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상가이야기

상가, 사무실 계약시 확정일자 받는 방법

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일반적으로 주택 임대차계약서를 작성하고 나면 확정일자를 받습니다.

확정일자를 받는 이유는 간단합니다.

보증금의 지키기 위해서입니다.

주택같은 경우 전입신고와 확정일자, 거주를 하기 시작하면 대항력이 발생되어서 소중한 보증금을 지킬수가 있습니다.


하지만 상가, 사무실등 사업하시는 분들도 확정일자를 받아서 보증금을 지킬수 있는데 잘 모르시는 것 같아서 한번 이야기해 보려고 합니다.

상가 사무실등 사업하시는 분들을 위한 확정일자를 받는 방법도 그리 어렵지 않습니다.


그럼 먼저 확정일자란 무엇인지 부터 알아보겠습니다.

확정일자는 관할세무서장이 계약서를 확인 후 번호를 기재하고 관인을 날인해주는 것으로 그날 날짜를 기입하는 것을 의미합니다.

확정일자를 받아두면  혹시 모를 경매, 공매에서 소중한 보증금을 지킬수 있습니다.

상가, 사무실(오피스텔) 역시 주택과 마찬가지로 확정일자를 받으면 우선변제권을 취득할수 있습니다.


그러면 대항력이 생기기 위해서는 주택과 상가나 사무실은 조금 틀리기 때문에 알아보겠습니다.


주택은 점유(이사), 전입신고, 확정일자를 받으면 대항력이 생겨 우선변제권을 취득할수 있습니다.

상가는 건물인도(입주), 사업자등록증, 확정일자를 받으면 대항력 및 우선변제권이 생기는 것입니다.

사업자등록등록증이 반드시 필요하다는 것을 알고 계셔야 합니다.


확정일자를 받을 때 필요한 서류는 다음과 같습니다.

1. 기존 사업자 : 본인신분증, 사업자등록증, 임대차계약서 원본, 사업자 도면(건물일부를 임차한 경우)

2. 신규 사업자 : 본인신분증, 사업자등록증, 임대차계약서 원본, 사업허가, 등록, 신고필증(허가대상인경우), 사업장 도면(건물 일부를 임차한 경우)


상가임차인(사무실, 오피스텔 포함)은 건물의 인도와 사업자등록을 마쳤다면 익일부터 제3자에게 대항력이 생깁니다.

대항력이란 임대차계약이 종료될때 까지 그 임차목적물을 사용할수 있는 권리와 보증금을 돌려받을수 있는 권리라고 생각하시면 됩니다.


지역 

환산보증금 기준 

소액임대차보증금 

최운선변금 

서울특별시 

6억1천만원 

6,500만원 

2,200만원 

과밀억제권역 및 부산광역시 

5억 

5,500만원 

1,900만원 

광역시 및 세종시, 안산,

 용인, 김포, 광주시 

3억9천만원 

3,800만원 

1,300만원 

그 밖의 지역 

2억7천만원 

3,000만원 

1,000만원 



2019년 현재 상가임대차의 환산보증금은 위와 같지만 정부는 2020년까지 환산보증금을 페지한다고 합니다.


확정일자를 받아두면 혹시 모를 경매, 공매시 환가대금(법원에서 낙찰된 금액)에서 다른 담보권자보다 우선해서 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.

하지만 확정일자를 받아두지 않으면 계약서 작성 후 근저당권이나 다른 기타 권리가 설정될 경우 후 순위로 밀려나 보증금을 반환받기 힘들 수 있습니다.


확정일자를 받은 임차인은 경, 공매시 확정일자 순으로 결정되지만 소액임차인의 경우에는 낙찰가액의 2분의 1범위 내에서 다른 물권 지보다 확정일자와 관계없이 최우선변제금을 받을수 있습니다.


상가나 사무실이 확정일자를 받으면 대항력이 발생한다는 것을 알았습니다.

그러면 확정일자는 무조건 받을수 있을까요?

확정일자를 받을수 없는 경우도 있습니다.

임차인이 전대한 전대차 계약서 월세가 변동금액으로 표시된 임대차 계약서 사업자등록자와 임대차 계약서상의 임차인이 다른 경우입니다. 


상가, 사무실 확정일자는 가까운 세무서 민원봉사실에 가셔서 확정일자 신청서를 작성하시면 됩니다.

임차인(신청자)란에는 신청하시는 사업장 사업자등록증 번호와 확정일자에 기재하는 사업자등록번호는 동일해야 하므로 사업자등록증 그대로 적어주어야 합니다.

임대인란에는 사럽자등록증이 없는 경우 그냥 주민등록번호만을 기재하시면 됩니다.


다른사람이 대신 작성할 경우 위임장과 대리인 신분증만 지참하시고 가시면 됩니다.

사업자등록증 신청을 하실 때 확정일자를 동시에 받아 혹시 모를 불안감에서 안전장치를 꼭 하셔야 할 것 같습니다.


만약 확정일자가 찍힌 임대차계약서 원본을 분실하였다면 어떻게 할까요?

예전에는 임대차계약서에 도장만 찍어주어서 분실하였을 경우 확일을 하기가 어려웠지만 요즘은 관공서에 확정일자 관리대장을 구비해 두어서 확정일자가 찍힌 임대차 계약서를 분실해도 언제든지 확인할수 있으니 너무 걱정하지 마시기 바랍니다.


이상으로 상가, 사무실, 오피스텔등 사업자가 있는 경우 확정일자 받는 방법에 대하여 알아보았습니다.

확정일자를 받는 것은 소중한 보증금을 지키기 위한 반드시 필요한 행위이기 때문에 꼭 확정일자를 받으시기 바랍니다.


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