아파트 분양권 전매절차 및 분양권 전매제한 기간에 대하여

아파트 입주를 위해서 청약을 신청하고 당첨이 되면 분양권을 가지게 될수 있습니다.

입주가 시작되면 입주를 하면되지만 입주를 할수 없는 사정이 생기거나 혹은 처음부터 분양권 전매를 목적으로 청약을 하는 경우도 있습니다.

그러면 분양권 전매란 무엇일까요?

신규로 취득한 부동산에 대한 분양권을 소유권이전등기전에 다른 사람에게 매도하는 것으로 분양권을 사고 파는 것을 말합니다.

아파트는 분양받은 것을 파는 것 뿐만 아니라 분양권을 사고 다른사람에게 팔수도 있습니다.

이렇게 분양권을 사고파는 것을 분양권 전매라고 하고, 이러한 분양권 전매는 일반 매매와 조금은 다르기 때문에 알아두시는게 좋습니다.

* 분양권 전매절차에 대하여 알아보겠습니다.

1. 분양권 매매 계약서 작성.

매매금액은 분양권 전매계약서 작성 전까지 건설사에 지급한 금액의 합계로 분양가격이 아니라 계약금 + 중도금 + 프리미엄입니다.

중도금은 6회차 중 2회차를 납부했다면 2회까지 납부한 금액입니다.

공인중개사를 통해 계약이 이루어 졌다면 공인중개사 사무소에서 작성합니다.

매매계약시 필요한 서류는 다음과 같습니다.

매도인 : 분양계약서, 발코니확장비용, 유상업션계약서, 계약금과 중도금 납입영수증, 신분증, 인감도장, 매도용 인감증명서 등입니다.

매수인 : 인감도장, 신분증, 주민등록등본 등 입니다.

서류는 조금 변동이 있을수 있습니다.

2. 관할 지자체(시, 군, 구청)에 실거래가 신고.

거래당사자 또는 한쪽에서 부동산 소재지 지자체에 방문하여 부동산 거래계약신고필증을 받습니다.

공인중개사 사무실을 통해 계약이 이루어진 경우에는 부동산에서 국토교통부에 실거래가 신고를 하고 신고필증을 받아서 줍니다.

3. 중도금 대출승계

매도인이 중도금 대출을 받은 경우에는 매수인은 중도금 대출 승계를 해야 합니다.

중도금대출 상환을 하려는 경우에는 우선 대출승계를 받은뒤에 해야 합니다. 이때 주의 할점은 매수인 개인의 신용도에 따라 대출이 거절될수도 있기 때문에 미리 확인하시는게 좋습니다.

중도금 승계에 따른 준비서류는 은행마다 조금씩 다르기 때문에 미리 확인을 하셔야 합니다.

매도인 : 분양계약서, 분양권 매매계약서, 인감증명서, 인감도장, 주민등록등본, 신분증, 실거래가신고필증 등.

매수인 : 개인사업자(사업자등록증, 소득금액증명원), 근로자(재직증명서, 근로소득원천징수영수증), 소득이 없는 경우(건강보험료납부확인서), 주민등록등본, 인감증명서, 인감도장, 신분증등입니다.

4. 분양계약서 명의 변경

대출승계까지 이루어 졌다면 시행사 또는 시공사의 분양사무실에 방문해서 권리의무승계를 하면됩니다.

대부분 대출승계가 끝나면 바로 분양사무실로 이동해서 명의 변경은 하는데 명의 변경전에 전화연락을 해서 일정을 확인하고 가시면 됩니다.

분양계약서 명의변경을 위한 준비서류는 분양사무실마다 조금은 다를수가 있으니 확인해보세요.

매도인 : 분양계약서, 분양권매매계약서, 매도용인감증명서, 인감도장, 주민등록등본, 신분증, 분양대금납부대금확인서, 실거래신고필증, 대출승계 도는 상환 확인서 등.

매수인 : 인감도장, 인감증명서, 주민등록등본, 신분증 등

5. 분양계약서 수령.

분양사무실에서 분양권 명의 변경이 되었다고 바로 계약서가 발행되는 것이 아닙니다.

통상적으로 한달정도 시간이 걸리며, 작성된 계약서가 본사로 들어갔다가 승인후에 다시 분양사무실로 오면 매수인에게 연락이 가고 그대 변경된 분양계약서를 찾아가시면 됩니다.

6. 양도소득세 신고.

매도자는 매도일로부터 60일 이내에 주소지 관할 세무소에서 의무적으로 양도소득세를 신고하여야 합니다.

분양권의 경우 분양금액으로 계산하는 것이 아니라 실질적인 거래가인 계약금 + 중도금 + 프리미엄으로 계산을 합니다.

취득가액은 프리미엄을 제외한 계약금 + 중도금을 합한 가격이고, 양도가액은 취득가액 + 프리미엄으로 계산하여 양도소득세를 계산하시면 됩니다.

양도소득세에 관해서는 세무서와 상담을 하시는것이 좋습니다.

이상으로 분양권 전매절차에 대하여 알아보았습니다.

그러면 분양권 전매제한 기간에 대하여도 알아보겠습니다.

분양권전매제한 기간은 당첨자 발표일기준으로 2018년 8월7일 주택법이 개정됨에 따라 기간산정 기준이 달라졌습니다.

주택법 개정전에는 최초 당첨자 계약일로부터 6개월이 전매제한 기간이었다면, 개정 이후에는 당첨자 발표일로부터 6개월이 지나면 전매제한이 풀리게 되었습니다. 입주자 모집공고에는 전매제한 기간이 언제 풀리는지 표시되지 않기 때문에 직접 계산을 하거나, 주변 부동산에 문의하는 것이 가장 좋습니다.

<9.13 부동산 대책에 따른 수도권 분양가 상한제 주택 전매제한 기간 강화>

주변시세 대비 분양가 비율에 따라 전매제한 기간과 거주의무 기간을 각각 8년, 5년으로 늘어났습니다. 

앞으로는 그린벨트 해제 비율이나 분양주체에 상관없이 분양가 수준으로 적용하는 것입니다.

분양가가 주변시세의 70% 미만이면 전매제한 거주의무 기간이 가장 길어졌습니다.

택지지구 등 택지지구 등 공공택지를 제외한 민간택지에서는 거주의무 기간이 없습니다.

분양권전매라는 것은 투기목적이 아닌 투자를 생각했다면 해볼만하지만 요즘같이 부동산 시장이 불안정하고 어려울때는 신중하게 접근을 해야 합니다. 그리고 전매제한 기간중에는 절대 전매를 하시면 불법행위이기 때문에 주택법위반으로 징역이나 벌금에 처할수가 있으니 이점 또한 주의해야 합니다.