확정일자에 대한 궁금증

임차보증금에 대한 안전한 보장을 위하여 전입신고와 확정일자를 받아야 한다고 이전에 말씀드렸습니다.

확정일자 받는 방법은 임대차계약서 원본을 가지고 신분증과 같이 관할 주민센터에 가시면 간단하게 받을수 있습니다.

간단한 방법이지만 그 효과는 굉장하다고 지난번에 말씀드렸습니다.

그러면 확정일자에 대한 궁금중들을 한 번 알아보겠습니다.

많은 분들이 궁금해 하시는 부분이라 Q&A식으로 적어 보겠습니다.

문) 본인 명의로 임대차계약을 체결하고 가족과 함께 거주중이었는데 사정이 생겨서 아내와 아이들만 우선 전입신고와 확정일자를 마친상태입니다. 이런 경우에도 경우에도 대항력이 가질수 있나요?

답) 대항역의 요건은 임대차계약을 체결한 본인뿐만이 아닌 공동생활을 영위하는 가족 전원에게 미치기 때문에 대항력을 인정받을 수 있습니다.

문) 확정일자를 받는 임대차계약서는 반드시 원본이어야 하나요? 원본대조필한 사본에도 확정일자를 받을수 있나요?

답) 사문서의 일자확정 업무처리에 관한 예규 제4조 제1항에는 "일자확정을 구하는 사문서는 문서작성인의 서명 또는 기명날인이 있는 문서의 원본이어야 한다"라고 쓰여 있습니다. 이것은 임대차계약서의 위변조 가능성을 차단하기 위한 장치입니다. 따라서 임대차계약서 사본에는 확정일자를 부여받을수 없습니다.

문) 개인적인 사정상 임대차계약서의 당사자가 아닌 제 3자가 확정일자를 대신 받을수 있나요?

답) 임대차계약의 당사자가 아니라도 임대차계약서가 원본이기만 하면 누구나 확정일자를 부여받을 수 있습니다. 또한 확정일자 업무편람에의거 담당 공무원이 신청인의 인적사항을 확인하게 되어있으니 제3자의 신분증이 있다면 가능합니다.

문) 주택임대차보호법 규정을 위반하는 계약은 모두 무효인가요?

답) 아닙니다. 임대차계약서사에 주택임대차보호법 규정을 위반한 내용이 있더라도 임차인에게 불리하지 않은 내용은 유효합니다.

예를 들어 주택을 1년 계약을 했지만 주택임대차보호법상 2년간은 보장이 되는 그런 내용입니다.

문) 무허가건물도 주택임대차보호법이 적용되나요?

답) 주택임대차보호법 제2조는 해당 법률의 적용범위에 대하여 "이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다" 라고만 규정하고 있을뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지 등기를 마친 건물인지 아닌지는 구별하고 있지 않습니다. 따라서 무허가건물에도 주택임대차보호법이 적용됩니다.

문) 확정일자 도장이 찍힌 임대차계약서를 분실하였는데 우선변제권을 상실한 것인가요?

답) 그렇지 않습니다. 확정일자를 부여한 기관에 발급 내역이 남아 있으니 그것으로 우선변제권을 주장하시면 됩니다.

문) 확정일자와 같은 날에 근저당이 설정되면 어느것이 우선인가요?

답) 일반적으로 임차인은 전입신고와 확정일자를 같은날이 하는 경우가 많습니다.

이럴 경우 대항력의 효력은 다음날 오전 0시를 기준으로 생기기 때문에 하루의 공백이 생기는 것입니다.

하지만 근저당 설정은 당일부터 효력이 발생되기 때문에 근저당 설정이 우선됩니다.