전세보증보험으로 소중한 전세금을 지키는 방법

정부의 강도높은(?)정책들로 인하여 유행하던 갭투자가 조금은 조용해 진것 같습니다.

갭투자란 높은 전세금을 안고 본인돈은 조금만 투자하여 시세차익을 노리는 투자방법중 하나입니다.

매수자 입장에서는 적은돈으로 투자를 할수 있다는 매력이 있지만 전세세입자 입장에서는 집이 잘못되서 경매로 넘어간다던지, 임대인의 사정상 전세금을 반환받지 못할 경우가 생긴다면 임차인은 난감한 사태가 발생되는 것입니다.

이럴경우를 대비하여 보증보험회사가 보증금을 먼저 반환해 주는 " 전세금 반환보증보험" 이라는 제도가 있습니다.

오늘은 이 전세보증금 반환보증에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

전세보증금 반환보증이란 무엇일까요? 

전세계약 종료 후 임대인이 전세보증금을 반환할ㄹ 수 없는 경우 주택도시보증공사가 임대인을 대신하여 인차인에게 전세보증금을 반환하여 주는 제도 입니다.

즉 계약만료가 되었는데 임대인이 전세보증금을 돌려줄 여건이 안되었을 때 주택도시보증공사에서 먼저 돈을 주기때문에 임차인입장에서는 전세보증금 반환에 대하여 걱정을 안해도 된다는 의미입니다.

전세보증금 반환보증은 이런분들에게 권해드립니다.

1. 전세보증금을 제때에 못 받아서 이사를 못 갈 걱정이 걱정되는 세입자들.

2. 전세로 살고 있는 집이 경매에 넘어가서 전세보증금을 못 받을가봐 걱정되 세입자.

3. 전세보증금 회수를 위한 법적조치를 스스로하는것이 걱정되는 세입자.

4. 전세집을 직원 숙수로 사용하고자 하는 법인 세입자 등등 입니다.

전세금반환보증보험을 신청하는 기간과 가능주택및 보증한도에 대하여 알아보겠습니다.

전세금반환보증보험을 신청하시려는 분들은 잔금지급 후 전입신고를 한 날로부터 "전세계약기간중 절반이 지나기 전"에 신청해야 합니다.

2년 전세계약을 했다면 1년이 이내에 전세금반환보증보험을 신청해야 합니다.

그리고 전세금반환보증보험 기간이 만료되어 연장을 할 경우에는 만기 1개월전에 신청하면 됩니다.

사업자가 아닌 일반임차인의 경우 단독주택, 공동주택, 주거용오피스텔에 가능합니다.

보증한도는 주택가격에서 선순위 채권금액을 제외한 금액만큼 보증이 가능합니다. 선순위채권이란 전세보증금보다 우선변제가 가능한 것들입니다. 예를들면 4억짜리 주택에 은행대출이 2억이 있다고 할때 전세보증금 보증가입은 2억까지만 가능하다는 이야기입니다.

그러므로 선순위가 있는 주택에 대하여는 좀더 알아보고 전세로 들어가는 것을 신중하게 생각해 보시기 바랍니다.

전세금반환보증보험이라고 해서 무조건 나의 전세금에 대하여 100% 보장을 해주는 것은 아닙니다.

지역에 따라 금액이 차등이되고 수도권은 7억원이하, 수도권 외 지역은 5억원 이하까지 가능합니다.

물론 위에서 말한 선순위 채권과 전세보증금의 합이 주택가격보다 낮아야 합니다.

또한 선순위 채권이 주택가격의 60%를 넘어도 안됩니다.(단독, 다가구의 경우 선순위 채권 한도가 60%에서 80%로 변경되었습니다.)

전세금반환보증보험이 좋은 이유는 집주인의 동의가 필요없다는 것입니다.

기존에는 세입자 입장에서 집주인의 기분을 맞추기 위해서 이런제도를 이용한다는 것이 조금은 눈치가 보이는 경우가 많았습니다.

그런데 2018년 2월부터는 집주인의 동의없이도 전세금반환보증보험이 가입이 가능하게 되었습니다.

보장범위도 단독, 다가구 선순위채권한도 80%로 확대되었으며, 사회배려계층을 위한 보증료할인도 많아 졌습니다.

* 보증료 40% 할인이 되는 경우에 대하여 알아보겠습니다. 중복할인은 불가하다는 점 알아두시기 바랍니다.

1. 부부합산 연소득 4천만원 이하 - 소득확인서, 건강보험자격득실확인서 등

2. 다자녀 가구( 만19세 미만 3명)- 등본 또는 가족 관계증명서.

3. 장애인가구 - 장애인증명서, 등본

4. 혼인기간이 5년 이내인 신혼부부(3개월이내 결혼예정자포함)인 경우 + 부부합산 연소득 6천만원 이하 - 혼인관계증명서, 건강보험자격득실확인서 + 원천징수영수증 또는 소득금액증명원(급여명세표추가 가능성)

5. 고령자 ( 본인 또는 배우자 65세이상) - 등본

6. 노인부양(만 65세이상 / 1년이상 동일세대구성) - 등본

7. 한부모가족 - 한부모가족증명서.

8. 다문화가족 - 외국인등록증, 가족관계증명서 등

9. 국가유공자 - 관련확인서 추가확인 필.

10. 의사상자 - 관련확인서 추가확인 필.

* 전세금 반환보증보험의 가입과 보증료에 대하여 알려드리겠습니다.

보증보험회사는 크게 서울보증보험회사와 주택도시보증공사가 있습니다. 

주택도시보증공사 상품은 수수료가 저렴하고 보증신청 가능 기간이 길며, 서울보증보험 전세금 보장신용보험은 가입한도액 제한이 없는 장점이 있습니다. 보증료는 보증금액과 보증료율, 기간으로 계산되며, 보증료율은 임차인이 개인인지 법인인지에 따라 달라집니다.

구분	서울보증보험(SGI)	주택도시보증공사(HUG)
보험가입대상	제한없음. 일반주택은 10억원 이하	수도권 : 7억이하 수도권 외 : 5억원이하
보증료율(개인)	아파트 전세보증금 연 0.192% 기타주택은 0.218%	아파트 0.128%, 기타주택 0.154%
보증료율(법인)		아파트 0.205%, 기타주택 0.222%

* 전세금보증금반환보증에 대한 신청시 구비서류는 다음과 같습니다.

1. 임차인신분증.

2. 확정일자부 전세계약서(1년이상 계약 및 공인중개사 날인 필수)

3. 보증금 지급 확인서류 - 무동장입금증 또는 계좌이체내역 또는 공인중개사발급영수증(중개사 날인필수) 또는 임대인이 확인한 영수증(전세계약서의 임대인 날인과 동일)

4. 부동산등기사항전부 증명서 ( 구 부동산등기부등본) - 인터넷 발급가능.

5. 주민등록등본 - 주민센터나 인터넷 발급가능.

6. 전입세대열람내역 (신분증 + 전세계약서 지참하여 주민센터 발급가능, 임차인 세대만 전입필수, 전입세대열람내역서 : 지번, 도로명 모두 필수)

* 전세보증금반환보증에 대하여 주의할점은 다음과 같습니다.

1. 임대인의 우편물 실수령 주소 및 연락처 필요 - 내용증명 발송 및 유선확인용.

2. 임차인만 신청가능하고 대리인은 불가합니다.

3. 보증신청일로부터 1개월이내 발급된 서류 제출하여야 합니다.

4. 상황에 따라 추가서류 요청이 있을 수 있습니다.

5. 관할지사 또는 가까운 우리, 국민, 신한, KEB하나(구 외환제외), 기업은행 대부계에서 신청가능합니다.

5. 인터넷 홈페이지에서 인터넷보증신청도 가능합니다.

이상으로 전세보증금반환보증에 대하여 알아보았습니다.

전세반환보증의 가입금액이 매년 증가하고 있다고 합니다.

그만큼 세입자입장에서는 안전하고 편리한 제도라고 생각합니다.

전세보증금의 보장을 위하여 전세권설정이란 것도 있지만 전세권설정에 비하여 편리하고 가입절차가 간단하기 때문에 요즘은 많이들 하고 계십니다.

여러분들도 소중한 전세금의 보장을 위해서 한번쯤은 생각해보셔야 할것 같아서 적어보았습니다.

읽어주셔서 감사합니다.