확정일자가 전세권등기보다 좋은이유

확정일자와 전세권설정등기는 보증금을 지키기 위한 방법입니다.

하지만 확정일자는 확정일자 혼자서는 힘을 발휘할수 없습니다.

전입신고와 확정일자를 하고 임대한주택을 점유하여야 막강한 힘을 발휘하는 것입니다.

쉽게 이야기 해서 임대한 주택에 살고 있으면서 주민센터나 인터넷으로 전입신고 및 확정일자를 받으면 대항력의 발생으로 인하여 우선변제권이 생기고 보증금을 지킬수 있는 것입니다.

그러면 확정일자를 받는 것이 왜 전세권설정등기보다 좋은지 알아보겠습니다.

1. 확정일자 임대차는 집주인의 동의를 필요로 하지 않습니다. 그러나 전세권설정등기 임대차는 집주인의 동의를 필요로 합니다.

2. 확정일자 임대차를 받기 위한 서류는 임대차계약서(원본)과 신분증만 있으면 되지만 전세권설정등기 임대차는 이것 외에도 집주인이 인감증명서, 등기필증등 다른 여러가지 서류가 필요합니다.

3. 확정일자 임대차는 비용이 600원만 있으면 모든게 해결되지만 전세권설정등기 임대차는 보증금의 0.2%인 등록세와 그 등록세의 20%인 지방교육세, 그리고 15000원의 등기신청 수수료를 납부하여야 합니다. 만약 전세보증금이 1억이라면 대약 25만5천원의 비용을 지불하여야 하고 법무사를 통하여 한다면 법무사 수수료까지 지불해야 합니다.

4. 가장 중요한 부분중의 하나인데 임차주택이 경매에 넘어갈 경우 확저일자 임대차는 임차건물은 물론이고 그 토지의 환가대금(경락대금) 내에서도 보증금을 배당받을 수 있는 반면, 전세권설정 등기 임대차는 등기를 한 건물 또는 토지에 한해서만 보증금을 돌려받게 됩니다. 다시 말해 전세권설정 등기 임대차로 확정일자 임대차와 같은 배당효력을 얻으려면 건물과 토지 모두에게 전세권등기를 해야 하는 것입니다.

그럼에도 불구하고 전세권설정등기를 하는 임차인들이 있는데 다음과 같은 경우에는 전세권설정등기를 합니다.

임차인이 주택임대차보호법상의 보호대상자가 아니기 때문에 보증금확보를 위해서 입니다.

주택임대차보호법에서는 대한민국 국적을 가진 자연인, 전입신고에 준하는 체류지 변경신고를 한 외국인, 지방출입국,외국인관서의 장에게 거소를 신고한 제외동포, 직원의 주거용으로 주택을 임차한 중소기업, 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대 주택을 지원하는 법인만을 보호대상으로 하고 있습니다.

이에 해당하지 않는 영주권자나 대기업, 비영리재단법인등은 전세권설정등기를 활용할수 밖에 없기 때문에 설정등기를 하는 것입니다.

이상으로 확정일자 임대차가 전세권설정등기 임대차보다 좋은 이유에 대하여 알아보았습니다.