저당권과 근저당의 차이가 무엇일까요?

부동산을 거래할때 꼭 확인해 봐야 하는 서류중에 하나가 등기부등본일것입니다.

예전에는 등기부등본을 발급받기 위해서는 관공소에 가거나, 등기소에 가서 발급을 받았습니다.

하지만 요즘은 인터넷이 워낙 발달을 해서 컴퓨터와 프린터, 인터넷만 연결이 되어 있으면 발급을 받을수 있게 되었습니다.

* 등기부등본 열람 및 발급방법에 대하여

등기부등본을 보다보면 근저당권설정이란 말을 생각보다 많이 볼수 있습니다.

저당권이란 말은 많이 들어보셨는데 근저당은 무슨의미인지 잘 모르시는 분들이 계시더라고요.

그래서 오늘은 저당권과 근저당권에 대하여 알아보는 시간을 갖겠습니다.

매매를 할때도 근저당권을 모두 말소상환하고 등기를 해야 합니다. 또는 전세나 월세로 들어간다고 해도 보증금에 대한 보호를 위해서 잘알아두어야 하는 용어기 때문에 천천히 잘 읽어보시기 바랍니다.

물론 부동산에서 거래를 한다면 공인중개사가 설명을 해주겠지만 미리 알아두면 좋을것입니다.

* 저당권은 무엇일까요?

저당권이란 돈을 빌리는 사람이 돈을 빌려주는 사람에게 담보를 제공하고(여기서는 부동산), 차후 다른 후순위 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 권리를 이야기 합니다.

쉽게 이야기 해서 A라는 아파트가 있는데 B라는 사람에게 천만원을 빌렸습니다. 그러면 B라는 사람은 A라는 아파트에 천만원에 대한 저당권을 설정하게 됩니다. 만약 A아파트의 소유자가 돈이 더 필요해서 C라는 사람에게 3천만원을 또 빌렸다고 하면 C는 A아파트에 3천만원에 대한 근저당을 설정하는 것입니다.

이렇게 하다보면 만약 A아파트가 잘못되어 경매에 넘어가게 되면 B라는 사람이 1순위가 되고, C라는 사람이 2순위가 되는 것입니다.

물론 다른 중간 채권자가 없다는 가정에서입니다.

채권자는 채무자가 돈을 갚지 않으면 자신의 재산상의 손해를 입기 때문에 채무자의 부동산을 담보로 하는 경우가 많고 이럴경우 부동산 등기부등본에 저당권을 설정하는것입니다. 채권자가 여러명일때 후순위 채권자보다 먼저 배당을 받게 되는 것입니다.

또한 채무자는 자기 자신의 소유인 부동산에만 저당권을 설정하는 것 이외에, 다른 3자의 부동산을 담보로 할수 있습니다. 

이럴경우 제3자는 채무자에게 담보를 제공한 '보증인'이 되는 것입니다. 제3자는 물건을 담보로 제공한 보증인이기 때문에 '물상보증인'이라고 합니다.

* 근저당권은 무엇일까요?

근저당권 역시 저당권의 일종으로 장래의 거래 계약까지 생각해서 미리 설정해놓은 저당권이라고 보시면 됩니다.

아파트를 사거나 주택을 살때 대부분 은행으로 부터 대출을 받아서 사는 경우가 많습니다.

쉽게 이야기 해서 5억짜리 아파트를 사려고 하는데 자금이 3억이 있고 2억이 부족하다면 은행을 상대로 2억원을 대출받아서 아파트를 구입했습니다.

그러면 은행은 그 아파트에 대해서 2억짜리 근저당권을 설정하게 됩니다. 그러면 아파트 소유자는 매월 원금과 이자를 갚아나가고, 대출은 2억에서 조금씩 줄어들기 시작합니다. 그런데 매달 2억에서 조금씩 금액이 줄어들었다고 매달 근저당 금액을 줄여달라고 하면 은행도 피곤하고 본인도 피곤하겠지요? 그리고 만약 다른 돈이 필요하면 갚았던 금액중에서더 대출을 받을수도 있는 것입니다.

그렇기 때문에 2억이라는 돈을 빌리고 그 범위 안에서 수시로 금액을 줄이거나 늘리거나 할수 있다고 보면 되는 것입니다.

매달 꼬박꼬박 원금과 이자를 잘 갚아서 대출금이 2억에서 1억남았다고 해도 등기부등본상에는 처음 대출받은 2억이 그대로 남아있는 것입니다. 하지만 은행에 확인해보면 1억이 남았다는 것을 알 수있는 것입니다.

또한 등기부등본상에 1억으로 하고 싶다면 감액등기신청을 해서 등기부등본에 금액을 변경하셔도 되는 것입니다.

그런데 대출을 2억받았는데 등기부등본에는 2억 4천이나 2억 6천의 금액이 설정되어 있는 것을 보실수 있으실겁니다.

이런경우는 은행에서 개인이 이자를 연체하거나 채무액을 변제하지 못할 경우들어갈 빌용까지 미리 계산하여 대출금액의 120 ~ 130%를 채권최고액으로 기재하는 것입니다.

그러면 저당권과 근저당권의 차이는 무엇일까요?

위에서 설명을 했듯이 저당권은 정해진 금액만큼 담보하는 것이고, 근저당권은 정해진 금액 범위 안에서 증감이 가능하다는 것입니다.

저당권은 빌린돈을 상환하면 소멸합니다. 다시 추가로 돈을 빌리려면 다시 저당권을 설정해야 합니다.

근저당권은 내가 말소하지 않으면 그 범위에서 추가로 빌리수도 갚을수도 있는 것입니다.

저당권과 근저당권의 차이점
	근저당권	저당권
정의	계속적인 거래 관계로부터 발생 소멸하는 북특정 다수의 장래 채권액이 증감 변동하다가 결산기에 남아 있는 채권액을 최고액의 범위 내에서 담보하는 저당권	채무자 또는 제삼자가 채무의 담보로 제공한 부동산 기타의 목적물을 채권자가 인도받지 않고서도 채무의 변제가 없는 경우에 그 목적물로부터 채권자가 우선 변제를 받을 수 있는 담보물권
피담보채권	장래의증감, 변동하는 불확정 채권	현재에 확정 채권 금액
부동성	결산일에 피담보채권액이 확정되기 전까지 채권이 소멸하더라도 유지	현재 채권이 소멸 시 함께 소멸
변제의 효력	결산기 전이면 채권이 소멸하지 않음	변제하면 채권함께 소멸
등기되는 금액	피담보채권 최고액 (이자를 포함하는 원리금의 한도액)	피담보채권액

저당권과 근저당권의 주의할점은 소유권이 이전되어도 등기부등본상에는 남아있습니다.

즉 소유자와 상관없이 말소하지 않는 이상 계속 남아 있습니다.

그렇기 때문에 부동산을 거래할때는 저당권과 근저당의 말소하는 조건을 특약에 꼭 집어 넣으셔야 합니다.

전세나 월세로 입주를 할때는 저당권이나 근저당권이 과도하게 높게 잡혀있다면 그런 집은 조심하거나 피하는 것이 좋습니다.

만약 잘못되서 경매에 넘어갈 경우 근저당이나 저당권에 대하여 우선변제후 남은 금액에서 보증금을 돌려받기 때문입니다.

이상으로 저당권과 근저당권에 대하여 알아보았습니다.

부동산 거래시에는 꼭 확인을 해보시고 모르겠으면 잘 아시는 분과 함께 가거나 공인중개사를 통해서 거래를 하시기 바랍니다.

읽어주셔서 감사합니다.