 있다면 5명 모두에게 분양자격이 주어지지만 2004년 1월 1일 부터 소유하고 있다면 분양자격은 하나만 주어집니다.

또 다른 예로 300제곱미터 1필지를 부모님 사망으로 2003년 1월에 형제가 상속을 받았다면 형제 모두 분양자격이 주어지지만 2004년 1월에 상속을 받았다면 하나의 분양자격이 주어지지만 2004년 1월에 상속받았다면 하나의 분양자격만 주어집니다.

6. 가족이 한 구역에 여러 물건을 매입한 경우.

관리처분계획일 이전에 세대 분리되거나 명의 변경된 자녀에게는 별도의 분양자격이 주어집니다. 하지만 부부는 세대를 분리하더라도 동일세대로 보기 때문에 세대가 분리되었다 하더라도 하나의 분양자격만 주어집니다. 예를 들어 세대 분리된 부부가 같은 구역에 각각 재개발 물건이 있는 경우 부부, 세대 합산기준에 따라 하나의 분양자격만 주어집니다.

7. 다세대와 다가구주택.

구분등기가 된 다세대주택은 각 세대들에게 면적과 산관없이 분양자격이 주어지지만 구분등기가 되지 않는 다가구주택은 전 세대를 통틀어 하나의 분양자격만 주어집니다. 다가구주택에서 다세대주택으로 분할된 경우에는 기간에 따라 적용기준이 달라집니다. 서울시 도정법 조례시행일인 2003년 12월 30일 이후에 분리되었다면 하나의 분양자격만 주어지지만 2003년 12월 30일 이전에 분리되었다면 전용면적 60제곱미터 이하의 공동주택이나 임대아파트가 배정되고 전용면적 60제곱미터를 초과하는 경우에만 분양자격이 주어집니다.

8. 일반다세대와 구분다세대.

다세대는 일반다세대와 구분다세대로 나누어지는데 일반다세대는 건축허가 최초일로부터 공동주택으로 건립된 건축물로 개수만큼 분양대상이 주어집니다.

구분다세대는 최초에는 단독주택 또는 다가구주택으로 건축행위만 준공 이후 집합건물로 구분(전환, 분리)등기를 한 것으로 소위 지분쪼개기라고 합니다. 서울시 도정법 조례시행일인 2003년 12월30일 이후에 구분되었다면 합산해서 하나의 분양자격만 주어집니다.

기존의 건축물을 멸실한 후 새로 지어 용도를 변경애 분양대상이 되도록 하는 신축 쪼개기는 투기수요의 유입으로 조합원 수가 급증하면서 사회적 문제가 되자, 2008년 7월부터 서울에서는 기준일(허가일)이후에 신축한 물건은 모든 세대를 합산해 아파트를 하나만 배정합니다.

9. 무허가 건축물.

무허가 건축물도 주거용으로 사용했다면 아파트 입주권 배정이 가능하지만 모든 무허가 건축물이 해당되는 것은 아니고 다음 요건(서울기준)을 만족하는 무허가 건축물만 입주권 배정이 가능합니다.

* 1981년 12월 31일 현재 무허가 건축물 대장에 등재된 건축물.

* 1981년 제2차 항공촬영사진에 수록되어 있는 무허가 건축물.

* 재산세 납부 등으로 공부상 1981년 12월 31일 이전에는 존립되었다는 확증이 있는 건축물.

* 1982년 4월 8일 이전에 건립된 연면적 85제곱미터 이하의 주거용 건물로서 1982년 제1차 항공촬영사진에 수록되어 있거나 재산세 납부 등 공부상 1982년 4월 8일 이전에 건립되었다는 확증이 있는 무허가 건축물.

* 1989년 1월 24일 당시의 무허가 건축물(사용 승인, 준공 인가를 받지 못한 건축물 포함)중 조합정관에 정하는 건축물.