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주택이야기

임차인의 6가지 권리란?

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임대차계약서를 작성하고 나면 임차인에게는 6가지 권리가 생기게 됩니다.

생가보다 많은 분들이 잘 모르고 게시는것 같아서 한번 알아보겠습니다.


1. 사용,수익의 권리.


사용수익의 권리는 말 그대로 임차임이 임차주택을 사용, 수익할수 있는 권리인, 이름하여 '임차권'을 말합니다.

임차권을 가진 임차인은 해당 주택에 세들어 사는 기간 동안에 임대인에게 자신이 주택을 사용, 수익할 수 있도록 유지 및 수선해줄 것을 적극적으로 요구할 수 있습니다. 만약 보일러가 고장나거나 천장에서 물이 샐 경우에는 집주인에게 수리해달라고 요구할 수 있는 이유가 되는 임차인의 가장 기본적인 권리입니다.


2. 차임감액청구의 권리.


차임감액청구라는것을 이야기 하기 전에 차임증감청구권이란 것을 먼저 알아보겠습니다.

차임증감청구권은 주택임대차보호봅 제7조 규정에 의하면 당사자(임대인, 임차인)는 계약기간 중 임차주택에 대한 세금 및 공과금 그밖의 경제적 사정등을 이유로 차임의 증감을 청구할 수 있습니다. 차임증액은 5% 이내에서만 가능하며 그 청구권은 계약 또는 약정한 차임의 증액이 있은 후로부터  1년 이내에는 행사할 수 없습니다.

그러나 차임감액청구권은 수시로 행사할 수 있으며 감액수준에는 한계가 설정되어 있지 않습니다.


즉 임대인은 차액증감청구권이 있고 임차인은 차임감액청구권의 권리가 있습니다.

하지만 거의 사문화된 거이나 다름이 없기 때문에 크게 신경쓰지 않으셔도 됩니다.


3. 부속물매수청구의 권리.


임차인 본인이 임차주택을 보다 편하게 사용하기 위한 목적으로 에어컨, 인터폰, 디지털도어록 등의 부속물(집에 딸리는 물건)을 임대인의 동의를 얻어 설치했다면 임대차계약이 종료될 때 임차인은 임대인에게 그 부속물(에어컨, 인터폰, 디지털도어록 등)을 사줄 것을 요구할 수가 있습니다.


법률은 이런 권리를 일컬어서 임차인의 부속물매수청구권이라고 칭합니다. 단 2회이상 차임연체에 의한 계약해지의경우에는 이 권리를 행사할수 없습니다.


부속물매수청구권은 보통 임차인이 자신이 설치한 부속물을 떼어서 다른곳으로 이사를 가는 것이 여의치 않을 경우에 행사됩니다.

이 권리는 청구에 대한 임대인의 승악을 기다릴 것 없는 형성권(권리자의 일방적 의사표시에 의하여 법률관계의 변동을 발생시키는 권리)입니다.


그리고 다행히도 기존 임차인에게 편리한 부속물이었다면 새로운 임차인에게도 편리하게 작용할 것이기 때문에, 현장에서 '임차인의 부속물매수청구권'에 대한 분쟁이 벌어지는 경우는 그리 많지 않습니다.


4. 필요비상환청구의 권리.


임차인이 임차주택의 보존에 관한 비용, 이른바 필요비를 지출한 때에는 그 비용이 발생한 즉시 임대인에게 그 비용의 보상을 청구할 수있습니다. 여기서 필요비란 '임차주택을 사용 수익하기에 적당한 상태로 유지 또는 보존하기 위해서 필요한 모든 비용'을 말합니다.


그냥 쉽게 집에 관련한 거의 모든 수리비라고 생각하면 됩니다. 그 수리비엔 임대인의 동의를 얻지 않고 쓴 비용도 포함됩니다.

그러나 현장에서 필요비상환청구권의 권리가 사용되는 경우는 극히 드뭅니다. 임대인에게 알리지 않고 임의로 보일러, 수도 등을 수리했다가 집주인에게 본인이 할수 있거나 더 싼곳이 있다고 이야기 하거나 돈을 주지 않으면 민사조정이나 민사소송을 통해서 받아내는 것 말고는 다른 방법이 없기 때문에 임차인입장에서는 주인에게 이야기하고 답변을 기다리는 것이 좋습니다.


5. 유익비상환청구의 권리.


임차인이 임차주택의 객관적 가치를 증가시키기 위한 비용(보일러의 교체, 인테리어, 수도, 전기공사 등의 비용)인 이른바 유익비를 치렀고(임대인의 동의 여부는 따지지 않습니다) 임대차계약 종료시에도 증가된 그 가치가 뚜렸하다면 임대인은 임차인에게 임차주택의 가치중가분에 대한 값 또는 임차인이 치른 비용을 보상해줘야 합니다.


이러한 권리 역시 바로 앞에서 살펴본 '필요비상환청구의 권리'처럼 현장에서 임차인이 실제로 행사하는 모습을 보는 것은 아주 드뭅니다.

하지만 둘다 임차인의 적법한 권리이기 때문에 알아두시기 바랍니다.

필요비상환청구의 권리와 유익비상환청구의 권리는 임대인에게 임차주택을 돌려준 날로부터 6개월이내에 행사하여야 합니다.


6. 주택하자에 대한 대한 차임감액청구 및 해제의 권리.


임차인은 임차주택에 하자(권리의 하자 및 주택 자체의 하자 포괄)가 있어 주택을 사용 수익할 수 없게 된 경우에는 임대인에게 하자수선을 청구하고, 해당 주택을 사용 수익할 수 없게 된 부분만큼의 차임감액을 청구할 수 있습니다.


차임감액청구권은 앞서 사문화된 것이나 다름없다라고 하며 다룬 주택임대차보호법에 의한 차임증감청구권과는 또다른 종류의 청구권입니다. 하자 외의 부분(사용, 수익할 수있는 부분)만으로는 주택임대차의 목적 달성이 불가능할 경우 임차인은 주택임대차계약을 해지할수 있습니다.


이상으로 임차인의 권리 6가지에 대하여 알아보았습니다.

사용,수익의 권리, 차임감액청구의 권리, 부속물매수청구의 권리, 필요비상환청구의 권리, 유익비상환청구의 권리, 주택하자에 대한 차임감액청구 및 해제의 권리는 임차인의 권리이니 꼭 알아두시기 바랍니다.

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