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부동산이야기

깡통전세란? 깡통전세 해결방법

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최근 부동산경기가 정말 어렵다고 이야기 합니다.

잘나간다고 하는 서울쪽도 부동산가격이 하락세로 접어들었다고 하는데 그럴수록 세입자들은 고민이 많아집니다.

보증금을 돌려 받지 못할까 하는 고민이지요.


이미 전국 평균 전세가율이 70%를 넘어선 곳이 속출하고 있고 깡통전세 가능성이 높은 80%를 넘는 지역도 나오고 있는 상황이 발생하고 있습니다. 더 문제는 매매가보다 전세가 높은 집들이 나오고 있다는 것입니다.


요즘 깡통전세, 깡통전세 하는 말들을 많이들 들어보셨을 것입니다.

그러면 깡통전세란 무엇일까요?

깡통전세란 전세값이 집값과 빗스해지거나 매매가보다 전세값이 높아지는 그런 집들을 깡통전세라고 표현합니다.

집주인이 주택담보대출금액과 전세보증금을 합한 금액이 집값보다 넘어가는 경우도 깡통전세라고 이야기합니다.




깡통전세의 문제점은 집이 문제가 생겨서 경매가 진행되면 보증금보다도 낮은 금액으로 경매가 진행되고 그러면 보증금을 전액받지 못할경우가 생긴다는 것입니다. 또한 다음세입자가 안들어오기 때문에 주인이 보증금을 제때에 돌려주지 못하는 문제도 발생되게 되는 것입니다.

깡통전세의 관건은 세입자가 경매등으로 문제가 생겼을때 전세보증금을 얼마나 안전하게 돌려받을 수 있느냐하는 것입니다.


예를들어 집값이 10억인 아파트에 낙찰가율이 80%라고 가정한다면 낙찰가는 8억입니다. 그런데 이 아파트의 전세가율이 75%라고 하면 전세금은 7억5천입니다. 만약 집주인이 다른곳에서 대출받은 것이 없다면 특별하게 문제될것 없이 보증금을 돌려받을수 있지만 만약 대출을 2억쯤 받았다고 하고 그 대출건이 선순위하고 하면 낙찰대금 8억에서 2억을 공제하고 6억이 남는데 전세금은 7억5천이기 때문에 1억5천은 돌려 받지 못하는 경우가 생기는 것입니다. 그래서 깡통전세가 무서운 것입니다.


그러면 지금부터는 깡통전세를 피하는 방법에 대하여 알아보도록 하겠습니다.


1. 깡통전세 피하는 방법 : 융자가 없는 집을 구하거나 전세보증금이 집값의 80%이하인 집을 계약하세요.


전세세입자가 깡통전세를 피하는 가장좋은 방법은 융자가 없는 집을 계약하는 것입니다. 하지만 융자가 없는집은 많지도 않습니다.

그럴경우에는 감액등기를 요청하는 것도 좋은 방법중하나입니다. 



만약 융자가 있는 집을 구할때는 융자의 금액과 전세금을 합한 금액이 80%이하인 집을 구하여야 합니다.

근저당 금액이 매매가의 20%를 넘는집도 계약을 피하는 것이 좋습니다. 이유는 경매낙찰가가 시세의 70~75%수준에서 결정되는 경우가 많기 때문에 20%이상 근저당이 설정돼 있으면 전세보증금을 일부 돌려받지 못하는경우가 생길수도 있기 때문입니다.




2. 깡통전세를 피하는 방법 : 계약전 등기부등본을 확인하세요.


깡통전세를 피하기 위해 계약하기 전에 등기부등본을 꼭 확인해야 합니다. 물론 전세금을 안전하기 지키려면 전세계약을 채결한후 확정일자와 전입신고를 반드시해서 대항력을 갖추고 있어야 합니다. 확정일자와 전입신고 중 늦게 신고된 날짜가 임차인이 임대차보호법상 '대항력'을 갖춘 날로 인정되기 때문입니다.

이와 함께 집주인이 그 동안 밀린 세금이 없는지 사전에 미리 확인하는 것도 깡통전세를 피할수 있는 방법중에 하나입니다.





3. 깡통전세를 피하는 방법 : 전세보증보험을 적극활용하세요.


전세보증금을 돌려받기 위해서 하는 전세보증보험에 가입하는 방법이 있습니다.

기존 대출에 따른 선순위 채권이 있어도 전세금을 전액 보장받을수 있는 제도입니다.

전세보증보험은 주택도시보즈공사와 서울보증보험에서 가입이 가능합니다.



전세보증보험은 집주인의 동의도 필요없고 비교적 저렴한 비용으로 가입이 가능하기 때문에 요즘 많이 이용되고 있는제도 입니다.

위의 링크를 따라가시면 자세히 알수 있을 것입니다.




4. 깡통전세를 피하는 방법 : 보증부월세 즉 반전세도 활용해보세요.


전세보증보험에 가입하여 보증금을 돌려받을수도 있지만 매년 수수료를 내야 하는 부담이 있습니다.

그럴때는 꼭 전세를 고집하지 말고 보증부월세로 전환하는 것도 깡통전세를 피하는 방법중에 하나입니다.

전세를 보증부 월세로 전환하면 늘어나는 수수료 부담을 줄이면서 전세금을 돌려받을수 있으니 전세가격 상황에 맞춰 한번 생각해보는 것도 좋을것 같습니다.


이상으로 깡통전세란 무엇이며 깡통전세를 피하는 방법에 대하여도 알아보았습니다.

전세보증금을 지키기 위해서 세입자들은 많은 노력을 하고 있습니다.

잘 선택하셔서 꼭 전세보증금을 지키시기 바랍니다.

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