부동산 계약파기시 가계약금, 계약금 반환및 중개수수료 지급에 대하여

부동산 거래를 하다보면 가계약금이란 단어를 들어보신적이 있을것입니다.

가계약금은 무엇일까요?

보통 알고 있는 것들이 정식계약이 이루어지기 전에 계약금의 일정부분을 미리 주고 나중에 정식계약을 하는 것을 가계약으로 알고 계신분들이 많을 것입니다.

하지만 법에서는 가계약이란 단어가 없습니다. 그렇기 때문에 가계약금이란 말도 없습니다. 편의상 계약이 완성되기 전에 계약을 했다고 해서 가계약이란 말을 사용할 뿐입니다.

가계약금이란 말대신에 '계약금 중 일부'라는 표현이 더 정확한 표현입니다.

그러면 가계약을 했는데 그 가계약이 파기되면 가계약금을 돌려주어야 하는데 과연 어떻게 해야 하는것일까요?

가계약에 대해서 법원의 판례는 '중요한부분에 대한 합의가 이루어졌느냐? 아니냐에 따라서 계약으로 보는지 아닌지 판단한다고 합니다.

구두계약도 중요한 부분에 대하여 합의가 있었다면 계약으로 인정되기 때문입니다.

중요한 부분이란 매매목적물, 매매대금, 중도금, 잔금지급 방법 등 계약상의 필요한 중요한 사항에 대한 합의를 말하는 것입니다.

이러한 중요한 부분의 내용이 계약서상의 문서로 작성되지 않고 구두로 약속한 경우에도 효력이 있습니다.

중요부분의 내용이 특정되지 않고 별다른 특약이 없었다면 해약금이나 위약금을 지불할 의무가 없어지는 것입니다.

단 상대방이 실제 손해를 입증하여 손해배상을 청구할 경우에는 그 부분에 대한 과실은 발생할 수 있습니다.

그러므로 가계약을 할경우라도 영수증에 특약조건을 적어두거나 녹취를 해서 중요한 사항은 증거로 남겨두는 것도 하나의 방법이 될수 있습니다.

가계약이 아닌 정식계약을 하고나서 계약을 파기할경우는 어떻게 해야 할까요?

보통 부동산의 계약은 매매금액의 10%정도를 지급합니다. 그후 매수인 혹은 매도인의 변심에 의하여 계약을 파기할 경우 매수인은 계약금을 포기하는 것으로 계약을 파기할수 있고, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약파기를 할수 있습니다.

통상적으로 이렇게 합니다.

그런데 만약 계약금을 지급하고 중도금까지 지불한경우는 어떻게 될까요?

중도금이 지급된 상태라면 계약파기는 불가능합니다.

매수인이야 중도금까지 포기하면서 계약을 파기할수도 있겠지만 매도인은 계약파기가 불가능해집니다.

중도금을 지급하였다면 사실상 계약이 완료되었다고 볼수 있습니다.

그렇기 때문에 매수인입장에서는 꼭 성사되어야 하는계약이라면 잔금지급은 조금 늦추더라도 중도금까지 지급하면 계약을 유지할수 있습니다.

그럼 여기서 또하나 문제가 되는 것은 계약이 성립되면 중개수수료를 지급해야 하는데 중개사의 실수가 아닌 매수인 혹은 매도인의 변심으로 인하여 계약이 무효가 되면 중개수수료를 지급해야 될까요?

판례에 따르면(부산지법 2005나 10743판결) 계약당사자간의 문제로 계약이 무효가 되었다면 중개사는 중개의뢰인에게 중개수수료를 청구할 수 있습니다. 공인중개사를 통해서 계약이 이미 진행되었다면 중개행위의 기여 정도에 상응하는 중개보수를 쌍방의 중개의뢰인에게 청구할수 있다고 나옵니다. 단 공인중개사의 과실이 없어야 합니다.

오늘의 중요한 사항은 가계약도 계약이 될수 있다는 것입니다.

단 중요한 부분에 대한 합의가 이루어 졌느냐의 여부가 있어야 합니다.

그리고 계약금 및 중도금이 지급된 계약은 파기할수 없다는 것입니다.

또한 계약이 성립되고 중개사의 과실이 없는 경우 중개수수료를 요구할수 있다는 것입니다.

읽어주셔서 감사합니다.