장기 임대 주택 사업자 폐업시 임대기간 산정에 대하여

이번정부 들어오면서 주택시장 안정화를 위하여 임대사업자에게 많은 헤택을 주었습니다.

각종 세제 혜택을 주어서 임대사업자등록을 하라고 하더니 점점 혜택을 줄이고 있습니다.

지금은 득보다는 실이 많은 것같아서 임대사업자등록을 하신분들이 다시 고민이 생기고 있습니다.

임대사업자를 낼경우 가장 중요한것은 임대보유기간을 8년간 유지하는 것입니다.

그래야 혜택을 받을수 있습니다.

만약 8년을 채우지 못한다면 어떻게 될까요?

임대주택을 1주택 상태에서 양도하게 되면 비과세가 적용될 수 있는지 비과세를  받으려면 어떤 조건을 충족되어야 되는지 알아보겠습니다.

의무 기간 임대를 다채 우고 주택을 처분할 때 과세가 적용되는 방식에 대하여 살펴보아야 합니다

주택 장기임대 시 거주주택에 대해서는 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다.

양도소득세 비과세를 받은 상황에서 주태임 대사업을 폐업하면 비과세 받은 세금이 추징될까요?

이때에는 의무임대 기간을 충족했는지 살펴보면 됩니다.

5년이 되지 전에 폐업하면 당연히  추징되지만 5년 이후에 폐업하는 경우라면 이미 의무를 이행했기 때문에 문제 되지 않습니다.

또한 의무임대 기간을 충족한 후에 폐업한다면 폐업한 뒤에도 거주주택에 대해 비과세 특례를 받을 수 있습니다.

그렇다면 장기임대주택을 의무임대한 후에 양도하는 경우엔 과세될까요?

그때는 보유 주택 수에 따라 과세 방식이 결정됩니다.

만약 처분하고자 하는 임대주택 1채만 보유한 경우라면 1세대 1주택 보유기간 2년 이상이어서 양도세 비과세를 받을 수 있습니다

임대주택 외 보유 주택이 많은 다주택자의 경우 과세 방식이 복잡하기 때문에 사전에 세무 전문가에게 확인이 필요합니다.

주택의 임대 중에 상속이나 재건축 또는 공실 등이 발생한 경우 임대 기간은?

구분	임대기간 계산방법
원칙	주택임대 기간의 기산일은 임대를 개시한 날
임차인이 변경된 경우	기존 임차인의 퇴거일로부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간. -3개월 이내 : 주택임대 기간에 산입. -3개월 초과 : 주택임대 기간에 산입하지 않음.
상속의 경우	피상속인의 주택임대 기간을 상속인의 주택임대 기간에 합산.
증여의 경우	증여자의 주택임대 기간을 통산하지 않음.
이혼의 경우	-재산분할 : 전 배우자의 주택임대 기간을 합산. -위자료 : 전 배우자의 주택임대 기간을 합산하지 않음.
재건축한 주택의 경우	재건축 공사기간은 임대 기간에 포함되지 않음.

먼지 주택임대 기간의 기산일은 임대를 개시한 날이 원칙입니다.

임대도중 임차인 변경되어 공실 상태인 경우 주택임대 기간에 산입할지 여부에 대해서는 공실 상태에서 3개월을 초과하는 경우 주택임대기간에 산입하지 않으며 3개월 이내인 경우 산입을 하게 됩니다.

임대주택의 의무임대 기간을 다채우지 못한 상태에서 상속이 발생한 경우 상속인이 상속을 받은 후에 피상속인의 주택임대 기간을 채우는 것이 원칙이 됩니다.

증여의 경우 증여자의 주택임대 기간을 통산하지 않는 것 원칙입니다.

재건축이 발생한 경우 재건축 완공이 완료된 후에 임대를 개시하면 되는데, 임대 기간은 재건축전의 임대 기간을 합산하여 산정하면 됩니다.

장기임대주택 의무임대 기간을 충족하지 못한 경우 그 사유가 발생한 과세 연도의 과세표준 신고는 거주주택 양도 당시 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보지 않았을 경우의 납부 세액에서 거주주택 양도 당시 특례를 적용받아 납부한 세액을 차감한 금액을 양도소득세로 납부하시면 됩니다.