시행사? 시공사? 신탁사? 감리사? 분양대행사?

아파트나 오피스텔등의 분양광고나 모델하우스에 방문하면 시행사는 어디이고 시공사는 어디입니다.

분양대행사는 어디서 하며...등등 비슷한 말같은데 다 다른 이름들로 설명을 합니다.

처음 들어보시는 분들은 없겠지만 정확한 뜻을 알고 계시는 분들이 없는 것 같아서 한번 설명해 보겠습니다.

시행사, 시공사, 신탁사, 감리사, 분양대행사에서 하는 일과 구분방법에 대하여 알아보겠습니다.

* 시행사란?

시행사란 실제로 부동산을 개발기획하는 사업 운영자이며, 개발사업의 전과정을 구상, 기획, 실행함은 물론 부지 매입, 기획, 설계, 자금조달, 각종 인허가 취득, 분양공고, 계약 및 입주에 따른 모든 것을 계획하고 이끌어가는 실질적인 사업주체입니다.

건축물 신축과 재개발, 재건축 사업의 모든 과정을 시공사와 계약을 체결하고 진행하는 회사입니다.

다시 말해서 민간사업자는 부동산 개발회사등이 되고, 재개발, 재건축 아파트의 경우 조합이 되는 것입니다.

주택법은 사업주체, 건축법은 건축주로 지칭합니다.

지명도가 낮거나, 시공실적 및 신용도가 부실한 시행사의 경우 자칫 잘못될수도 있어 그 피해가 고스란히 본인에게 전가될수 있기 때문에 무엇보다도 신뢰도가 중요합니다.

* 시공사란?

사업주체인 시행사로부터 계약을 통해 발주를 받아서 시행사가 세운 개발계획에 따라 공사를 진행하는 건설업체입니다.

건설면허를 보유한 건설사만이 시공가능하고, 시행사로부터 받은 건축물의 설계, 지반, 토목등 도면을 토대로 건축공사를 진행하며 공사 완료 후 시행사로부터 공사비용을 받게 됩니다.

시공사는 법인회사와 건설회사가 있으며, 아파트의 경우 특히 인지도가 높거나 브랜드를 앞세운 업체를 선정하게 됩니다.

예를들면 GS건설의 자이, 삼성물산의 래미안, 현대건설의 힐스테이트, 대우건설의 이안이나 이편한, 포스크건설의 더샾 등이 브랜드 가치가 높은 편에 속합니다.

시공사는 공사 외 다른 부분에는 크게 관여하지 않는 것이 대부분이지만 시공사가 시행까지 함께 모든 업무를 진행하는 경우도 있습니다.

요즘은 시행과 시공이 나누어져 토지매입으로 인해 건설사의 부채 리스크를 줄이고자 분리해서 사업을 합니다.

부실한 시행사일 경우 건설자금 등이 지연되면 분양받은 본인에게 피해가 갈수 있지만 익숙한 건설사가 짓는 줄 알고 분양 직원들에게 속아서 실질적 사업주체가 어디인지 파악을 못하게 되면 그 피해 또한 본인에게 오는 것입니다.

시공사 이름만 보고 투자하는 것보다 튼튼한 시행사인지 확실하게 확인하는 것이 좋습니다.

* 신탁사란? 

분양받은 투자자의 투자금을 보호하며, 분양과 건축 등 건설에 필요한 자금을 관리, 보증을 서주는 업무를 합니다.

시행사에서 자금 문제가 생길 경우를 대비하여 투자자의 투자한 돈을 관리하고 유지해주는 일종의 안전장치라고 생각하시면 될것입니다.

즉 투자자의 투자금을 보호하는 일을 하는 회사입니다.

시공사가 분양대금을 받아 건물을 건설 후 도산해서 없어지는 등 금전적인 피해를 막기위한 것으로 분양받은 투자한 돈을 관리하고 유지하는 것이 주 업무이며, 일반인 소유 부동산을 일정액의 수수료를 받고 개발, 관리, 매매를 해주고 이익을 창출하게 해주기도 합니다.

신탁사가 있어야 시행사가 자금 문제가 생기더라도 피해를 최소화할 수 있으므로 특히 토지분양을 할 때 신탁사가 믿을만한 곳인지 확인해야 합니다.

* 감리사란?

시공사의 건축물에 건축 결함이나 하자가 있는지 확인, 검사하는 회사입니다.

말 그대로 공사가 건축시공 과정에서 설계나 서류대로 잘 진행이 되고 있는지 감독하며, 전문적인 기술과 지식, 경험을 바탕으로 확인하는 역할을 합니다.

* 분양대행사란?

효율적인 분양을 위해 수수료를 받고 시행사와 계약한 분양 전문회사입니다.

시행사와 분양대행사는 함께 협업하는 파트너 관계입니다.

통산 분양대행사가 분양업무의 마케팅을 모두 전담하면서 진행하며 흔히 모델하우스나 홍보관에서 보는 직원들이 모두 분양대행사 소속입니다.

분양대행사는 시행사, 시공사, 어느 쪽의 소속도 아닌  독립된 업체입니다.

분양과 계약에 따른 모든 책임은 시행사에서 합니다.

위의 내용을 정리해서 이야기 해보면 다음과 같습니다.

시행사에서 계획을 세워서 토지를 매입하고 허가를 받고, 시공사가 공사를 진행하여 건물을 짓게 됩니다.

신탁사는 공사비용과 투자금을 관리하며, 감리사는 공사 진행이 잘되고 있는지 감독하며 분양대행사는 홍보 마케팅으로 분양률을 높이는것입니다.

이상으로 시행사, 시공사, 신탁사, 감리사, 분양대행사란 무엇인지에 대하여 알아보았습니다.

새로 분양을 받을 계획이 있으신 분들이라면 정확한 의미를 알고 계시면 많은 도움이 될것 같아 한번 작성해 보았습니다.

읽어주셔서 감사합니다.