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부동산이야기

임대차기간중 집중인이 바뀌었을때???

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임대주택을 찾는 분들중에 이런 질문을 하시는 분들을 많이 만나보았습니다.

임대계약을 하다가 만약 집주인이 바뀌면 이사를 가야하나요? 집주인이 바뀌면 계약서를 다시 작성해야 하나요? 등등 많은 질문을 하십니다.


그래서 오늘은 임대차기간중에 집주인이 바뀌면 어떻게 해야 할지에 대하여 알아보겠습니다.


1. 계약중 집주인이 바뀌었을 계약내용에 변동이 없다면.


계약내용에 변동이 없다면 기본적으로는 계약서를 다시 작성할 필요도 없고 확정일자를 다시 받을 필요도 없습니다.

집주인이 바뀌고 기존의 집주인과 계약기간이 남았다면 그 남은 기간동안은 주택임대차보호법에 의하여 보장을 받을수 있고 계약기간이 만료되어서 새로운 집주인과 특별한 이야기가 없으면 기존의 계약이 묵시적 갱신으로 되어 버리기 때문에 새로운 계약서를 작성하지 않아도됩니다.



묵시적갱신이란 계약기간이 종료되기전 6개월에서 1개월사이에  임대인이 임차인에게 계약의 종료에대하여 통보하지 않으면 기존의 계약이 그대로 유지되는 것이라고 보면 됩니다.




2. 계약중 집주인이 바뀌었는데 계약금액의 변동이 있을때.


일단 계약내용도 기존의 임대차기간이 종료되기 전에는 변동사항이 있으면 안됩니다.

계약기간의 종료가 다가왔을때 임대인은 임차인에게 전세보증금이나 월세를 인상할수 있습니다.

만약 변동사항이 있다면 변경된 계약서를 가지고 확정일자를 다시 받아야 인상된 부분에 대하여 보장을 받을수 있습니다.


여기서 주의사항은 기존의 계약서를 절대 파기하면 안됩니다.

그리고 기존의 계약서에 인상된 부분만큼의 별도로 기재하고 그부분을 가지고 확정일자를 받으면 되는 것입니다.

특히 조심해야 할것이 기존 금액을 지우거나 하면 안됩니다. 기존의 금액에 대한 확정일자는 유지가 되기 때문에 기존계약서를 절대로 파기하거나 수정하면 안됩니다.

그리고 계약서를 다시 작성할때는 다시한번 등기부등본을 확인하여 근저당이 새로 설정되어 있는지도 확인해봐야 합니다.

만약 처음 계약당시에는 없던 근저당이 생겼다면 새로 작성해서 받는 계약서의 확정일자가 후순위가 되기 때문입니다.


3. 계약중 집주인이 바뀌었는데 계약내용이 수정이 되었다면?


전세보증금이 아닌 다른 계약조건(시설파손문제, 보일러수리, 주택내부수리등)이 추가된다고 하면 기존의 계약서에 변경된 내용을 특약사항에 기재하고 새로운 집주인과 세입자가 확인 도장을 찍음으로써 계약의 유효를 주장할수 있습니다.




4. 계약 만료 이전에 새로운 집주인이 전세보증금을 올려달라거나 이사를 나가라고 하면?


계약기간 중에 집주인이 바뀌었는데 전세보증금을 올려다라고 한다면 어떻게 해야 할까요?

올려주지 않아도됩니다. 주택임대차보호법에 의하여 임차인은 최소 2년간의 주거를 보장받을수 있습니다. 계약기간 안에는 기존 계약대로 그대로 진행하여도 됩니다.


그러면 새로운 집주인이 본인들이 이사를 올거라고 임차인보고 이사를 가라고 하면 응해야 할까요?

이역시 주택임대차보호법에 의하여 이사를 가지 않아도 됩니다.

계약기간동안은 거주를 하고 계약기간 종료후 보증금을 돌려받은후 집을 비워주면 됩니다.


정리를 해보겠습니다.

집주인이 바뀌었다고 해도 임대차기간이 남아있다면 그 계약내용대로 종료시까지 거주하면 됩니다.

계약기간이 종료되어도 계약내용이 변동이 없다면 계약서를 다시 작성하지 않아도 되고, 만약 변동이 있다면 기존 계약서에 추가하면 됩니다. 금액이 변동되었다면 다시 확정일자를 받아야 합니다.

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