임야에 집을 지을수 있을까요?(산에 집을 지을수 있나요?)

많은 분들이 하는 질문중에 하나가 임야에 집을 지을수 있나요?하는 것입니다.

임야라고 말하는 대부분이 산을 이야기 하는것이지요.

무작정 이런 질문을 받으면 저도 답답합니다.

임야에도 종류가 있는데 다른건 이야기하지도 않고 그냥 산에 집지을수 있는지? 임야에 건축가능한지 물어보십니다.

임야는 크게 보전산지와 준보전산지로 나눌수가 있습니다.

준보전산지는 특별한 경우를 제외하고는 산지전용에 대한 행위제한을 비교적 적게 받아 주택, 공장 등의 개발용도로 이용이 가능하기 때문에 특별하게 문제가 되지 않습니다.

우리가 중요하게 봐야 할것은 보전산지입니다.

보전산지는 다시 크게 임업용 산지와 공익용산지로 나눌수 있습니다.

임업용산지는 산림자원조성, 임업 경영기반 구축 등 임업생산기능을 증진하기 위하여 지정된 산지이고, 공익용산지는 재해방지, 수원보, 생태계보전, 국민보건 휴양 증진 등의 공익기능 증진을 위하여 지정된 산지라고 보시면 될것입니다.

임야의 경우 도시지역에 속하는 녹지지역이나, 비도시지역인 관리지역을 선호합니다.

임야 농림지역인 보존산지(임업용, 공익용)는 집을 짓기위해서는 제약이 많기 때문에 그렇게 선호하지는 않습니다.

기획부동산이나 경매회사들이 이런 보존산지를 싸게 사들여서 집을 지을수 있다고 허위광고로 사람들에게 팔기도 하는 그런 토지입니다.

임야중에도서 전원주택이나 전원주택단지를 지을수 있는 지역이 관리지역인데 관리지역 중에서도 임야는 가격이 가장저렴하고 공기좋고 분위기가 좋은 지역이 임야의 보전관리지역입니다. 

보전산지와 보전관리지역은 완전히 틀린것임을 알고 계셔야 합니다.

보전관리지역은 건폐율이 20%에 용적률이 80%이하인 주택을 지을수 있기 때문에 인기가 많은 반면, 보전산지중 임업용산지는 일반인은 집을 지을수 없습니다. 임업인자격을 가진 자만이 집을 지을수 있습니다.

산지관리법 제12조에서는 임업용 산지에서 할수 있는 행위를 제한적으로 나열하고 있는데, 일반인이 사용할수 있는 범위는 별로 없습니다.

국토계획법상 농림지역에서 할수 있는 범위와 비슷한 수준입니다.

농림지역도 잠깐 이야기해보겠습니다.

농림지역도 농업보호구역과 농업진흥구역으로 나눌수가 있는데 농업보호구역은 농업인이 아니라고 해도 집을 지을수 있지만 농업진흥구역 흔히들 절대농지라고 하는데 이곳은 농업인 이외에는 집을 지을수 없습니다. 농업인만이 농가주택을 지을수 있다고 보시면 됩니다.

임업용산지는 국토계획법상 농림지역으로 편입됩니다. 

국토의 전 임야중 약 51%가 임업용산지로서 전국의 산지중 절반이 임업용산지인 셈입니다.

따라서 임업용산지는 일반인의 토지활용이나 투자용 혹은 사업용으로는 부적합한 산지라는 것을 알아야 합니다.

가격이 저렴하다고 구매하셔도 사용할수 없기 때문입니다.

그러면 보전관리지역 임야와 임업용 산지의 공통점과 차이점에 대하여 알아보겠습니다.

먼저 공통점은 둘다 비도시지역에 속하며, 개발시 모두 경사도, 고도, 입목축적 제한 등 산지관리법의 규정이 적용됩니다.

건폐율 용적률은 대체로 20%와 80% 수준으로 같다고 보면 됩니다.

활용이나 개발가능성도 거의 동일합니다.

초등학교, 종교시설, 병원, 사회복지시설, 제1종근생과 제한적 용도의 제2종근린생활시설과 태양광발전사업등도 가능합니다.

그러면 차이점은 무엇일까요?

임업용산지는 보전산지며, 보전관리지역 임야는 준보전산지로 분류됩니다.

개발범위에 있어서 임업용산지는 산지관리법 제12조의 적용을 받지만 보전관리지역 임야는 산지관리법 상 범위 제한은 없고 도시계획조례에 위임하여 그에 따릅니다.

국토계획법과 관계에서 임업용산지는 농림지역에 속하고, 보전관리지역 임야는 관리지역에 속합니다.

도시인의 전원주택은 보전관리지역만 가능하고 임업용산지는 농업인, 임업인만 주택 신축이 가능합니다.

만약 한 필지에 두개의 용도지역이 공존한다면 어떡할까요?

어떤 임야에는 한 필지에 임업용산지(농림지역)과 보전관리지역 임야(관리지역)가 함게 표시되어 있는 것도 있습니다.

이때에는 각기 용도지역에 따라 개발가능 행위를 따져 보면 됩니다.

정리를 해보자면 임업용산지에서 할수 있는 행위는 농림어업인의 주택 및  그 부태시설로서 대통령령으로 정하는 주택 및 시설 이라 함은 농림어업인이 자기소유의 산지에서 직접 농림어업을 경영하면서 실제로 거주하기 위하여 부지면적 660제곱미터 미만으로 건축하는 주택 및 그 부대시설을 말하는 것입니다.

또한 농업인 창고를 신축하고자 하는 경우 만약 진입도로가 없어 임업용 산지에 일반 진입도로는 가능한 가 보면 산지관리법에 따르면 임업용산지에서는 도로법에 의한 도로, 농어촌도로정비법에 따른 농도, 사도법에 의한 사도의 설치는 허용된다고 나옵니다.

그럼 임업용산지가 도시지역의 자연녹지인 경우와 도시지역의 생산녹지나 보전녹지, 비도시지역의 농림지역인 경우는 어떻게 다른가하는 문제는 도심지에 가까운 자연녹지지역은 개발행위가 일부 허용됩니다.

예를들면 일반인 상대로하는 병원, 종교시설, 사회복지시설, 연구소, 연수원등은 가능합니다.

그러면 임업용산지에서 할수 있는 행위들에 대하여 알아보겠습니다.

1) 산지전용ㆍ일시사용제한지역에서 할 수 있는 행위 산지전용을 통해서 과수원 등으로 형질변경 할수 있음

2) 임도ㆍ작업로 및 임산물 운반로 임산물 등을 운반할 포장되지않은 길을 낼수 있음

3) 3만㎡ 이상의 산림에서 임업을 경영하는 자 중 산림경영계획의 인가를 받아 산림을 경영하고 있는 임업인,연중 90일 이상 임업에 종사하거나 임업경영을 통한 임산물의 연간 판매액이 120만 원 이상인 임업인이 설치하는 아래의 어느 하나에 해당하는 시설

  ① 부지면적 1만㎡ 미만의 임산물 생산시설 또는 집하시설

  ② 부지면적 3천㎡ 미만의 임산물 가공ㆍ건조ㆍ보관시설

  ③ 부지면적 1천㎡ 미만의 임업용기자재 보관시설 및 임산물 전시ㆍ판매시설

  ④ 부지면적 200㎡ 미만의 산림경영 관리사(산림작업의 관리를 위한 시설로서 작업대기 및 휴식 등을 위한 공간이 바닥 면적의        25% 이하인 시설을 말한다) 및 대피소 (산지전용 허가를 통해서 60평 미만에 산림경영 관리사를 지을수 있음)

4) 궤도운송법에 따른 궤도

5) 임업 및 산촌진흥촉진에 관한 법률 제25조에 따른 산촌개발사업으로 설치하는 부지면적 1만㎡ 미만의 시설

6) 수목원ㆍ산림생태원ㆍ자연휴양림ㆍ수목장림ㆍ그 밖에 아래에서 정하는 산림공익시설의 설치

  ① 산림욕장ㆍ치유의 숲ㆍ산책로ㆍ탐방로ㆍ등산로 등 숲길ㆍ전망대

  ② 자연관찰원ㆍ산림전시관ㆍ목공예실ㆍ숲속교실ㆍ숲속수련장ㆍ산림박물관ㆍ산악박물관 ㆍ산림교육자료관 등 산림교육시설

  ③ 목재이용의 홍보ㆍ전시ㆍ교육 등을 위한 목조건축시설

7) 농림어업인의 주택 및 그 부대시설로서 농림어업인이 자기소유의 산지에 농림어업의 경영을 위하여 실제 거주할 목적으로 부지면적 660㎡ 미만으로 건축하는 주택 및 그 부대시설의 설치 연중 90일 이상 임업에 종사하거나 임업경영을 통한 임산물의 연간 판매액이 120만 원 이되는 임업인 이 660㎡ 미만으로 건축하는 주택 및 그 부대시설의 설치

8) 농림어업인, 생산자단체, 영농조합법인 및 영어조합법인, 농업회사법인이 설치하는 아래의 어느 하나에 해당하는 시설

  ① 부지면적 3만㎡ 미만의 축산시설

  ② 부지면적 1만㎡ 미만의 야생조수의 인공사육시설, 양어장ㆍ양식장ㆍ낚시터시설, 폐목재ㆍ짚ㆍ음식물쓰레기 등을 이용한 유기질비료 제조시설, 가축분뇨를 이용한 유기질비료 제조시설, 버섯재배시설, 농림업용 온실

  ③ 부지면적 3천㎡ 미만의 누에사육시설ㆍ농기계수리 시설ㆍ농기계창고, 농축수산물의 창고ㆍ집하장 또는 그 가공시설

  ④ 부지면적 200㎡ 미만의 농막, 농업용ㆍ축산업용 관리사(주거용이 아닌 경우)로 작업대기 및 휴식 등을 위한 공간이 바닥면적의 100분의 25 이하인 시설을 말한다.

  ⑤ 3만㎡ 미만의 농어촌 관광휴양단지 및 관광농원 ( 9077평)

  ⑥ 농림어업이인 1만 m2 미만의 산지에서 산채약초 특용작물 야생화 등을 재배하는 행위 (3025평미만)

9) 광물, 지하수 등 지하자원 또는 석재의 탐사ㆍ시추 및 개발과 이를 위한 시설의 설치

10) 산사태 예방을 위한 지질ㆍ토양의 조사와 이에 따른 시설의 설치

11) 석유비축 및 저장시설ㆍ전기통신설비 그 밖에 아래의 어느 하나에 해당하는 공용ㆍ공공용 시설의 설치

  ① 방송ㆍ통신시설

  ② 액화석유가스를 저장하기 위한 저장설비

  ③ 대기환경보전법 시행규칙 제2조제16호에 따른 저공해 자동차에 연료를 공급하기 위한 시설

12) 장사 등에 관한 법률에 따라 허가를 받거나 신고를 한 묘지ㆍ화장시설ㆍ봉안시설ㆍ자연장지 시설의 설치

13) 문화체육관광부장관이 민법 제32조에 따라 종교 법인으로 허가한 종교단체 또는 그 소속단체에서 설치하는 부지면적 1만5천㎡ 미만의 사찰ㆍ교회ㆍ성당 등 종교의식에 직접적으로 사용되는 시설과 그 부대시설로서 주차장ㆍ화장실ㆍ창고ㆍ숙소ㆍ식당ㆍ정화시설ㆍ재해방지시설 및 비석ㆍ기념탑ㆍ조각상 등 의식ㆍ기념을 위한 시설

14) 다음 각항의 어느 하나에 해당하는 공익용 시설의 설치

  ① 의료기관 중 종합병원ㆍ병원ㆍ치과병원ㆍ한방병원ㆍ요양병원

  ② 사회복지시설(사회복지시설임을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 신청한다)

  ③ 청소년수련시설

  ④ 근로자 기숙사, 직장보육시설, 수도권 또는 광역시 지역의 주택난 해소를 위하여 공급되는 근로자주택, 비영리법인이 건립하는 근로자의 여가ㆍ체육 및 문화 활동을 위한 복지회관

  ⑤ 국가ㆍ지방자치단체 및 공공단체가 설치ㆍ운영하는 직업능력개발훈련시설

15) 다음 각 항의 어느 하나에 해당하는 교육ㆍ연구 및 기술개발과 관련된 시설

  ① 기업부설연구소로서 교육과학기술부장관의 추천이 있는 시설

  ② 특정연구기관이 교육 또는 연구목적으로 설치하는 시설

  ③ 국가과학기술위원회에서 심의한 연구개발사업 중 우주항공기술개발과 관련된 시설

  ④ 초ㆍ중등교육법 및 고등교육법에 따른 학교시설

16) 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 등 다른 법률에 따라 산지전용 허가권자와 협의하여 산지전용허가·산지일시사용허가 또는 산지전용신고·산지일시사용신고가 의제되는 허가·인가 등의 처분을 받아 설치되는 시설

17) 제1호부터 제16호까지의 시설을 설치하기 위하여 임시로 설치하는 아래의 어느 하나에 해당하는 부대시설의 설치

  ① 진입로

  ② 현장사무소

  ③ 지질ㆍ토양의 조사ㆍ탐사시설

  ④ 주차장ㆍ화장실ㆍ창고ㆍ숙소ㆍ식당ㆍ정화시설ㆍ재해방지시설 및 자재적치ㆍ운반시설

18) 제1호부터 제16호까지의 시설 중 건축법에 따른 건축물과 도로(건축법 제2조제1항제11호의 도로를 말한다)를 연결하기 위한 절성토사면을 제외한 유효너비가 3m 이하이고, 그 길이가 50m 이하인 진입로의 설치

19) 그 밖에 임업용산지의 목적 달성에 지장을 주지 아니하는 범위 안에서 정하는 아래의 어느 하나에 해당하는 행위

  ① 농어촌도로정비법 제4조 제2항 제3호에 따른 농도, 농어촌정비법 제2조 제6호에 따른 양수장ㆍ배수장ㆍ용수로 및 배수로를 설치하는 행위

  ② 부지면적 100㎡ 미만의 제각을 설치하는 행위

  ③ 사도법 제2조에 따라 사도를 설치하는 행위

  ④ 자연환경보전법에 따른 생태통로 및 조수의 보호ㆍ번식을 위한 시설을 설치하는 행위

  ⑤ 농림어업인이 3만㎡ 미만의 산지에 임업 및 산촌 진흥촉진에 관한 법률 시행령 제8조 제1항에 따른 임산물 소득원의 지원 대상 품목을 재배하는 행위

  ⑥ 농림어업인이 3만㎡ 미만의 산지에서 축산법 제2조 제1호에 따른 가축을 방목하는 경우로서 조림지의 경우에는 조림 후 15년이 지난 산지이고 대상지의 경계에 울타리를 설치해야 하며 입목ㆍ죽의 생육에 지장이 없도록 보호시설을 설치할 것

  ⑦ 농림어업인 또는 관상수생산자가 3만㎡ 미만의 산지에서 관상수를 재배하는 행위

  ⑧ 측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률 제8조에 따른 측량기준점표지를 설치하는 행위

  ⑨ 폐기물관리법 제2조 제1호에 따른 폐기물이 아닌 물건을 1년 이내의 기간 동안 산지에 적치하는 행위로서 입목의 벌채ㆍ굴취를 수반하지 아니하고 해당 물건의 적치로 인하여 주변 환경의 오염, 자연경관의 훼손 우려가 없을 것

  ⑩ 산지관리법 제26조에 따른 채석경제성평가를 위하여 시추하는 행위

  ⑪ 영화 및 비디오물의 진흥에 관한 법률, 방송법 또는 문화산업진흥 기본법에 따른 영화제작업자ㆍ방송사업자 또는 방송영상독립제작사가 영화 또는 방송프로그램의 제작을 위한 목적으로 설치하는 야외촬영시설을 설치하는 행위

  ⑫ 부지면적 200㎡ 미만의 간이 농림어업용시설(농업용수개발시설을 포함한다) 및 농림수산물 간이처리시설을 설치하는 행위