종합부동산세 절세방법에 대하여

12월은 종합부동산세 납부의 달입니다. 특히 올해는 정부의 각종 부동산 강화정책에 따른 보유세 강화방침에 따라 종합부동산세 과세 강화를 주요내용으로 하는 세법개정안이 발표가 되었고 실제로도 9.13 부동산 대책을 통해 올해 말 종합부동산세법 개정이 상당히 많은 부분 이루어 질 예정입니다.

그래서 이번시간에는 종합부동산세 개정사항과 이에 대한 종합부동산세 절세방법에 대하여 알아보겠습니다.

종합부동산세란 일정금액을 초과하는 토지 및 주택 소유자에게 지방세인 재산세외 별도로 과세하는 국세의 한종류입니다.

과거 종합부동산세가 신설되었을때는 세대별 부동산가액을 합산하고 적용하는 누진세율이 지금보다 높아 그 부담이 상당하였으나 지금은 개인별 합산과세로 바뀌고 세율도 낮아져 현재는 과거보다는 세부담이 상당히 낮아진것이 사실입니다.

올해 8월말에 발표한 2019년도 세법개정안 발표와 9.13부동산대책에 따라 장기임대주택등록에 대해서도 종부세를 합산가세하기로 하였고 올해 말 세율도 개정될에정입니다. 결국 주택공시지가, 공정시장가액비율, 누진세율 인상으로 내년부터는 다주택 보유자들을 중심으로 종합부동산세 부담이 상당히 늘어날 것으로 예상되고 있습니다.

종합부동산세의 세부담을 어느정도 가늠해보기 위해 종합부동산세 게산구조를 살펴보면 다음과 같습니다.

[(공시가격 - 과세기준금액) X 공정시장가액비율] X 세율 = 산출세액 - 기납부재산세.

위 게산식을 보면 공시지가(주택의 경우 개별 및 공동주택가격)에서 과세기준금액인 6억원(1세대 1주택의 경우 9억원)을 차감한 가액에 공정가액비율(2018년 80%)을 곱한후 아래의 종합부동산세율을 적용후 마지막으로 기잡부한 재산세를 차감하여 최종적으로 종합부동산세를 계산합니다. 이에 세부담상한을 150% 적용하여 전년대비 종합부동산세 세부담증가액이 150%가 되지 않도록 제한을 두고 있습니다.

1주택자 시가 / 다주택자 시가 (과세표준)	현행	개정안
		일반	3주택자이상 & 조정대상지역2주택
18억 이하 / 14억 이하 (3억이하)	0.5%	현행유지	0.6%(+0.1%)
18~23억 / 14~19억 (3~6억)		0.7%(+0.2%)	0.9%(_0.4%)
23~34억 / 19~30억 (6~12억)	0.75%	1.0%(+0.25%)	1.3%(+0.55%)
34~102억 / 30~98억 (12~50억)	1.0%	1.4%(+0.4%)	1.8%(0.8%)
102~181억 / 98~176억 (50~94억)	1.5%	2.0%(+0.5%)	2.5%(+1.0%)
181억초과 / 176억원초과 (94억원초과)	2.0%	2.7%(0.7%)	3.2%(+1.2%)
세부담상한	150%	현행유지	300%

하지만 내년부터는 공시가격이올라갈 뿐만 아니라 공종가액비율 또한 매년 5%씩 상승하여2019년 에는 85%(2022년까지 100%)를 적용하고 세율 또한 위의 표에서 볼수 있듯이 과세표준 3억원 초과 및 3주택이상 & 조정대상지역 2주택 소유자에 대해서는 최소 0.1%에서 최고 1.2%까지 인상될 예정이므로 고가부동산 및 다주택자를 중심으로 종합부동산세 부담이 상당히 늘어날 것을 예상되고 있습니다.

그렇다면 앞으로 부담이 늘어날 종합부동산세에 대해 어떤 절세전략을 세워야 할까요?

1. 부동산 취득시 과세기준일인 6월1일은 피하는 것이 좋습니다.

재산세와 종합부동산세는 보유세의 특성상 과세기준일(매년 6월1일)을 정하여 그날 소유자에게 1년치를 부과하는 세금입니다.

그러므로 6월 1일 전후 매도하거나 매수하는 경우 그 날은 피하는 것이 종부세의 절세전략 1호에 해당합니다.

2. 공동명의로 취득하는 것이 유리합니다.

앞서 언급하였듯이 종부세는 세대별이 아닌 인별기준이기 때문에 1세대1주택의 경우 단독명의로 취득하게 되는 경우 9억원까지 공제가 되지만 배우자와 공동명의로 취득하게 되는 경우 개인별로 6억원씩 공제되므로 총 12억원까지 공제되어 3억원의 추가공제를 받을수 있어 유리합니다.

만약 이미 단독명의로 부동산을 보유중이라면 증여도 고려해볼 필요가 있습니다. 배우자에게 증여하는 경우 10년간 6억원까지 증여하여도 증여세가 발생하지 않으므로 적극 고려해 볼 필요가 있습니다. 배우자에게 증여하게 되는 경우 종부세 부담을 줄이는 효과외에 임대소득세, 양도소득세, 상속세 등을 줄일수 있는 부수적인 효과도 누릴수 있습니다.

다만 증여를 하는 경우 증여가액(배우자증여공제 6억원을 초과하는 경우)에 따라 증여세가 발생할 수 있고, 취득세(공시지가 X 4%)는 반드시 내야 하기 때문에 이점도 생각해 보아야 합니다. 그외 고령자가 1세대 1주택을 10년이상 보유하였다면 오히려 배우자에게 증여함으로써 종합부동산세가 늘어날 수 있으니 이 경우에는 세무전문가와 검토를 해보는 것을 추천합니다.

3. 주택임대등록을 하시기 바랍니다.

장기임대주택등록을 하게 되면 종합주동산세 과세대상인 주택에서 배제하여 줌으로써 종부세 부담을 아에 없애주고 있습니다. 종부세 합산배제는 장기임대주택으로 등록한 후 9월말까지 종합부동산세 합산배제 신청을 하여야 12월에 납부할 종부세에서 제외됩니다.

다만 9.13 부동산대책에 의하여 대책발표 후 조정대상지역에서 신규취득 후(대책발표 전 매매계약 체결하고 계약금 지불한 경우에는 제외)임대주택 등록한 경우에는 합산배제되지 않고 과세하도록 개정되었습니다.

이렇듯 올해 종합부동산세 개정을 통해 내년부터는 그 부담이 상당히 늘어날 것으로 예상되니 위에서 언급한 종합부동산세 절세방법을 잘 활용하셔서 미리미리 준비를 하시기 바라겠습니다.