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부동산세금

취득세, 재산세, 양도소득세에 대하여

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부동산과 관련된 세금은 정말 종류도 많고 다양합니다.

세금은 안낼수가 없는 것이고 내야 한다면 정확하게 알고 내야 하기 때문에 오늘은 부동산에 관계된 세금중 취득세, 재산세, 양도소득세에 대하여 자세하게 알아보도록 하겠습니다.


기본적으로 부동산을 취득할때, 보유할때, 양도할때 내야 되는 세금을 미리 생각해봐야 합니다.

어떤 세금이 있고 도 어떤 세금이 부과 되는지를 안다면 사전에 세금 비용을 준비할 수 있을 뿐만 아니라 절세할 수 있는 방법도 알수 있기 때문입니다.


* 취득세란?


취득세란 주택, 상가, 토지 등 부동산을 취득했을 때 부과되는 세금으로 일정한 금액을 주고 구입하는 취득 뿐만 아니라 상속, 증여, 주택신축, 증축 등에도 부과됩니다, 그러면 취득세율은 어떻게 되는지 알아보겠습니다.


구분 

총세액 

취득세 

농특세 

지방교육세 

매매 

주택 

6억이하 

85㎡이하

1.1% 

1%

비과세 

0.1% 

85㎡초과 

1.3% 

1.0% 

0.2% 

0.1% 

9억원이하 

85㎡이하 

2.2% 

2.0% 

비과세 

0.2% 

85㎡초과 

2.4% 

2.0% 

0.2% 

0.2% 

9억원초과 

85㎡이하 

3.3% 

3.0% 

비과세 

0.3% 

85㎡초과 

3.5% 

3.0% 

0.2% 

0.3% 

주택외 건물(상가) 

4.6% 

4.0% 

0.2% 

0.4% 

농지 

신규영농 

3.4% 

3.0% 

0.2% 

0.2% 

농업인(2년이상자경) 

1.6% 

1.5% 

비과세 

0.1% 

농지외 토지 

4.6% 

4.0% 

0.2% 

0.4% 


부동산 취득세는 실거래가와 전용면적을 기준으로 세금 고지가 됩니다. 

금액에 따른 구분은 6억원이하, 9억원 이하, 9억원 초과로 나우어 지면 면적은 85㎡를 기준으로 세금비용이 달라질수 있습니다.

또한 농어촌특별세와 지방교육세가 같이 부과되지만 85㎡이하의 주택은 농어촌특별세가 면제됩니다.


예를 들어 실거래가 7억짜리 112㎡의 주택을 구입하였다면 7억 X 2.4% = 1,680만원의 취득세가 부과되는 것입니다.

부동산 취득세는 부동산을 취득할 날로부터 60일(2개월)이내에 신고 납부하여야 하며 기한이 지나면 가산세 20%가 붙기때문에 부동산 거래후 잊지않고 취득세 신고를 해야 합니다.

단 상속으로 취득하였을경우에는 상속개시일로부터 6개월 이내 신고해야 합니다.




* 재산세란?


재산세는 과세 기준일인 매년 6월 1일 등기부등본상의 소유주에게 부과되는 세금입니다.

이를 판단하는 기준은 잔금 지급일, 소유권이전 등기일 이며 둘 중 빠른 날을 기준으로 합니다. 주택이나 토지를 매매할 때 매도자 입장에서는 6월 1일 이전에 하는 것이 유리하고, 매수자 입장에서는 6월 1일 이후에 매수하는 것이 유리합니다.

만약 잔금을 5월31일에 치루었다고 하면 매도인이 재산세를 내는게 아니라 매수인이 재산세를 내는 것입니다.

6월1일 기준으로 신규 매수인이 소유자가 되기 때문입니다.

그러나 잔금일이 6월2일이라고 하면 매수자가 재산세를 납부하는게 아니라 6월1일 기준으로 매도인이 소유주였기 때문에 매도인이 재산세를 납부하여야 합니다.


구분 

과세대상 

과세표준 

세율 

건물 

주택 

6천만원이하 

0.1% 

1억5천만원 이하 

6만원 + 6천만원의 초과금액의0.15% 

3억원 이하 

19만5천원 + 1억5천만원 초과금액의  0.25%

3억원 초과 

57만원 + 3억원 초과금액의 0.4% 

골프장, 고급오락장등 중과대상 

4% 

공장용 건축물 

0.5% 

기타 건축물 

0.25% 

토지 

종합합산

(나대지등) 

5천만원이하 

0.2% 

1억원이하 

10만원 + 5천만원 초과금액의 0.3% 

1억원초과 

25만원 + 1억원 초과금액의 0.5% 

별산합산

(사업용토지) 

2억원이하 

0.2% 

10억원이하 

40만원 + 1억원초과금액의 0.3% 

10억원초과 

280만원 + 10억원초과금액의 0.4% 

분리과세

(기타토지) 

전답,과수원,목장,임야 

0.07% 

골프장,고급오락장 토지 

4% 

기타 토지 

0.2% 


제산세 과세표준은 정부에서 매년 전국의 부동산을 가치 평가하는데 이를 시가표준액이라고 합니다. 시가표준액에서 공정시장 가액 60%을 곱해주어야 합니다. 예를 들어 주택의 시가표준액이 5억이라고 하면 60%를 곱하여 3억원이라는 과세표준이 나오는 것입니다.

그럼 3억원에의 과세표준에 세율만 곱해주면 됩니다.


재산세 계산하는 방식은 다음과 같습니다.

재산세 = 과세표준 X 세율.

재산세 과세표준 = 시가표준액  X 공정시장가액 60%로 계산합니다.




* 양도소득세란?


양도소득세는 소득세의 일종으로 부동산의 매수와 매도시 발생하는 차액에 대한 세금이 발생하는데 이것을 양도소득세라고 합니다.

양도차액이 없다면 양도소득세는 발생하지 않습니다. 예를들어 아파트를 5억에 사서 6억에 팔았다면 양도차액인 1억에 대하여 세금을 내는데 이것이 양도소득세입니다.


과세표준액 

세율 

누진공제액 

양도세비고 

1200만워이하 

6% 

* 조정지역 부동산 양도시

2주택자는 + 10%가산

3주택자는 + 20%가산


*다주택자 장기보유특별공제배제


* 1주택자 비과세 요건 강화

(2년이상 실거주)   

4600만원이하 

15% 

108만원 

8800만원이하 

24% 

522만원 

1억5500만원이하 

35% 

1490만원 

3억원이하 

38% 

1940만원 

5억원이하 

40% 

2540만원 

5억원초과 

42% 

3540만원 


예를들어 5억에 집을 사서 6억에 집을 팔았다고 하면 양도차액은 1억원이 되는 것입니다.

그러면 1억에 대한 양도소득세를 납부하여야 하는게 아니라 양도차액에서 필요경비, 장기보유특별공제, 기본공제(250만원)등을 뺀 금액에 대하여 세금을 납부하는 것입니다.


세금에 관하여는 세무사와 상담을 해보시는 것을 권해드립니다.

간단한것 같지만 그래도 세액공제에 대하여 많은 부분을 도움을 받을수 있을 것입니다.




양도차액이 있는경우에도 비과세가 될수 있는 경우가 있습니다.

그럼 양도소득세 비과세에 대하여 알아보겠습니다.


1. 1세대 1주택 : 2년이상 보유하면 비과세대상이 됩니다. 단 9억원초과분에 대하여는 양도세를 내세야 합니다. 

조정지역내에서는 2017년 9월 19일 이후 양도분 부터 2년거주요건이 추가되었습니다.


2. 일시적 1가구 2주택이 되었을때 기존주택을 취득하고 1년 경과후 새로운 주택을 취득할 경우 기존주택 처분기간을 3년으로 해놓았습니다. 무슨말이냐 하면 새로 이사갈 집을 구했는데 기존주택이 바로 매매가 안되어도 3년 이내에 매매를 하면 양도소득세가 비과세가 됩니다.

단 새로 이사간집에 거주하셔야 합니다.


3. 상속으로 인한 2주택이 되었을 경우 먼저 거주하던 주택을 매도하여 비과세 혜택을 받을수 있고 상속받은 주택에서 2년이상 보유 및 거주하면 상속받은 주택도 비과세 혜택을 받을수 있습니다.

이와 반대로 상속주택을 먼저 양도하게 되면 이는 1세대 2주택자로서, 특히 조정대상지역에 있는 상속주택의 경우 중과세(기본세율에 10%)를 적용받게 됩니다. 다만 상속주택을 상속받은 후 5년 이내에 양도하는 경우는 중과세는 배제되나 일반세율로 과세는 되므로 그 양도순서에 각별히 신경써야 합니다.


4. 결혼으로 인한 2주택이 되었을 경우 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도한 주택에 대해서는 비과세가 됩니다.

그후 나머지 주택에 대하여 2년이상 거주하시면 그주택도 비과세가 되니 그점 유의하세요.


이상으로 부동산과 가장 밀접한 관계가 있는 취득세, 재산세, 양도소득세에 대하여 알아보았습니다.

세금은 아는 만큼 절약할수 있으니 꼭 확인을 해보시고 잘 모르겠으면 전문가와 상담해보세요.


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