불법건축물 양성화 하는 방법 및 순서

도시는 그런 경우가 많지 않지만 시골에가면 불법건축물들이 많이 있습니다.

불법건축물이 있는 토지를 매수했다가 나중에 큰 문제가 발생되는 경우들이 많이 있는데 오늘은 불법건축물 양성화에 대하여 알아보겠습니다.

귀농을 준비하시거나 지방의 토지를 알아보고 계신다면 한번쯤 관심있게 보시는게 좋을것 같습니다.

보통 우리나라에서 건축물을 지을 때는 건축허가를 받아야 합니다.

공공복리와 삶의 질 향상에 반하지 않도록 국토계획법, 건축법 등 다양한 건축 관계법 규정이 있는데 건축물을 짓는 지역이나 건축물 용도, 규모 등 건축시 개입하는 법률들의 규정과 그 절차를 지켜 건축하여야 합니다.

이에 반할 경우에는 불법건축물로 분류되어 건축물대장 조회시 위반건축물 표시가 나타납니다.

건축허가를 받았더라도 불법건축물이 되는 경우가 있습니다.

허가받은 사항과 다르게 짓거나, 건축 행위 제한 규정에 따른 허가 요건을 모두 갖췄더라도 허가 절차 없이 건물을 짓는다면 불법건축물로 분류됩니다.

이처럼 불법 건축은 허가 요건 자체를 갖추지 못한 실질적 불법 건축과 요건은 갖추었으나 절차를 지키지 않은 형식적 불법 건축, 두가지로 나뉠 수 있습니다.

형식적 불법 건축은 실질적 불법 건축이 될 가능성을 포함하고 있다고 보며, 건축법에 따라 실질적 불법건축물로 분류되면 사후에 철거 명령을 통해 제거될 수 있으니 건축은 절차돠 규정을 지키는 것이 중요합니다.

상황에 따라 건축물은 시장이나 군수, 구청장 등에게 미리 신고할 경우 그것을 건축허가 받은 것으로 보기도 합니다.

이는 국토교통부령이 정한 바에 따르는 경우로 한정합니다.

바닥면적이 총 85㎡ 이내인 증축이나 개축, 또는 재축의 경우가 이에 해당합니다.

3층이상 되는 건축물이라면 증축, 개축, 재축 시 바닥 면적 총합이 건축물 전체면적의 1/10 이내인 것으로 한정합니다.

또한  '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따른 관리지역이나 농림지역, 자연환경보전지역에서 전체면적이 200㎡ 미만이며 3층 미만인 건축물을 건축할 때도 해당한다는 점 알아두셔야 합니다.

이외에도 전체면적이 200㎡ 미만인 3층 미만 건축물을 대수선할 때, 주요구조부 해체 없이 대통령으로 정하는 대수선을 할 때 등 건축법에 자세한 내용이 나와 있으니 참고하시기 바랍니다.

그럼 불법건축물 양성화하는 방법에 대하여 알아보겠습니다.

1. 추인허가제도 이용하기 : 불법건축물 신고가 접수되었을때 무조건 철거시키거나 행정대집행을 한다면 개인에게는 경제적 손실이 막대할 것이며, 국가에도 낭비일수 있습니다.

따라서 이러한 손실을 최대한 막고자 사후에 행정적으로 적법한 건축물임을 허가하는 제도가 있는데 이를 '추인제도'라고 부릅니다.

물론 무허가 건축물이 모두 추인대상이 되는 것은 아닙니다.

도시계획 용도지역 및 건축법 관련 규정에 저촉하지 않는 건축물일 때 추인이 가능하며, 형사소송법 및 건축법 규정에 따라 불법 건축물 벌금 등 불법행위에 대해 먼저 처벌받은 후 추인이 가능하도록 규정하고 있습니다.

* 무허가 건축물의 추인허가 : 도시계획 용도지역 및 건축법 관련 규정에 저촉이 없는 범위 안에서 무허가 건축물을 행정적으로 적접한 건축물로 사후에 허가하는 제도.

2. 양성화 가능 여부 확인하기 : 만약 특정건축물 정리에 관한 특별 조치법에 따라 주거용 불법건축물 양성화를 진행하고 싶다면, 먼저 양성화 가능 여부를 확인해야 합니다.

보통 주거용 불법 건축물 사례에는 옥탑방을 만들었거나 무단 증축으로 가구 수를 늘린 경우가 해당됩니다.

가구당 전용 면적이 85㎡ 이하인 다세대 주택, 전체면적이 165㎡ 이하인 단독주택, 전체면적이 330㎡ 이하인 다가구주택이라면 불법건축물 양성화기간에 양성화신청을 할수 있으니 참고하시기 바랍니다.

3. 건축사사무소를 통해 양성화 진행하기 : 불법건축물 양성화기간이 공고되어 양성활르 진행하고 싶다면 건축사 사무소 등을 방문하여 도움을 받는 것이 좋습니다.

건축사 사무서에서 양성화를 원하는 불법건축물을 실측하고 기타 제반 사항을 확인하여 문제가 없다면 불법건축물 양성화 작업을 진행하게 됩니다. 양성화 작업이 완료된 후에는 정식 건축물로 등록할수 있으며, 건축물대장 조회를 통해 제대로 등재되었는지 확인해 볼수 있습니다.

건축사 사무소를 통하여 양성화 시키는 순서는 다음과 같습니다.

1. 건축사 의뢰( 건축주, 소유자 등)

2. 특정건축물 신고접수(건축즈, 소유자등)

3. 양성화 대상 건축물 여부 판단(허가권자)

4. 건축위원회심의(지방건축위원회)

5. 양성화 대상건축물 여부 판단(허가권자)

6. 사용승인 대상 여부확인(허가권자)

7. 사용승인신청서 제출(건축주, 소유자등)

8.사용승인신청서 입력(허가권자)

9. 사용승인서 교부(허가권자)

10. 건축물대장 생성(허가권자)

이번시간에는 불법건축물이 무엇이며, 불법건축물을 양성화 시키는 방법에 대하여 알아보았습니다.

토지를 매매하거나 건축물을 매매할때는 몰랐지만 나중에 불법건축물임을 알게되는 경우가 많기 때문에 부동산 매매시 건축물대장을 확인하여서 불법건축물이 있는지 확인을 해봐야 하겠습니다.

그리고 양성화 대상에 해당하는 불법건축물을 가지고 있거나 매매하셨다면 양성화 기간에 건축사 사무소를 통해 실측부터 정식 건축물 등록을 하시는 것이 좋습니다.

이상으로 불법건축물 양성화에 대하여 알아보았습니다.