2019년 개정 시행되는 상가건물임대차보호법에 대하여

경기가 안좋다 보니 입주해 있는 상가에 대한 걱정도 많아지고 있습니다.

경기가 안좋아도 새롭게 짓고 분양되는 상가들도 많고 기존에 있던 상가들도 많고 이리저리 고민들이 많습니다.

임차인들고 고민중이지만 임대인들고 고민들이 많습니다.

계속 비어있는 상가들을 보면 속상하지만 어떻게 할수는 없고 그렇다고 너무 싼 가격에는 임대를 할수도 없기 때문에 문제입니다.

이번시간엔느 2019년도 개정 시행되는 상가건물 임대차보호법에 대하여 한번 알아보겠습니다.

상가건물 임대차보호법은 계속 해서 변화가 있기 때문에 상가를 임대하거나 임차하신분들이라면 잘 알고 계셔야 할사항들입니다.

상가건물임대차보호법(이하‘상임법’이라 함)은 상가건물의 임대차 계약에서 사회적, 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위하여 2001년 11월 1일 상가건물임대차에 대하여〈민법〉에 특례를 규정하여 만들어졌습니다. 

이후 여러 번에 걸쳐 법 개정이 되어서 처음‘상임법’과 많이 변경되었으므로, 새롭게 개정된 법 조항들을 잘 살펴서 현재의 임대인이든 임차인이든 자신의 권리를 바로 찾는 것이 중요합니다.

처음 시행한‘상임법’은 상가건물의 임대차에 대하여 적용하며, 다만 대통령령으로 정하는 보증금액(환산보증금)을 초과하는 임대차에 대하여는 법의 보호를 받지 못하였습니다.(’상임법’제2조제1항)

* 환산보증금의 산정

‘상임법’제2조 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당지역의 경제여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에〈은행법〉에 따른 은행의 대출 금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액으로 포함하여야 합니다.(’상임법’제2조제2항) 

시행령에 따르면‘대통령령으로 정하는 비율’이라 함은 1분의 100을 말합니다.

매월 차임에 100을 곱하여 보증금과 합한 금액을 환산보증금이라 하여 이 보증금을 기준으로 합니다. 

예를 들어 보증금 5천만원에 월세(차임)가 100만원인 보증금은보증금 5천만원 + (월세100만원 × 100) = 1억 5천만원(환산보증금)이 됩니다.

1. 대항요건과 대항력

‘상임법’상 상가임차인이 사업자등록과 점유를 하면 대항요건을 갖췄다고 하며, 임차인으로서의 지위를 가지며, 근저당권 등 다른 채권권리보다 선순위로 대항요건을 갖추게 되면 대항력 임차인이라고 하며, 경매절차에서도 배당을 통해서 보증금채권을 회수하지 못하면 낙찰받은 매수인에게 나머지 보증금을 회수할 수 있는 권리를 갖게 됩니다.

2.확정일자와 우선변제권

‘상임법’상 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 법원경매에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매 시 임차건물 (대지 포함)의 환가대금에서 후순위 권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.(상임법 제5조)

3. 소액임차인의 최우선변제권

임차인의 보증금이 법에서 정한 일정금액 이하일 경우에 임차인이 건물에 대한 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추었다면, 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자 보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다(상임법 제14조). 

즉 임차인의 대항요건을 선순위 채권자들보다 늦게 갖추었더라도 해당요건을 갖추면 보증금 중 일정금액을 최우선변제를 받을 수 있습니다. 

이때 소액임차인에 대한 금액기준은 임차인이 입주한 날이 아니라 먼저 설정된 등기된 담보물권을기준으로 합니다.

4. 계약갱신요구권

최초의 임대차기간을 포함하여 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서 계약갱신을 행사할 수 있는 것이 2018년 10월 16일 개정‘상임법’에서는 임차인의 계약갱신청구권 기한을 10년으로 연장 되었습니다.

5. 월차임 인상률 제한

상가 임대차계약에서 재계약 시 월세 인상률을 제한할 수 있다.(2002년 12%, 2008년 9%, 2018년 5% 개정)

2015년 5월 13일 개정시행된‘상임법’에서는 법 제2조 제1항 단서에도 불구하고, 보증금액(환산보증금)을 초과하는 임대차에 대하여도 아래 사항들을적용합니다.(상임법제2조제3항)

1)대항력 인정(임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다),

2)계약갱신 요구(임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다),

3)계약갱신 5년 보장(임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다),

4)권리금회수기회 보호(임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월전부터 임대차종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이되려는 자로부터권리금을 지급받는 것을 방해 하여서는 아니된다)

2018년 10월 16일 이후 개정시행한 ‘상임법’에서는 권리금 회수기회 보호기간을 임대차 종료 3개월 전에서 6개월 전으로 연장하게 되었습니다. 또한권리금 적용대상에 전통시장도 적용대상에 포함되었습니다.

6. 상가임대차 분쟁조정위원회 설치

기존에 주택임대차에만 있었던 분쟁조정위원회를 대한법률구조공단내에 설치하여 상가임대차에서도 분쟁을 조정하게 되었습니다.

◇2019년 1월 9일 상가건물 임대차보호법 시행령 개정안 입법예고 주요상권 상가임차인 95%이상이 법의 보호를 받을 수 있도록 상가건물 임대차보호법의 적용범위를 정하는 기준인 환산보증금 상한액을 지역별로 대폭인상하였습니다.

- 서울은 6억1천만원이하에서 9억원이하.

- 과밀억제권역 및 부산은 5억원 이하에서 6억9천만원 이하.

- 광역시 등은 3억9천만원 이하에서 5억 4천만원 이하.

- 그 밖의 지역은 2억7천만원 이하에서 3억7천만원 이하.

환산보증금이 상향됨에 따라 실제적으로 환산보증금 상한선의 의미가 중요해지지 않아서, 향후에 환산보증금 상한선이 폐지될 수도 있을 것으로 보입니다.