논이나 밭에 집을 지을수 있나요?

사람이 살아가는데 중요한 것 3가지를 의식주라고 합니다.

먹는것 입는것도 중요하지만 어디에서 사는지도 아주 중요합니다.

예전에 집이라고 하는 것은 개인이 집을 짓는다는 생각보다는 이미 지어진 집을 구매하여 살았습니다.

하지만 요즘에는 개인이 직접 자기스타일에 맞추어서 집을 짓고 꾸미는 사람들이 늘어나고 있습니다.

전원주택이나 세컨하우스등 다양한 집의 형태가 늘어나면서 듣는 질문중에 하나가 "논이나 밭에 집을 어떻게 지을수 있나요?" 입니다.

지난번에는 임야에 집을 짓는 방법에 대하여 알아보았는데 이번시간에는 논이나 밭에 집을 짓는 방법에 대하여 알아보겠습니다.

* 임야에 집을 지을수 있을까요?(산에 집짓는 방법)

집을 짓기위해서는 그 토지의 지목이 무엇인지 부터 알아야 합니다.

집을 짓기위한 토지의 지목은 '대지'여야 합니다. 

즉 토지이용계획확인서나 토지대장을 확인했을 때 지목이 대지여야 합니다.

논이나 밭을 샀다면 지목이 전이나 답일것입니다.

집을 짓기위해서는 지목이 전이나 답인 토지를 대지로 변경해야 합니다.

이렇게 대지로 변경하는 것을 "농지전용"이라고 합니다.

농지전용이라는 말의 뜻을 보면 농지라는 것은 말그대로 농사를 짓는 토지라고 생각하시면 되고 전용이라는 말은 기존에 사용하던 용도를 다르게 사용한다는 뜻입니다.

이말은 원래는 농지인데 다른 용도로 사용한다, 즉 농지를 집을 짓는 용도로 바꾼다는 뜻입니다.

농지전용을 하기위해서는 농지전용부담금을 납부하여야 합니다.

농지전용을 신청하기위해서는 신청서와 사업계획서, 사용승낙서(신청인이 해당 농지에 주인이 아닌 경우), 피해방지계획서 등을 첨부하여 해당 지자체에 제출하시면 됩니다.

농지전용부담금의 부과기준은 "부동산 가격공시에 관한 법률"에 따라 

* 전용면적(㎡) X (개별공시지가 X 30% ) = 농지전용부담금

위와 같이 계산합니다.

예를들어 825㎡(250평)의 토지에 ㎡당 공시지가가 3만원이라고 하면 농지전용부담금은 다음과 같습니다.

825㎡ X (3만원 X 30%) = 7,425,000원입니다.

하지만 ㎡당 공시지가의 30%가 5만원을 초과할 경우에는 상한선을 5만원으로 정합니다.

예를 들어 825㎡(250평)의 토지에 ㎡당 공시지가가 20만원이라고 하면 농지전용부담금은 다음과 같습니다.

825㎡ X (20만원 X 30% ) = 49,500,000원이 아니라 825㎡ X 5만원 = 41,250,000원이 되는 것입니다.

쉽게 이해가 되시지요?

농지전용부담금은 왜 내야 하는 걸까요?

농지는 농업에 관계된 토지로서 생산물을 내야 하는 토지인데 이런 농지가 줄어드면 그만큼 다른곳에 대체농지 만들기 위해서 받는 돈이라고 생각하시면 될것입니다.

논이나 밭 즉 농지에 농지전용부담금을 내고 농지전용을 하면 건축을 할수 있습니다.

하지만 아무 농지나 농지전용을 하고 집을 지을수 있는 것은 아닙니다.

시골에 집을 짓는 경우 두가지로 분류를 할수가 있는데 농촌주택과 농가주택입니다.

농촌주택은 쉽게 이야기 해서 농촌형주택이라고 해서 누구나 농지전용을 거치고 건축허가를 신청하면 집을지을수 있습니다.

하지만 농가주택, 즉 농업인 주택은 일정한 자격이 되어야 집을 지을수 있습니다.

농업인이어야 지을수 있는 집입니다. 제약도 많은 반면 혜택도 많이 주어집니다.

이미 지어져 있다고 해도 일정시간이 지나기 전에는 일반인이 매수를 할수 없습니다.

농사를 짓고 있는 토지를 사서 집을 지으려고 확인해보니 지목이 전이나 답이 아니라 대지라고 나와있는 경우들이 있습니다.

이럴경우는 건축을 할수 있을까요?

농지가 지목이 대지라고 되어 있어도 현황상 농사를 짓고 있다면 농지로 인정을 받아서 농지전용을 하여햐 합니다.

그냥 포크레인같은 것으로 땅을 파내고 일정기간 묵힌다음(농자를 짓지 않고) 신고를 하면 대지로 인정을 받아 농지전용을 안하셔도 됩니다.

농지전용을 받았다고 해서 계속해서 그 효력이 유지되는 것은 아닙니다.

농지전용허가가 취소되는 이유는 다음과 같습니다.

1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 허가를 받거나 신고한 것이 판명된 경우.

2. 허가 목적이나 허가 조건을 위반하는 경우.

3. 허가를 받지 아니하거나 신고하지 아니하고 사업계획 또는 사업규모를 변경하는 경우.

4. 허가를 받거나 신고를 한 후 농지전용 목적사업과 관련된 사업계획의 변경 등 대통령령으로 정하는 사유 없이 2년 이상 대지의 조성, 시설물의 설치 등 농지전용 목적사업에 착수하지 아니하거나 농지전용 목적사업에 착수한 후 1년 이상 공사를 중단한 경우.

5. 농지전용부담금을 내지 아니한 경우등입니다.

농지전용의 절차는 다음과 같습니다.

관할시, 군, 구에 농지전용허가신청서를 제출 → 허가권자의 심사 → 농지보전부담금 부과결정통보 및 납입 → 농지전용신고증 교부의 순으로 이루어집니다.

이상으로 농지에 집을 짓는 방법을 알아보았습니다.

농지에 집을 짓기위해서는 반드시 농지전용을 하고 농지전용부담금을 내야 집을 지을수 있습니다.

또한 농업진흥구역(절대농지)라고 불리는 지역에는 일반인이 농가주택을 지을수 없습니다.

토지를 살때 처음부터 이런것 까지 확인을 해보시고 좋은 토지를 사서 그림같은 집을 지으시기 바랍니다.

감사합니다.