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부동산세금

부동산 부부공동명의 장점과 단점에 대하여

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불과 2~30년전 부모님 세대에서는 부동산은 당연히 남자명의로 하는 것이 었습니다.

그러던 것이 어느 순간부터인가 부부공동명의로 바뀌고 있습니다.

젊고 똑똑한 부부들이 각종 세금적인 혜택과 재산의 공동소유를 위하여 공동명의로 하고 있는데 과연 부부공동명의로 하면 장점이 많은지 단점이 많은지 한번 알아보겠습니다.


한번 읽어보시고 장점이 많으면 부부공동명의로 하면 되고 단점이 많다고 생각하면 어느 한사람 단독명의로 하시면 될것입니다.

정답은 있을수 없으니 상황에 맞게 하시면 될것 같습니다.


1. 부부 공동명의로 할때 취득세와 재산세는?(상관없다)


부동산을 취득하면서 가장 먼저 내야 하는 세금이 취득세입니다.

취득세는 단독명의든 공동명의든 주택명의자와 상관없이 1~3%를 납부하여야 합니다.

만약 세금이 같다고해서 단독명의로 했다가 다시 공동명의로 바꾸게 되면 불필요한 취득세가 부과되고 증여로 인하여 높은 취득세를 납부할수도 있으니 처음부터 분명하게 확인하시기 바랍니다.


재산세는 개인이 보유한 주택에 대해 누진세율로 과세되는 세금입니다.

재산세 역시 취득세와 같이 단독명의던 공동명의던 세금은 같습니다.

전체 금액을 계산후 개인별로 나눠서 부과되기에 금액 자체가 줄어들지는 않기 때문입니다.




2. 부부 공동명의로 할때 종합부동산세는?(부부공동명의가 유리)


종합부동산세란 각자 보유한 주택의 공시지가를 지분율로 곱한 금액을 납부하는 것이며 부부가 공동명의로 하였을때는 세금이 절감됩니다.

매해 6월1일을 기준으로 주택분 재산세 과세대상인 국내 주택의 공시지가를 합산한 금액이 6억원을 초과했을때 부과됩니다.


만약 1세대 1주택의 경우 공시지가 10억원의 아파트일 경우를 알아보겠습니다.

단독명의일때는 1주택의 단독명의는 9억원까지는 종합부동산세가 발생하지 않지만 9억이 넘기때문에 매년 종합부동산세를 납부하여야 합니다.

하지만 공동명의할때는 각5억원짜리의 아파트를 가지고 있는 것으로 인정되어 종합부동산세를 안내도되는 것입니다.



3. 부부 공동명의로 할때 양도소득세는?(부부 공동명의가 유리)


1세대 2주택으로 양도소득세가 과세되는 경우 공동명의로 하면 양도소득세를 절감할수 있습니다.

부부가 공동으로 취득한 주택은 주택수 판정과 향후 양도세 과세 방식등에 영향을 미치게 됩니다.

단기매매는 효과가 많이 적지만 2018년 4월1일 부터 적용되는 3주택, 2주택 중과세의 경우 누진세율(기본공제 + 10~20%)이 적용되어 단독보다 공도명의가 유리할 것입니다.


예를들어 양도차액이 1억원이 났다고 가정하였을때,

단독명의(지방세 제외, 기본공제는 없다는 가정)는 양도차액 1억원 * 세율35% - 누진공제1490만원 = 2010만원입니다.

부부공동명의는 양도차액 5천만원 * 세율24% - 누진공제 522만원 = 678만원입니다.

즉 678만원 * 2 = 1356만원이고 단독명의 2010만원 - 1356만원 = 654만원의 절세효과를 볼수 있는 것입니다.

각자의 지분에 해당한느 금액에 개인별로 과세되므로 누진세율의 효과가 발생하여 세금이 줄어드는 것입니다.




4. 부부 공동명의로 할때 종합소득세(임대소득세)는?(부부 공동명의가 유리)


부동산을 매입하여 전세나 월세로 임대를 할 경우 소득이 발생합니다.

임대소득세는 월세 나간 준 임대료와 같은 수입 금액에서 필요경비를 뺀 금액이며 인별과세입니다.


예를 들어 수입금액이 3천만원이라면 단독명의는 수입금액 2천만원 초과시 전액종합과세대상이됩니다.

공동명의는 각각1500만원이 되어 비과세가 됩니다. 단 2019년 부터 분리과세입니다.


조세회피 목적으로 공동명의를 할 경우 지분비율이 높은 사람의 소득으로 몰아서 과세됩니다.



5. 부부 공동명의로 할때 상속세는?(부부 공동명의가 유리)


부동산을 자녀에게 물려줄 때 발생하는 상속세는 개인별로 재산을 산정합니다.

원칙적으로 산속개시일 현재 상속 재산가액이 10억원이 넘는 경우입니다.

부부 중에 한 사람에게 재산이 집중되어 있으면 상속세가 많이 나오게 됩니다.

재산이 분산되어 있으면 세금도 분산되므로 공동명의로 분산된 재산의 상속세는 절감이 됩니다.


6. 부부 공동명의로 하면 자금출처조사에서 안전합니다.


10억원이 넘는 부동산을 취득할때는 국세청으로 부터 자금 출처를 받게 됩니다.

공동으로 등기 시 부부 중에 한사람의 지분이 6억원이하면 증여세가 없으므로 자금출처조사에서 안전합니다.


투지과열지역에서 3억원 이상의 주택을 구입한 경우 자금조달 계획서를 제출하여야 합니다.

부부가 공동명의를 한 경우는 각자 자금조달 계획서를 제출하야여 합니다.




이상으로 부부 공동명의의 장점에 대하여 알아보았습니다.

장점이 생각보다 많지요? 하지만 단점도 있습니다. 그러면 부부 공동명의 단점에 대하여도 알아보겠습니다.


1. 단독명의를 공동명의로 변경시 취득세, 등록세, 증여세등의 세금이 추가로 발생될수 있습니다.

따라서 처음 소유권등기시 부터 단독으로 할것인지 공동으로 할것인지를 신중하게 고려해보야 하겠습니다.


2. 매매를 한다거나 대출을 받거나 해당 부동산에 어떤 행위를 할때 명의자 모두의 관련서류가 필요합니다.

부부라고 해도 같이 동행하거나 위임장을 작성하는듯 서류 준비의 불편함이 있을수 있습니다.


3. 담보대출시 공동명의는 담보대출 비율이 낮게 나오는 경우가 있기 때문에 사전에 대출 가능 여부를 조회해 보는 것이 좋습니다.


4. 집을 매도할때 공동명의자의 동의가 없으면 임의로 처분할수 없습니다.

다른 재산도 처분할때도 함께 이름을 올린 모든이의 동의가 있어야 처분이 가능합니다.

만약 부부가 아니라 여러명이 함께 소유권을 가지고 있다면 전원동의가 필요한 부분이 있어 매매가 수월하지 않을수 있습니다.


5. 부부 공동명의로 하면 남편과 아내는 각각 집을 소유하고 있는 것으로 봐서 무주택자로서의 효과를 누릴수 없습니다.




6. 부부 공동명의의 재산으로 인해 수익이 발생할 경우 남편과 아내에게 국민연금및 지역의료보험이 부과될수 있습니다.


7. 만약 부부 공동명의가 아니라 자녀들과 공동명의로 할경우에는 자녀들 역시 주택의 소유로 보아서 자녀가 분가를 해도 부모도 주택을 소유하고 있고, 자녀도 주택을 소유하고 있는 결과가 발생될수 있습니다. 부모나 자녀가 주택을 구입한다면 2주택자가 되는 것입니다.


이상으로 부부 공동명의 장점과 단점에 대하여 알아보았습니다.

세금적인 문제로 인하여 단독명의로 할수도 공동명의로 할수 있습니다.

단 처음부터 신중하게 선택해서 판단하시기 바랍니다.

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