화재로 인한 계약해지 및 손해배상금 지급에 대하여

임대차계약을 체결한후 계약기간이 종료되기 전에는 특별한 사정이 생기기 전에는 계약기간동안 사용을 하는 것이 일반적인 계약의 내용입니다.

하지만 임대인이나 임차인의 실수로 인하여 계약이 해지되는 경우들이 있습니다.

오늘은 화재로 인한 계약해지 및 손해배상금 지급에 대하여 알아보겠습니다.

1. 사건의 개요.

신청외 A(원 임대인)와 피신청인(임차인)은 경기 광명시 소재 주택에 관하여 보증금 60,000,000원, 기간 2015년 4월6일부터 2년간으로 정하여 임대차계약을 체결하였습니다(이는 2009년부터 지속되어온 기존 계약에 대한 재계약임).

위 계약이 묵시적으로 갱신된 이후인 2017년 6월 신청인은 A로부터 목적물을 매수하여 소유권을 취득함으로써 위 임대차계약상의 임대인 지위를 승계하였습니다.

2018년 2월 26일 오후 5시경 피신청인이 외출한 사이에 목적물 내부에서 화재가 발생하였고, 감식 결과 거실 벽면에 설치된분전반에서 발화한 것으로 확인되었습니다.

위 화재로 인하여 목적물 내부가 반소(半燒)하였고, 피신청인은 신청인에게 임대차계약 해지에 따른 보증금의 반환과 손해배상금 30,000,000원의 지급을 요청하였습니다.

그러나 신청인은 피신청인이 요구하는 손해배상액이 과다하다고 판단하였고, 이에 손해배상액 및 보증금반환 시기에 관한 조정을 신청하였습니다.

2. 조정 과정.

신 청 인 은 손 해 배 상 금 으 로 약 8,000,000원을 지급할 의사가 있다고 밝혔습니다.

양 당사자가 제출한 화재조사 종합보고서 등의 기재에 의하면, 해당 화재는 분전반 내 전선의 노후화로 인하여 절연 피복이 벗겨져 합선이 일어남으로써 발생한 것으로 판단되었습니다.

관련 법리상 주택 기타 건물 또는 그 일부의 임차인이 임대인으로부터 목적물을 인도받아 이를 점유·용익하고 있는 동안에 목적물이 화재로 멸실된 경우에, 그 화재가 건물 소유자 측에서 설치하여 건물구조의 일부를 이루는 전기배선과 같이 임대인이 지배·관리하는영역에 존재하는 하자로 인하여 발생한것으로 추단된다면, 그 하자를 보수· 제거하는 것은 임대차목적물을 사용· 수익하기에 필요한 상태로 유지할 의무

를 부담하는 임대인의 의무에 속하는 것이므로, 그 화재로 인한 목적물반환 의무의 이행불능 등에 관한 손해배상책임을 임차인에게 물을 수 없습니다(대법원2009. 5. 28. 선고 2009다13170 판결 참조).

위 법리에 따르면, 분전반 내 전선의 노후화로 인하여 발생한 해당 화재는 임대인인 신청인이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 인한 것이라 할 것이므로, 신청인은 위 화재로 인하여 피신청인이 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 검토되었습니다.

다만, 위 화재발생 시점은 신청인이 위 목적물을 매수한 때로부터 불과 8개월 뒤였던 데 반하여, 피신청인은 지난 9년 동안 계속해서 목적물을 사용·수익해왔다는 점을 고려하여 적정한 손해배상액을 산정할필요가 있었습니다.

위와 같은 검토 결과를 바탕으로 손해배상금의 액수 및 보증금 반환 시기에 관한 양 당사자 사이의 합의를 유도하였습니다.

3. 결과.

상임 조정위원의 조정 하에, 신청인과 피신청인은 2018년 7월 31일까지 보증금과 목적물을 서로 동시에 반환하기로 하고, 이와 별도로 신청인은 피신청인에게 목적물 내 화재 발생으로 인한 손해배상금 17,000,000원을 지급하기로 하는 내용의 합의를 이끌어낼 수 있었습니다.

화재뿐만이 아니라 파손에 따른 손해배상문제는 임대차 기간이 종료됨에 따라 많이 발생하고 있는 문제입니다.

위 화재같은 경우는 건물노후에 따른 화재이기 때문에 임대인이 손해배상을 해주어야 하지만 임차인역시 오랜기간 사용하던 목적물에 대하여 일부 책임을 지어야 하는 판결이 난것으로 보입니다.