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상가이야기

상가임대차보호법 중 상가환산보증금 2020년 폐지

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상가임대차보호법중 상가환산보증금이란것이 있습니다.

환산보증금이란 월세금액에 100을 곱한 금액에 보증금을 더한 비용을 말하는 것입니다.

예를들어서 보증금 3000만원에 월100만원이라고 하면 3000만원+(100만원X100) = 1억3천 환산보증금이 되는 것입니다.


환산보증금이 중요한 이유는 환산보증금 금액에 따라 보호 대상이 되는 결정이 되기 때문입니다.

환산보증금은 지역별로 기준이 다르기 때문에 거주지역에 따라 잘 구분하셔야 합니다.

지역별로 정해진 환산보증금 기준에 미달하면 사업자등록을 한 임차인은 상가임대차보호법의 보호를 받지만 환산보증금 초과시에는 상가임대차보호법의 보호를 받지 못하게 됩니다.



기준시점 

지역 

환산보증금 

임차인 보증금 한도 

최우선변제금 

2018.1.26~ 

서울특별시 

6억1천만원이하 

6500만원이하 

2200만원이하 

과밀억제권역(서울제외) 

5억원이하 

5500만원이하 

1900만원이하 

부산광역시(기장군제외) 

5억원이하 

3800만원이하 

1300만원이하 

부산광역시(기장군) 

5억원이하 

3000만원이하 

1000만원이하 

광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 

3억9천만원이하 

3800만원이하 

1300만원이하 

세종특별자치시, 파주시, 화성시 

3억9천만원이하 

3000만원이하 

1000만원이하 

그 밖의 지역 

2억7천만원이하 

3000만원이하 

1000만원이하 


환산보증금의 시점은 위에 나와있는 금액은 2018년 1월 26일 이후의 금액이고 그 이전은 환산보증금이 달라지기 때문에 확인이 필요합니다. 환산보증금 옆에 있는 임차인 보증금 한도는 일반 담보권리자보다 일정액을 우선 변제받을 수 있는데 이를 보통 최우선 변제금이라고 부릅니다.


쉽게 말해 만약 해당 건물이 경매 등의 변동이 생겼을 경우 임차인 보증금 한도에 포함된 임차인만 표의 오른쪽에 있는 최우선변제금을 받을수 있습니다.

여기서 임차인 보증금 한도는 다시 한번 환산보증금으로 계산이 됩니다.


정부에서는 2020년까지 세입자 보호의 기준이 되는 환산보증금 제도를 페지하기로 했습니다.

이에 따라 건물을 임차해 운영하는 모든 자영업자는 재계약 시 임대료 인상액이 5%이내로 제한돼 임대료 부담을 덜 수 있을 것으로 보입니다.



정부는 상가건물 임대차 보호법의 환산보증금 제도를 단계적으로 폐지해 모든 상가 임차인을 보호한다는 계획입니다.

지난해까지 60%였던 보호 임차인 비율을 2019년에는 95%, 2020년에는 100%까지 보호하겠다는 것입니다.


환산보증금 제도가 사라지면 임대인의 상가임대차보호법을 적용받는 임차인에 대한 임대료 증액청구한도는 5% 이내로 묶으며, 임차인은 우선변제권과 임차권등기 명령등의 보호도 받게 됩니다.


상가 임대차범위 적용 대상이 되는 환산보증금을 점진적으로 페지하고 철거, 재건축시 우선 입주 요구권과 퇴거 보상 인정도 추진된다고 합니다. 이제는 보증금과 월세 금액이 많아 상가 임대차법 적용을 받지 못했던 자영업자들이 2020년까지 사라지게 됩니다.

대형약국이나 프랜차이즈도 상임법 적용을 받을 수 있게 됩니다.


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