임야(산)에 과수원이나 주말농장을 할수 있을까요?

답답한 도시생활을 정리하고 농촌으로 내려가는 꿈들을 꾸고 계시는 분들이 참 많아졌습니다.

티브이 프로중에서도 "나는 자연인다"등과 같은 자연생활을 하는 방송들도 많습니다.

시골생활을 하기위해서는 일단 논이나 밭, 과수원등 농사를 지을수 있는 지목의 토지가 있어야 합니다.

지목상 전, 답, 과(과수원)으로 표시되는 지목의 토지는 임야에 비해서 가격이 조금 비싸기때문에 많은 분들이 좀더 저렴한 임야에 관심을 가지시기도 합니다.

그러면 임야에 농사를 짓거나 과수원등으로 사용해도 될까요?

일단 먼저 답을 말씀드리자면, 임야를 임의로 개간하여 과수원이나 농지로 만드는 것은 산림의 불법훼손이며, 부적절한 용도변경으로 지목변경이 안됩니다.

오히려 처벌과 원상복구명령의 대상이 되는 것이라고 알고 계셔야 합니다.

우리나라는 전국의 토지를 28개의 지목으로 구분하고 있습니다.

지적법상의 전, 답, 과수원을 묶어서 농지라고 이야기 하는 것입니다.

지목은 그 주된 사용 용도에 따라 국가가 결정하는 것이지 개인이 임의로 변경할수 없습니다.

* 지목이란 무엇이며 지목의 표시방법에 대하여

임야의 나무를 잘라내고(벌목 또는 벌채), 토지를 파서 고르는 작업(형질변경)과 임야를 전, 답, 과수원 등 농지로 만들려면 농지와 산지(임야)에 관한 법규에 따라 해당하는 정식 개간허가를 받아야 합니다.

물론 사후에 농지로 지목변경이 가능합니다.

그러나 유의할 점은 이경우 해당 임야가 그린벨트, 공원구역, 보안림(현 산림보호구역), 상수원보호구역, 백두간보호구역 등 공익용산지의 경우에는 절대로 허가가 나지 않습니다.

만일 이와 같이 허가를 받을 수 없는 임야를 불법개간하거나 허가없이 임의로 벌채나 형질변경을 하게 되면 산지관리법 등 관련법에 의한 형사처벌은 물론 임야원상복구 명령이 떨어지게 됩니다.

따라서 임야를 과수원이나 농지로 만들려면 별도의 개간허가를 받거나 산지전용허가를 받아야 합니다.

이러한 허가에는 당연히 벌목(벌채)허가와 형질변경허가가 포함됩니다.

그러나 만일 단순히 산에 있는 수종을 변경(예컨대 참나무, 아카시아나무를 베어내고 대신 그 자리에 호두나무 밤나무 은행나무와 두릅나무 등을 심으려고 할때에) 하려하는 경우에는 수종갱신을 위한 벌채허가를 받으면 됩니다.

물론 이 경우 임야의 지목변경은 없습니다.

그러나 나무를 베어내고 지표를 고른 후에 밭(농지)을 만들려 하거나 매실, 복숭아, 포도 등 유실수 농작물을 심으려 한다면 이는 과수원(농지)이 되는 것이며, 지목변경이 이루어 집니다.

이때에는 어느 경우에나 정식으로 개간허가나 산지전용허가를 받아야 하고 허가를 받지 않은 무단 용도변경은 지목변경이 안 됨은 물론 징역, 벌금 등 형사처벌대상이 되는 것입니다.

* 임야를 주말농장으로 사용할수 있나요?

임야는 아무리 300평 미만이라고 할지라도 농지로의 전용허가가 없는 한 도시인의 주말농장으로는 절대로 쓸수 없으며, 또한 매각시 양도세 부재지주 중과 적용도 없습니다.

또한 이번 8.31 후속조치의 하나로 부재지주의 농지 임야는 2006년부터는 실거래가로, 2007년부터는 60%의 양도세 중과세로 부과됩니다.

다만 농지법상 인정되는 주말체험영농 목적의 302평 미만의 주말농장은 외지인 소유라 할지라고 부재지주 중과세 적용을 받지 않습니다.

주말농장은 농지법상 농지에 한하여 인정되는 것이고 임야의 경우는 적용이 되지 않습니다.

임야가 오래 전부터 나무가 없어 지금까지 밭으로 이용되는 상태라고 해도 임야는 농지가 아니라 임야일뿐입니다.

다만 면적이 작고, 나무가 많지 않다면 토임으로 등록변경은 가능할것입니다.

그렇다고 해도 토임이 농지가 되는 것은 아닙니다.

여전히 임야입니다.

농지법상 농지가 아니더라도 3년 이상 농사를 지을 때는 현황농지로 농지법상의 사후관리를 받는 경우도 있습니다.(현재는 이 규정이 개정 삭제되었습니다.)

그러나 그 경우에도 지목은 당연히 농지로 변경되는 것은 아닙니다.

임야에는 농지법상 허용되는 농막을 설치할수는 없습니다.

다만 농막대신에 60평규모이하의 산림경영관리사를 가설건축물로 축조할수는 있습니다.

농지에는 농막을 설치가능하고, 임야에는 산림경영관리사를 지을수 있다는 것도 알고 계셔야 합니다.