부재지주의 재촌요건에 대하여

토지에 관심있으신분들이라면 부재지준란 말을 들어보신적이 있으실 겁니다.

부재지주의 여부에 따라서 세금이 차이가 많이 납니다.

양도소득세의 중과대상이기도 하고, 농지 8년자경 양도세 특례도 적용되지 않습니다.

또한 새로 인정된 구입후 10년 자경 양도세 특례도 적용되지 않습니다.

이렇듯 부재지주가 되면 많은 혜택을 받지 못하는데 부재지주란 무엇이며 부재지주의 재촌요건에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

* 부재지주란 무엇일까요?

말 그대로 농지나 임야의 경우에는 토지의 주인이 토지의 소재지나 인근에 거주하면서 농사를 짓어야 하는데 그렇지 않은 경우를 말하는 것입니다.

여기서 말하는 토지의 소재지는 토지대장 혹은 토지등기부로 확인하며, 지주의 거주지는 주민등록지와 실제 거주 여부(실거주)로 확인합니다.

부재지주에 대한 양도세 중과는 소득세법에 근거하지만, 세법상으로 부재지주라는 용어는 사용하지 않고 "비사업용토지"로 사용합니다.

정확하게 이야기 하자면 부재지주라는 말은 법적인 용어는 아닌 것입니다.

소득세법 상 비사업용토지로 분류되는 것은 농지 임야 외에도 목장용지, 나대지, 잡종지, 주택부속초과토지 등 여러가지가 있지만 그중에서도 농지와 임야에 대해서만 부재지주라고 말하고 있습니다.

* 부재지주의 요건을 정리해 보면 다음과 같습니다.

1. 부재지주 대상자 및 대상토지 : 토지를 양도하는 지주 본인, 농지 임야의 지목을 가진 토지.

2. 부재지주 자경요건 : 농지법에 따라 모든 농지의 기본적 의무입니다.

농지의 부재지주 판정도 당연히 자경을 전제로 합니다.

자경의무는 농지에만 있고, 임야에는 없으나 임야도 10년 자경 양도세 특례(신설)를 받으려면 자경해야 합니다.

3. 부재지주의 재촌 요건 : 재촌의무는 농지법이나 산지관리법 상 지주의 기본적인 의무는 아닙니다.

즉 국민은 전국 어느곳의 농지나 임야를 취득 보유할 수 있습니다.

그러나 농지 임야의 양도세 감면 특례를 받으려면 재촌을 해야 하는 것입니다.

양도세 감면 특례를 안 받아도 된다고 생각하면 재촌의무는 없는 것입니다.

4. 부재지주의 기간요건 : 보유 중 자경과 재촌기간은 최소 2년이상 이어야 하며, 중간에 자경, 재촌 기간이 전 보유기간의 2/3 이상이 되어야 특례가 인정됩니다.

5. 부재지주 판정요건 : 농지 임야의 부재지주가 안되려면 이상의 세가지 요건을 모두 충족해야 하고, 세 요건 중 어느 하나라도 위반하지 않아야 합니다.

농지에 있어서 부재지주는 자경요건, 재촌요건, 일정기간 보유요건 등으로 되어 있습니다.

농지의 자경요건은 경자유전의 원칙, 즉 농지를 소유하고 있는 사람이 경작해야 한다는 것으로 거의 모든 농지에 적용되는 것으로 별로 특별하지 않습니다.

가장 중요하고 많은 문제가 되는 것이 재촌요건입니다.

법으로 정하는 재촌요건을 보면 지주의 주거지와 토지소재지 간에 다음의 요건 중 어느 하나라도 충족하지 못하는 경우에는 부재지주로 본다고 나와 있습니다.

1. 토지와 지주가 동일 시군구(자치단체 구)안에 있을 것.

2. 토지와 지주가 인접 시군구(자치단체 구)안에 있을 것.

3. 토지와 지주가 직선거리로 30KM이내일것.

임야의 경우에는 자경요건은 별도로 없고, 재촌요건과 일정기간 보유요건만 있는데 재촌요건은 위의 농지와 같습니다.

이상으로 부재지주란 무엇이며 부재지주의 판단요건에 대하여 알아보았습니다.

간단하게 부재지주를 정리하자면 토지와 토지의 소유자가 같은 지역 혹은 30KM이상 떨어져 있는 경우를 이야기 하는 것입니다.

농지는 농사를 지어야 하는 것인데 거리가 멀다는 것은 직접 농사를 짓기 어렵다고 판단하기 때문입니다.

농사를 지으면 각종 세금혜택을 주어서 사업용토지가 되지만 직접 농사를 짓지 않기 때문에 비사업용토지 즉 부재지주가 되어서 농사를 지을때 받을수 있는 혜택들을 받지 못하는 것입니다.

부재지주에 대하여 이해가 가셨으면 좋겠습니다.

궁금한게 있으면 언제든지 댓글로 연락주시면 됩니다.

읽어주셔서 감사합니다.