임대차기간중 임차인이 임대차계약 합의 해지를 원할때 법률관계는?

임대차기간중 임차인이 임대차계약 합의 해지를 원할때가 많습니다.

주택이라면 사정상 계약기간중에 급하게 이사를 가야하거나, 상가라면 장사가 안된다거나 기타 사정에 의하여 계약종료를 원하는 경우들이 있습니다.

이럴 경우 임대인과의 법률관계는 어떻게 될지 알아보겠습니다.

민법 제618조는 임대차계약의 정의에 대하여‘당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.’라고 규정하고 있습니다.

이러한 정의 규정에는 임차기간에 대한 내용은 없지만 임대차는 채권계약이므로, 임차인은 임대인 사이에 임대차계약에서 정한 임차기간의 구속을 받아서 그 임차기간동안 임대인의 의무위반이라는 사실이 없으면 임대차 계약을 해지할 수 없습니다.

문제는 임차인이 부득이하게 임대차계약을 해지할 수밖에 없을 때 임대인이 임차인의 이런 사정을 십분 이해하여 임차인에게‘임차인이 방을 빼서 나가라’라고 하는 경우가 있는데, 이에 대한 법률관계를 설명하고자 합니다.

먼저 위 임대차계약 해지의 법적 성격을 보면 임대인의 의사는 임대인이 신규임차인으로부터 보증금의 잔금까지 모두 지급받아서 임차인에게 보증금전액을 반환할 수 있을 때 임대차계약을 합의해지하겠다는 것이므로 정지조건부 합의해지로 해석해야 합니다.

왜냐하면 임대인은 임차기간 중이므로 자신에게 의무위반이 없다면 임대차계약을 해지해 줄 의무가 없어서 임대인에게 새로운 의무를 강요할 수 없고, 임대인이 임차인의 보증금 전액을 당장 보유하고 있지 아니하므로 신규임차인으로부터 보증금의 잔금을 지급받지 않으면 임차인에게 보증금 전액을 반환할 수도없기 때문입니다.

이런 경우 공인중개사에게 위 임차목적물의 중개를 의뢰하는 자는 대부분 임차인입니다.

이때 공인중개사는 임차인으로부터 중개의뢰를 받을 때 임대인과 신규임차인 사이에 신규임대차계약에 따른 중개보수를 현 임차인이 지

급하는 것으로 약정 할 수도 있습니다.

중개의뢰계약은 위임계약이므로 공인중개사는 위임을 한 자로부터 그에 대한 보수를 받아야 하기 때문입니다.

따라서 신규임대차계약시 따로 중개보수를 지급할 당사자를 임대인으로 할 것인지 현 임차인으로 할 것인지를 명확히 하여야 합니다.

다음으로 위와 같이 임차인의 중개 의뢰로 임대인과 신규임차인 사이에 임대차계약이 체결되어 임대인이 계약금을 받았으나 신규임차인이 잔금을 지급하지 아니하여 임대인이 신규임차인 사이에 임대차계약을 해지하고 계약금을 몰취해야 하는 경우 그 계약금은 임대인에게 귀속 됩니다.

신규임대차계약의 계약 당사자는 임대인과 신규임차인이므로 계약 당사자인 임대인만이 임대차계약의 해제에 따른 손해배상을 받을 권리가 있고, 임차인은 신규임대차계약에 따른 임차목적물 인도시기만 정하면 될뿐 다른 권리 의무가 없으므로 손해배상을 받을 권리도 없기 때문입니다.

그리고 임대인이 신규임차인 사이에 신규 임대차계약을 체결하였지만 신규임차인이 잔금을 지급하지 아니하여 임대인이 신규임차인 사이에 임대차계약을 해제하는 경우 임대인과 임차인 사이에 임대차계약도 합의해지 되었는가여부입니다.

위에서 살펴본 바와 같이 임대인과 임차인 사이에 임차기간 도중 임대차계약을 해지하는 것을 정지조건부 합의해지로 해석하는 한 임대인과 임차인 사이에 임대차계약은 합의해지되지 아니하고 종전과 같이 임차기간동안 지속됩니다.

임대인의 입장에서는 신규임차인으로부터 신규임대차계약에 따른 잔금을 받지 않았으므로 조건이 성취되지 않았기 때문입니다.

이에 대하여 임차인은 이미 신규임대차계약의 체결로 자신이 임차목적물을 인도할 준비까지 모두 마쳤으므로 아무런 손해배상도 없이 임대차계약의 유지를 인정하는 것이 가혹하다고 반론을 할 수 있으나, 임차인은 임대차계약을 체결하였으면 임차기간을 지킬 임대차계약에 따른 구속력이 있으므로 정지조건부 합의해지에 따른 위험도 임차인이 감수해야 한다고 해석해야 합니다.

한편 이러한 설명은 상가건물임대차보호법(이하‘상임법’이라 한다)상 권리금조항에 따른 임차인이 임대인에게 신규임차인 사이에 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요구할 수 있는 권리와는 그 적용시기를 달리하는 것입니다.

상임법 제10조의4 제1항은‘임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니됩니다.

다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.’라고 규정하고 있으므로 임차인이 상임법상 권리금 조항에 따라 임대인에게 신규임차인 사이에 임대차계약을 체결할 것을 요구할 수 있는 시점은 임차기간이 종료하기 6월전부터 적용되는것이어서, 위에서 설명한 내용은 임차기간이 시작한 때부터 임차기간이 종료하기 6월전까지입니다.