부동산 가압류? 부동산 가처분?

부동산 용어중 가압류와 가처분이란 말이 있습니다.

두 단어가 비슷하기 때문에 정확한 의미를 알고 계신분들이 많지 않은 것 같습니다.

부동산 가압류? 부동산 가처분? 정확한 의미를 알아보겠습니다.

오늘은 가처분, 가압류가 있는 부동산에 대해 알아보도록 하겠습니다.

부동산을 매수하기에 앞서 살펴봐야 할 것이 해당 부동산의 권리관계를 파악하기 위해 등기사항증명서(등기부등본) 등 관련 공부를 열람하는 것입니다. 꼭 열람하는 습관 들이시길 바랍니다.

특히 등기사항전부증명서를 통해 권리관계를 확인해야 하는데 이때 가압류나 가처분등기가 되어 있는 경우를 종종 볼 수 있습니다.

우선 가압류나 가처분이 있는 부동산의 경우 보통 사람들은 거래를 하지 않습니다.

부동산에 가압류나 가처분이 있으면 문제가 있는 부동산이라는 것은 다들 아시죠? 

하지만 가압류, 가처분에 대해 자세히 알고 있는 경우는 극히 드뭅니다. 

부동산가압류 란?

부동산가압류란 금전채권을 가진 자가 향후 강제집행 즉 경매를 할 수 있도록 사전에 채무자의 재산을 묶어두는 절차를 말합니다. 

소를 제기한 이후 판결문을 받기까지 일반적으로 수개월 이상 걸리게 되는데 그 사이 채무자가 재산을 빼돌리는 것을 대비하기 위해 취하는 방법이 가압류, 가압류를 했다는 것은 채무자 소유의 재산을 묶어두어 다른곳으로 빼돌릴 수 없도록 법적 장치를 해놓았다는 것입니다.

가압류는 채무자가 알 수 없는 상태에서 채권자 단독으로 진행하기 때문에 법원은 채무자를 소환이나 통보 없이 채권자가 제출한 자료만을 검토한 후 가압류 결정을 내리게 된다는 점입니다.

하지만 여기서 주의해야 할 점은, 가압류를 해놓았다고 해서 나중에 설정 된 저당권보다 전액 우선 변제를 받을 수 있는 것은 아니라는 것입니다. 

이유는 가압류의 경우 근저당권과 같이 물권이 아니고 채권이기 때문에 앞서 근저당이 설정 된 경우 채무자가 재산을 빼돌릴 수 없다 하더라도 경매가 진행될 경우 채권을 회수하지 못하는 경우가 발생할 수 있기 때문입니다.

부동산가처분 이란?

부동산가처분은 매매나 물건을 대한 처분을 가처분 신청한 사람의 동의 없이 하지 못하도록 하는 것입니다. 

가처분신청을 해놓으면 다른 채권자들이 부동산에 압류는 할 수 있지만 경매집행을 할 수 없는데요. 대부분 부동산의 매각을 내 동의 없이 함부로 하지 못하도록 할 때 신청하는 경우가 다반사입니다.

차용증, 계약서 등 채권채무 관계의 서류에는 기본적으로 채무자의 주민번호, 주소 등 인적사항이 표시됩니다.

이 중 확인 된 주소지에 대한 부동산등기부를 열람하면 채무자 소유 여부를 알 수 있습니다. 

부동산등기부 열람은 대법원 홈페이지 인터넷등기소에서 편리하게 확인 가능합니다. 

만약, 채무자 명의가 확인 된다면 실익 여부와 상관 없이 부동산가압류를 진행하는 것이 좋습니다.

채권자 주소지, 채무자 주소지, 부동산 소재지, 관활 법원 어느 곳에나 부동산가압류 신청서 제출이 가능하기 때문에 채권자가 유리한 곳에 신청을 하는 것이 좋습니다.

부동산가압류를 하기 위해서는 대여금, 공사대금, 물품대금 등 청구채권인 피보전권리가 있어야 합니다. 

이를 소명하기 위해서는 차용증, 계약서, 세금계산서 등이 필요합니다. 기한이 도래하기 전의 채권에 대해서도 가능합니다.

피보전관리가 존재한다고 해서 부동산가압류 신청이 가능한 것은 아닙니다. 

가압류를 통하여 미리 보전해야 할 필요성이 있어야 하기 때문입니다. 

채무자가 부동산은 은닉, 처분할 가능성이 있는 등의 지금 가압류를 해 두지 않으면 승소 판결 이후 집행이 곤란해질 염려가 있어야 합니다.

부동산가압류의 경우 일반적으로 보증보험증권으로 담보 제공이 가능합니다. 

다만, 소명의 정도, 채무자의 피해 등 여러 사정을 감안하여 법원에서 판단합니다.

부동산가압류의 절차는 첫 째, 가압류 신청서를 작성합니다. 

둘 째, 신청비용을 납부합니다. 

셋 째, 담보제공명령서를 수령합니다. 

넷 째, 공탁보증조험가입 또는 현금공탁을합니다. 

다섯 째, 부동산가압류 등기 촉탁을 합니다. 이런식으로 부동산가압류 절차는 진행이 됩니다.

부동산가압류 신청서 작성방법은?

부동산가압류신청서를 작성하려는 자는 신청서에 1. 당사자(대리인이 있는 경우 대리인 포함) 2. 청구채권의 표시 및 목적물의 표시 3. 신청의 취지 4. 신청의 이유 5. 관활법원 6. 소명방법 7. 작성한 날짜를 기재하고, 당사자 또는 대리인의 기명날인 또는 서명을 해야합니다.

이번시간에는 가압류, 가처분이 있는 부동산에 대해 알아보았습니다.

가압류란 '금전채권'을 가진 자가 향후 강제집행 시 할 수 있도록 사전에 채무자의 재산을 묶어두는 절차이고, 가처분은 매매나 물건에 대한 처분을 가처분 신청한 사람의 동의 없이 하지 못하도록 하는 것이라는 점 알아두시면 좋을듯합니다.

이제 가압류와 가처분을 아시겠지요?