공시자가 현실화와 세금 폭탄에 대하여

정부가 예고한 '공시지가 현실화' 방침에 따라 공시지가 인상폭에 대한 윤곽이 들어나고 있습니다.

그로인해 최근 강남3구(강남, 서초, 송파)를 중심으로 특히 단독주택의 소유자들의 원성이 자자합니다.

공시지가가 큰폭으로 상승하여 집주인들이 내야하는 세금의 부담이 크게 늘어나기 때문입니다.

표준주택은 전국 418만 단독, 다가구주택용 용도지역, 건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 주택을 말하는데 표준주택의 공시가격이 개별주택의 가격을 산정하는 기준이 됩니다.

정부는 단독주택의 경우 공시지가가 아파트 대비시세 반영률이 낮은 경향이 있어 조세 형평의 문제로 올해부터 현실화하겠다고 밝힌바 있습니다.

공시지가는 보유세 산정의 기준이 된다는 점에서 집주인들의 세금 부담이 크게 늘어날 것으로 예상됩니다.

표준주택 공시가격의 인상으로 조세 부과의 기초자료로 광범위하게 활용되는 개별주택의 공시가격도 함께 오르기 때문입니다.

재산세, 종합부동산세 등 보유세뿐 아니라 종합소득세(임대소득), 양도소득세, 상속, 증여세 등 각종 세금이 커지는 결과를 낳기 때문입니다.

세금뿐 아니라 국민연금, 건강보험 등 사회보험 지역 가입자의 보험료도 인상되는 등 파장이 일파만파로 커질 것으로 우려되고 있습니다.

정부는 공시가격을 건강보험료 및 개발부담금 산정 기준 등 61가지 행정목적으로 활용중입니다.

공시지가가 현실화되면서 기초노령연금이나 기초생활수급 대상자로 생계급여를 받는 일부 빈곤가구도 소유한 집의 공시지가가 상승할 경우 수급대상에서 탈락할 가능성도 제기되고 있습니다.

감정원은 1월7일까지 발송한 내년도 표준주택 공시예정가격에 대해 의견청취 절차를 진행할 예정이며 그 결과를 바탕으로 표준단독주택가격을 산정하고 1월25일 공시할 예정입니다.

이번 인상으로 공시지가는 몇년간 계속 오를것으로 예상됩니다.

현재 공시가격은 일반적으로 시세의 60~70% 수준이고, 특히 서울 지역의 경우 50%가 반영되지 않은 곳들도 많다는 분석이 제기되는 등 조세 형평성 면에서 논란이 지속적으로 제기되어 왔습니다.

정부는 단독주택의 공시사격을 현실화하는것 외에 아파트, 단독주택간 공시가율(실거래가 대비 공시가격 비율)의 차이를 좁힌다는 방침을 정하였습니다.

이로서 아파트의 경우 현재는 약 70%선인 공시가격을 80~90%까지 올린다는 계획을 가지고 있다고 합니다.

그럼 공시지가 상승하면 보유세는 과연 폭탄이 되어서 돌어올까요?

보유세는 크게 재산세와 종합부동산세(종부세)로 이루어져 있습니다.

재산세는 일정금액까지만 부과된다고 봐야하기 때문에 실제로 영향을 주는 것은 종부게라고 보면 될것입니다.

각종 언론및 방송에서 공시지가가 상승했으니 보유세가 완전 많이 늘어날 것처럼 보도를 하는데 여러분 생각은 어떠신지요?

개인적인 생각으로는 반은 맞고 반은 틀리다고 생각합니다.

일단 공시지가는 직접적으로는 토지에 관한 가격입니다.

토지에 대한 종부세는 크게 두가지로 나누어집니다. 종합합산토지와 별도합산토지입니다.

사람들은 종합합산토지가 더 좋아보인다고 이야기하지만, 실제로는 종합합산토지는 지목과 달리 사용하는 토지라고 생각하면 될듯합니다.

그래서 종합합산토지는 상당한 부담이 되지만, 공시지가가 크게 상승할만한 토지는 모두 제 사용처로 사용하고 있다고 볼수 있습니다.

그렇게 보면 대부분 토지는 별도합산토지일 것입니다.

그런데 별도합산토지는 공시지가가 일단 80억원이 넘어야 시작하고, 과세표준이 200억, 400억을 기준으로 세율이 구성되어서 생각보다 공시지가 상승에 크게 민감하지 않습니다.

다시 말해서 공시지가 상승이 영향을 주겠지만, 폭탄이라고 생각하기에는 부족하다는 것입니다.

그렇기 때문에 일단 반은 틀렸다고 할수 있습니다.

하지만 토지의 가격상승은 결국 주택의 가격상승으로 이어집니다.

이번 2019년부터 적용되는 종부세에서는 기본적으로 종부세율을 상승시켰고, 3주택 이상은 더욱 크게 상승하도록 만들어져 있습니다.

그러니 주택의 가격 상승은 종부세 가격상등에 엄청난 영향을 줄 것입니다.

아마도 예상컨데 이번 조지가 작년의 2~3배 이상 효과를 줄것으로 예상됩니다.

그러나 실제 세금 폭탄의 문제는 보유세를 있는 것이 아닌 것 같습니다.

사실 종부세 상승은 아무리 크더라도 한계가 있습니다.

왜냐하면 비율 자체가 상당한 수준에 머무를 수 밖에 없기 때문입니다.

그러나 상속세가 증여세의 경우에는 엄청난 영향을 줄 것으로 보입니다.

상승세나 증여세는 기본적으로 과세표준이 재산가액이기 때문에 재산가액이 10, 20%, 50% 증가하게 되면 세율구간이나 세율적용에 있어서 해당비율만큼 상승하게 되기 때문입니다.

예를 들어 공시지가 150억짜리 토지가 200억으로 상승하게 된 상태에서 증여가 발생하면 세금은 67억(증여세 기준)에서 90억원으로 증가하게 됩니다. 그야말로 폭탄이 아닐 수 없습니다.

직접적인 영향이라고 할 수 있습니다.

30억을 기준으로 넘는 재산가액을 구성하고 있다면 공시지가 상승분의 50% 가량이 세금으로 늘어난다고 할수 있습니다.

상속, 증여세율이 너무 높아서 감당하기가 어렵다는 생각이 듭니다.

누가 현금을 50%나 가지고 있을까요? 그럼에도 불구하고 이런 높은 세율을 부과하게 되면 사실 문제가 많다고 생각이 듭니다.

개인적인 생각으로는 공시지가 상승이 세금 폭탄으로 돌아올 확률은 높아보입니다.

그러므로 미리미리 준비하고 현명한 판단을 하시기를 바라겠습니다.