집이 여러채 인데 1주택자 혜택 받는 방법

부동산은 취득할때부터 세금으로 시작해서 가지고 있어도 세금, 팔아도 세금을 내야 합니다.

1주택을 소유하고 있을때는 그나마 혜택을 받는 것들이 많지만 2주택, 3주택이상이 되면 그에 따른 무거운 세금들이 발생하게 됩니다.

하지만 집을 여러채 가지고 있어도 1주택자의 혜택을 받을수 있는 방법이 있습니다.

집이 아무리 많아도 자신이 살고 있는 집한채를 빼고 나머지 집들을 모두 임대등록을 했다면 1주택자의 세제 혜택을 누릴수 있습니다.

조세특례제한법 제97조에 따라 임대주택법상 임대주택은 소유 주택에서 제외되기 때문입니다.

그렇기 때문에 주택임대사업자들은 여러채의 집을 소유한 다주택자이지만 1주택자처럼 양도세 비과세 등 다양한 세금 혜택을 누릴수 있습니다. 다만 세금을 감면 받기 위해서는 임대주택의 가격 및 임대의무기간 등 조건을 만족해야 합니다.

이번시간에는 다주택자가 1주택자의 혜택을 받기위해서 임대사업자등록에 대한 궁금증들을 이야기 해보겠습니다.

문) 공시가격 5억원의 아파트 2채를 소유하고 있는데, 한채는 거주하고 다른 한채는 임대주택으로 등록하면 종합부동산세는 두채를 합산해서 내야 하는지 궁금합니다.

답) 임대주택의 공시가격이 5억원이기 때문에 2018년 3월 31일 이전에 임대등록을 하였다면 5년이상 임대, 2018년 4월1일이후에 임대등록을 하였다면 8년 이상 임대를 하면 종합부동산세는 합산 과세되지 않습니다.

또한 거주 중인 아파트의 가격도 6억원 이하여서 종합부동산세 대상(1주택자 공시가격 9억원 이상)이 아닙니다.

다만 9.13대책 이후 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등을 하였더라도 종합부동산세를 합산해 과세합니다.

따라서 조정대상지역에 포함이 되어 있는지 아닌지 확인이 중요합니다.

* 조정대상지역이란?

문) 위 질문에서 두채의 아파트중 거주주택을 팔때, 양도 소득세 비과세 혜택을 받으려면 어떻게 해야 할까요?

답) 임대주택은 거주주택에서 매매시 주택 수에서 배제가 됩니다.

그렇기 때문에 거주주택이 양도시점에 비과세요건(거주 및 보유)을 갖췄다면 1가구 1주택 양도세 비과세 요건에 따라 혜택을 받을 수 있습니다.

또한 거주주택 양도소득세 비과세를 받은후 임대의무 기간이 경과한 장기임대주택에 들어가 2년의 거주의무기간을 채운 후 양도하는 경우에도 해당 주택은 비과세가 적용됩니다. 다만 이 경우에는 기존 거주주택 양도일 이후 차익분에 대해서만 비과세가 적용됩니다.

이때 기존 거주주택 양도일 이후 차익분은 기준시가 비율로 안분해서 계산합니다.

예를들어 매입당시 5억원이었던 장기임대주택이 파는 시점에 7억원으로 올랐다 하더라도 양도차익 2억원 전부를 비과세 받는 것이 아닙니다. 만약 기존 거주주택을 양도한 후 기준시가 비율로 안분한 금액이 6억원 가량이라면 이를 기점으로 이후 7억원이 됐으니 1억원에 대한 비과세가 되는 것입니다.

* 양도소득세의 과세와 비과세

문) 만약 위 사례에서 2주택자가 거주주택을 팔고 서울에 있는 신규주택으로 이사하려고 하면 거주주택을 팔기전 신규주택을 취득함으로써 일시적 2주택자가 된 경우 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있는지요?

답) 일시적 1세대 2주택자는 다음의 요건을 충족하면 양도소득세 감면 헤택을 받을수 있습니다.

임대주택은 임대개시일 시점의 공시가격이 6억원 이하, 8년 이상 장기 임대해야 합니다.

거주주택을 처분한 후라도 8년의 의무기간은 반드시 채워야 합니다.

그렇지 않을 경우 비과세 혜택분에 대하여 과세를 해야 합니다.

또한 양도하려는 거주주택에서는 2년이상 거주하여야 합니다.

거주주택 취득일로부터 1년이상 지난 후 신규주택을 취득하고 신규 주택 취득일로부터 2년(조정대상지역)이내 종전주택을 양도해야 합니다.

* 일시적 1세대 1주택자의 양도세 비과세 특례 적용.

[소득세법 시행령 제155조]

1. 거주주택 취득한 날로부터 1년이상 지난 후 신규주택을 취득하고,

2. 그 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 거주주택을 팔아여 한다.

(거주주택과 신규취득주택이 모두 조정대상지역에 있을 경우 2년 이내)

문) 거주주택 외 소유하고 있는 주택을 전부 임대 등록한 주택임대사업자는 1순위로 주택청약신청 가능한지요?

답) 주택청약시 임대주택도 주택수에 포함됩니다.

살고 있는 집 외에 2채를 임대등록했다면 3주택자에 해당되며, 당연히 1순위 청약신청이 불가능합니다.

배우자와 각각 명의로 주택을 한 채씩 가지고 있는 경우도 1세대2주택자로 1순위 청약대상에 해당하지 않습니다.

부부는 동일세대로 간주하기 때문입니다.

반면 임대등록한 건물이 오피스텔이라면 1주택자로 청약 신청할 수 있습니다.

오피스텔은 등기상 업무용 건물이어서 주거용 오피스텔이라더라도 청약시 주택으로 보지 않기 때문입니다.

참고로 청약제도가 개편안이 시행되는 이달 말부터는 유쥬택자의 청약 당첨 가능성은 희박해질 것으로 보입니다.

지금은 추첨제 공급시 주택소유와 무관하게 기회가 동등하지만 앞으로는 투기과열지구, 청약과열지역 및 수도권, 광역시 지역에서는 추첨제 물량의 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급하기 때문입니다.

문) 서울에 거주주택 외에 임대주택 3채를 소유하고 있는데, 직장문제로 현재 거주주택을 담보로 대출을 받아서 다른 지역에 전세집을 구할수 있나요?

답) 가능합니다.

이미 보유한 주택을 담보로 한 생활안전자금 목적의 주택담보대출은 LTV40%(서울기준) 이내에서 받을 수 있습니다.

단 다주택자가 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)내 신규 주택 구입을 위한 주택담보대출은 원칙적으로 금지됩니다.

* LTV,DTI, 신DTI에 대하여

이상으로 다주택자의 1주택 헤택받는 방법에 대하여 알아보았습니다.

세금은 안내면 탈세이지만 노력하면 절세할수 있습니다.

읽어주셔서 감사합니다.