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부동산이야기

집주인이 보증금을 돌려주지 않을때 할수 있는 방법들?

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임대차계약이 종료되면 임차인은 임차주택을 임대인에게 반환해야 할의무가 있으며, 임대인은 임차인에게 임차보증금을 반환해야 하는 의무가 있습니다. 만약 임대차계약이 종료되었는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 임차인은 보증금을 돌려받을 때가지 임대차 관계가 존속하는 것으로 보아 임대차계약상의 권리, 의무가 그대로 유지됩니다.



즉 보증금을 돌려주지 않은 임대인은 채무자가 되는 것이고 계약만료를 이유로 수선의무등을 게을리 해서는 안되는 것입니다.

또한 임대차계약을 종료하며 '유익비상환청구권'과 '부속물매수청구권'에 관한 문제도 발생할 수 있습니다.


어째든 임대차계약의 종료와 관련된 문제 중에 가장 골치아픈 것은 '임대인이 보증금을 돌려주지 않을때' 일것입니다.

이런 경우 대부분의 임대인들은 '새로운 임차인이 들어오면 주겠다'라는 이유가 가장 많을 것입니다.

하지만 임차인 입장에서는 계약불이행에 따른 핑계일 뿐입니다. 만약 다른 집을 계약했다면 임차인입장도 난처한 상황이 되는 것이기 때문입니다.


만약 임대차가 종료되었는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 일이 발생하면 임차인이 가장 주심해야 하는 것은 다른 곳으로 이사를 가지 않는 것입니다. 이사를 가게되면 임차인의 대항력이 상실되기 때문입니다. 대항력은 주택의 인도와 전입신고가 되어 있어야 되는데 이사를 간다는 것은 것은 주택의 점유하지 않고 다른곳으로 전입신고를 하면 대항력은 상실되기 때문입니다.

대항력의 상실은 최우선변제권과 우선변제권의 상실을 의미합니다. 




그러면 임대인에게 보증금을 돌려받지 못했을 경우 임차인이 할수 있는 방법에 대하여 알아보겠습니다.


1. 임차권등기.


임대차계약이 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 이미 취득한 대항력과 우선변제권의 상실을 막기 위해 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 '임차권등기명령'을 신청할 수 있습니다. 이때 임대인의 동의나 승낙은 필요가 없습니다. 그리고 등기명령에 의해 등기가 완료되면 임차인은 이사를 가도 기존에 취득했던 대항력과 우선변제권이 그대로 유지가 됩니다.


임차권등기는 임대차가 끝난 후나, 보증금을 반환받지 못한 모든 경우에 신청할수 있기 때문에 계약기간 만료에 의한 임대차 종료만이 아닌, 해지통고 및 합의에 의해 임대차가 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할수 있습니다. 또한 임차보증금 전액이 아닌 그 일부를 돌려받지 못한 경우에도 신청이 가능합니다.


임차권등기명령을 신청하고자 하는 임차인은 '주택임차권등기명령신청서(대법원홈페이지에서 다운로드 가능)'를 작성하여 임대차계약서 사본과 등기사항전부증명서, 부동산목록(자신이 임차하고 있는 부분을 간략하게 그림으로 그리면 됩니다)등의 첨부서류와 함께 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 제출하면 됩니다.


소요되는 비용은 등기신청수수료와 등록세등 몇만원을 넘지 않는 적은 비용으로 가능하고 또한 이 모든 비용은 임대인에게 청구하여 받을수 있습니다.


한편 임차권등기가 등재된 주택에 새로 들어온 임차인은(기존 임차인은 임차권등기의 등재를 확인하면 이사를 가도 됩니다)대항력의 취득요건(주택의 인도와 주민등록)을 모두 갖추었다 하더라도 최우선변제권을 가질 수가 없습니다. 임차권등기 후에 새로 이사온 임차인이 최우선변제권을 행사하면 임차권등기를 한 기존의 임차인이 불의의 피해입을수 있기 때문에 마련한 장치입니다.

최우선변제의 적용 시점을 최선순위 담보물권의 설정시기로 맞추는 것과 같은 맥락으로 이해하면 됩니다.


임차권등기의 표기는 곧 임대인이 임차이에게 임차보증금을 돌려주지 않았다는 사실과 새로운 임차인은 최우선변제권을 취득할 수없다는 것을 나타내기 때문에 임차권등기가 등재된 주택은 임대가 잘 안되기 마련입니다. 그렇기 때문에 임대인이 임차인에게 임차권등기를 말소해주면 보증금을 도려주겠다고 회유를 하기도 합니다.


하지만 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무라는 것이 법원의 판단이기 때문에 임대인에게는 보증금을 돌려주는 것이 먼저라고이야기 하면 되는 것입니다.




2. 약속어음 공증.


약속어음 공증을 받는 방법을 알려드리겠습니다.

보증금의 반환이 이루어지지 않으면 임대인이 임차인에게 '몇 월 몇일까지 보증금을 돌려주겠다'는 내용을 적엇 각서를 작성하면 이 각서의 법률적 용어가 약속어음입니다. 


추후 벌어질 수 있는 취악의 채무불이행 사태를 대비하려면 그 약속어음에 공증(특정한 사실 또는 법률관계의 존재를 공적으로 증명하는 행위)를 받아 두는 것이 좋습니다.


임대인과 임차인이 함께 공증업무를 취급하는 법률사무소 또는 법무법인 등의 공증기관을 방문하면 쉽게 공증을 받을 수 있습니다. 공증을 받은 약속어음에는 '강제집행을 할수 있다'는 취지가 적힌 공정증서가 첨부됩니다. 임차인은 바로 그 공정증서로 말미암아 집행권원을 갖게 됩니다.


그리고 임대인이 약속어음의 지급기일에도 보증금을 지급하지 않는 등 약속을 지키지 않는다면 임차인은 그 공정증서를 작성한 공증기관에서 집행문을 발부받아 강제경매를 신청할 수 있습니다.




3. 지급명령.


지급명령을 통해 보증금을 회수하는 방법도 있습니다.

채권자의 일방적인 신청에 의해 채무자를 신문하지 않고 채무자에게 채무를 이행할 것을 명하는 재판을 일컬어서 지급명령이라고 합니다.

채권자인 임차인이 '채무자가 보증금을 돌려주지 않습니다'라고 법원에 주장을 하면 법원이 채무자인 임대인을 따로 불러내 그 사길관계 여부를 조사하지 않은 채로 채권자인 임차인의 손을 들어주는 이른바 '일방통행식 제도' 입니다.


그러나 임대인이 지급명령에 대해 이의신청을 하면 결국 통상의 소송절차로 이어져 법정 다툼이 벌어집니다. 

물론 채무자임이 명확하게 증명되느 임대인이 자신에게 보증금반환의무가 있다는 사실을 인정하지 않기란 쉽지 않습니다.


신청방법은 간단합니다.

임대인의 주소지를 관할하는 법원에 지급명령 정본을 송달하는데 필요한 임대인의 주소 및 연락처, 청구금액 등을 적은 지급명령신청서를 제출하면 됩니다. 서식은 대법원 홈페이지에서 다운로드가 가능합니다.


지급명령이 결정되면 임대인에게 지급명령 정본이 송달됩니다.

임대인이 지급명령 정본을 송달받고도 2주일이 이내에 이의신청을 하지 않으면 지급명령이 확정되어 임차인이 집행권원을 확보하게 됩니다. 그러나 임대인이 이의신청을 하고 법원이 그것을 적법하다고 인정하는 경우에는 지급명령의 효력이 상실됩니다. 그리고 임차인이 신청했던 금액에 관하여 민사소송이 제기된 것으로 처리가 됩니다.

절차가 단순한 만큼 비용도 저렴합니다.




4. 민사조정.


민사조정을 통해 보증금을 회수하는 방법도 있습니다.

민사조정이란 판결에 의하지 않고 조정담당판사와 상임 조정위원 또는 조정위원회가 분쟁 당사자로부터 주장을 들은 후 여러 사정을 참작하여 조정안을 제시, 분쟁을 신속하게 해결하는 제도 입니다. 간이 민사소송이라고 생각하시면 편합니다.


신청은 구술 또는 서면으로 할수 있습니다.

서면으로 신청하는 방법은 앞서 살펴본 지급명령의 신청방법과 같습니다. 민사조정신청서를 작성하여 임대인의 주소지를 관할하는 법원에 제출하면 됩니다. 해당 양식은 대법원 홈페이지에서 다운받을수 있습니다.


조정신청서에는 당사자, 대리인, 신청인의 취지와 분쟁의 내용을 명확하게 기재해야 합니다.

또한 증거서류가 있는 경우에는 신청과 동시에 이를 제출하여야 합니다. 


구술로 신청하는 경우에도 임대인의 주소지를 관할하는 법원에 방문해야 합니다.

거기서 법원서기관, 법원주사 또는 법원주사보 앞에서 앞에서 간련 내용을 진술하면 됩니다.


조정신청서를 제출하면 얼마 지나지 않아 법원으로부터 임차인(신청인)과 임대인(상대방)에게 조정기일을 통지합니다.

임차인이 조정기일에 두번 출석하지 않으면, 조정신청이 취하된 것으로 봅니다.

반대로 임대인이 출석하지 않으면 조정담당판사가 상당한 이유가 없는 한 직권으로 조정에 갈음하는 결정을 내리게 됩니다.


이경우 임대인은 2주 안에 해당 내용에 대해 이의를 신청할 수 있습니다.

임대인이 이의를 신청할 경우 조정담당판사의 결정은 효력이 상실됩니다.

그리고 해당 사건은 민사소송으로 번지게 됩니다. 간이민사소송이 본격민사소송으로 되는 것입니다.




당사자가 조종기일에 출석하여 합의에 도달하면 조정이 성립됩니다.

조정의 효력은 재판상의 화해와 동일한 효력을 갖습니다. 때문에 임대인이 조정 조항에서 정한 의무를 성실하게 이행하지 않는 경우에는 임차인이 조정조서에 기초하여 임차주택을 강제 경매에 넘길 수도 있습니다.


한편 조정기일에 당사자가 출석하였지만 합의에 도달하지 못할 수도 있습니다. 그럴 때 조정담당판사는 직권으로 당사자의 이익 등을 고려하여 임차인의 조정신청 취지에 반하지 않는 한도 내에서 사건의 공평한 해결을 위한 결정을 내리게 됩니다.

당사자끼리 도달한 합의 내용이 적당하지 않다고 판단되는 경우도 마찬가지입니다.


이때 역시 당사자는 2주 안에 조정담당판사가 직권으로 내린 결정에 대하여 이의를 신청할 수 있습니다. 이의가 신청될 경우 저정담당판사의 결정은 효력을 상실하게 됩니다. 그리고 사건이 민사소송으로 이행됩니다.

조정판사의 직권에 의한 결정은 이의신청에 의해 모두 무력화될 수 있고 조적의 실패는 결국 민사소송으로 연결된다고 알아두면 될것입니다.


5. 강제 경매 신청하기.


위와 같은 방법으로도 조정이 안되었을때는 집행권원을 가진 임차인이 임차주택을 강제경매에 넘길수 있습니다.

강제경매에 넘기려면 요건에 맞춰 부동산강제경매신청서를 작성한 후에 집행력있는 정본 등과 함께 해당 부동산을 관할하는 지방법원에 제출해야 합니다.

이때 임차인은 법원이 정하는 금액(강제집행에 필요한 비용)을 납부해야 합니다. 그리고 이 비용은 추후 배당 과정에서 제1순위로 환급받을수 있습니다.

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