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부동산이야기

재건축대상 아파트를 구입할 때 확인해야 할것들

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재건축이란 무엇일까요?



재건축에 대한 이야기는 위의 링크를 따라가면 자세히 보실수 있습니다.

이번에는 재건축 대상 아파트를 구입할 때 알고 있어야 하는 것들에 대하여 알아보겠습니다.

재건축 아파트에 대한 투자는 조금더 신중하게 해야 합니다.




1. 종전 소유자가 조합설립에 동의했나(조합원)와 동의하지 않았나(비조합)를 확인해야 합니다.


조합설립에 동의하지 않았다면 비조합원으로 사업비를 부담하지 않아도 되는 매도청구대상자입니다.

조합설립에 동의했는데 분양신청을 하지 않았다면 조합원이면서 현금청산대상자가 됩니다.

이러한 현금청산대상자는 현금청산당시까지 사업비를 정산해서 부담해야 하나(이런 이유로 조합설립 동의 여부가 중요합니다), 실무에서는 매도청구대상자와 같이 사업비를 부담시키지 않고 현금 청산하는 경우가 많습니다.


그런데 이러한 보상을 결정할 때 감정가로 결정하게되고, 이에 이의가 있을때 사업시행자인 조합을 상대로 이의신청을 할수 있고, 협의가 이루어지지 않으면 그 다툼을 가지고 법원에 매도청구소송 등을 진행하게 됩니다. 어째든 매수자는 이러한 지위를 그대로 승계할 수 밖에 없습니다.


2. 조합설립에 동의하고 분양신청을 했다면 00동, 000호, 몇 평형대를 분양받았는지와 청산금(추가분담금 = 종전아파트권리가액 -신축아파트권리가액)을 확인해야 합니다. 그리고 매수인이 조합원의 지위와 분양권을 승계할 수 있는 지도 분석해야 합니다.


현재 도정법 제19조 2항에서는 주택투기과열지구 내에서만 금지하고 있고, 그 밖의 지역에서는 주택투기과열지구로 지정된 곳이 없어서 문제가 되지 않았으나 2017년 부동산 8.2대책으로 투기과열지구가 지정되어 시행 중에 있으므로 유의해야 합니다.


따라서 현재보유하고 있는 재건축대상 아파트를 제3자에게 매각하는 경우에는 투기과열지구에 해당된다면 다음 알아두면 좋은 내용처럼 조합원지위 양도가 불가합니다. 그러나 이 아파트가 경매나 공매로 매각되는 절차에서 낙찰 받았다면 승계가 가능합니다.




3. 재건축으로 건물 철거 전인지와 철거 후인지에 따라 다르게 분석해야 합니다.


철거 전이라면 기본적으로 몇동, 몇호, 몇 평대를 분양 받았는 지와 청산금만 확인하면 됩니다.

그러나 종전조합원이 이주하고 나서 건물이 철거되었다면 이주비(무상이주비)와 청산금 미납금, 지연이자, 시유지 등의 불하대금 드리고 조합원분양권에 채권가압류 등이 있는지 등을 사업시행자인 조합에서 확인하고 매수해야 합니다.


이상으로 재건축대상 아파트를 구입할때 확인해야 할 것들에 대하여 알아보았습니다.

재건축은 부동산투자에서도 고수들의 영역중 하나입니다.

그만큼 확인해봐야 할것들도 많고 조심해야 할 것들이 많습니다.

재건축에 투자할때는 반드시 정확한 분석을 하고 하시기 바랍니다.

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