투자용 부동산의 공실률 관리에 대하여

투자용 부동산은 주수입이 될수도 있고 부수입이 될수도 있습니다.

하지만 결과론적으로 보자면 수익이 목적이기 때문에 투자용 부동산은 공실률이 최소여야 합니다.

공실률은 비어있는 방이나 사무실 비율을 나타내는 것으로 공실로 인해 임대수익이 줄어 가치가 하락하므로 공실을 줄이는 것이 중요합니다.

공실률은 임차인을 구하지 못한 빈방이나 빈 사무실의 비율이 얼마나 되는지를 나타내는 비율로, 10개의 방이 있는 다가구주택의 경우 공실률이 20%라면 10개의 방 중 빈방이 2개라는 의미입니다. 공실은 임차인을 구하지 못해 임대료를 받지 못하는 상태가 된 빈방이나 빈 사무실을 말합니다. 공실 수만큼 손실이 발생하기 때문에 공실을 최소화하는 것이 수익률을 높이는 것보다 더 중요할 수도 있습니다.

높은 임대료를 받다가 공실이 되면서 공실기간이 길어지는 것보다는 차라리 월세는 다소 낮더라도 공실이 없거나 공실이 생기더라도 공실기간이 짧은 것이 낫습니다. 물론 공실이 전혀 없으면 가장 좋겠지만 현식적으로 공실이 전혀 없을 수는 없고, 통상적으로 5~20% 정도의 공실을 감안해서 수익률을 계산하는 것이 좋습니다. 준공년도 5년 이내 신축 공실률은 5~10% 정도, 10년이상이면 10~20% 정도로 생각하면 대체적으로 무난합니다.

아무튼 공실이 발생하면 새 임차인을 구해야 하는데 새 임차인의 임대료가 전 임차인이 내던 임대료보다 낮을 경우 수익률이 하락하고 이는 매매가격 하락으로 이어지면서 임대인은 자산가치 하락으로 인한 손실이 발생하게 됩니다. 그래서 가끔식 이렇게 가치가 하락하는 것을 막기 위해 높은 임대료를 받던 업종이 빠져 나가버리면 일부러 공실로 비워둔 상태에서 매매하는 경우도 종종 볼수 있습니다.

임대료가 낮은 임차인을 넣어버리면 수익률 하락에 따른 가치 하락이 현실화되지만 공실일 경우에는 임대료 손실이 있어도 예전 임대료를 기준으로 매매를 진행할 수도 있기 때문입니다.

공실이 발생하면 고정적으로 받던 임대료를 받지 못해 금전적인 손실이 생기고 새로운 임차인을 구해야 하는 심리적인 부담도 커서 가급적 공실이 생긱지 않도록 미리 예방하는 것이 좋습니다. 

임대료를 받는 임대인과 임차료를 내는 임차인은 공존의 관계이며, 임차인이 장사가 잘 되어서 월세를 잘 내고 공실도 생기기 않을 것입니다.

그러니 임대인은 임차인이 영업을 잘할 수 있도록 최대한 지원해야 합니다. 건물의 청결 상태를 잘 관리해주는 것은 기본이고 임대료는 가급적 주변 시세와 비슷한 수준으로 맞추는 것이 좋습니다.

임대료의 균형이 깨지면 임대인과 임차인 어느 한쪽은 피해를 보기 때문에 많은 분쟁이 생기기도 하는데, 주변 시세만큼 받는 것이 가장 공평하고 분쟁을 줄이는 방법입니다.

욕심을 내서 과도한 임대료 인상을 요구하면 임차인 입장에서는 수익 악화로 이어질 수있고 감정까지 나빠지면서 계약연장을 거부할 수도 있습니다. 이는 결국 공실이 생기는 빌미를 제공하는 것이며, 임차인이 임차료 납부를 늦추면서 속을 썩일 수도 있습니다.

임차인이 장사가 잘되면 월세를 더  올려 받는 경우가 많은데 물론 장사가 잘되니 월세를 더 낼 수도 있지만 상가 입지가 좋거나 건물관리를 잘해서 매출 증대에 직, 간접적으로 영향을 준 것이 아니라면 임차인이 열심히 노력해서 매출을 늘리고 장사가 잘 되는 것인데 무조건 임대료를 올려달라는 것은 바람직하지 않습니다. 다만 주변 시세를 감안해서 낮은 수준이라면 영업 상황에 따라 계약 갱신 시점에 임대료 인상을 요구해도 괜찮습니다.

추가로 임차인들의 하자수리 요구에는 빨리 대응해주는 것이 좋습니다. 모든 시설물은 하자가 발생하기 마련이기에 임차인들의 하자수리 요구는 피할 수없는 현실입니다. 솔직히 임차인들에게 하자를 수리 해달라는 연락을 받으면 귀찮기도 하고 짜증이 날수도 있습니다. 하지만 입장을 바꿔놓고 생각해보면 가장 귀찮고 짜증나는 사람은 시설물을 사용하다가 고장이 나서 불편한 임차인입니다.

임차인 입장에서는 나름대로 마음먹고 임대인에게 수리해달라고 연락하는 것입니다. 그런데 임대인이 빨리 대응해주지 않거나 무시한다면 임차인들은 계약만기가 되면 다른 곳으로 알아보리라고 결심하는 계기가 될 수도 있습니다. 그러니 하자수리 요청이 접수되면 조금 귀찮더라도 최대한 빨리 대응해 주는 것이 좋습니다.

어짜치 내 건물의 시설물이고 잘 수리해 놓아야 다음에도 다른 임차인을 구할 수 있기에 최대한 신속하게 하자수리를 해주는 것이 좋습니다.

혹시라도 사용자 고의 과실에 따른 파손이 명백한 경우라면 임차인을 통해 확인한 후 수리비를 청구해도 되지만 하자 원인이 불분명한 경우라면 건물주인 임대인이 수리하거나 임대인과 임차인이 반씩 부담하는 것이 합리적입니다.