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상가이야기

상가임대차보호법 환산보증금이란?

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환산보증금이란 말을 들어보셨나요?

환산보증금이란 상가임대차보호법에서 보증금과 월세 환산액을 합한 금액을 말하는 것입니다.


환산보증금 = 보증금 + (월세 X100)으로 계산할수 있습니다.

임차인이 임대인에게 지급한 보증금과 매달 지급하는 월세이외에 실제로 얼마나 자금 부담 능력이 있는지를 추정하는 것입니다.


환산보증금 계산방법을 쉽게 설명해드리겠습니다.

예를 들어 보증금 5천만원에 월세 300만원이라고 임대차 계약을 했다고 가정해보겠습니다.

환산보증금 = 보증금(5천만원) + (월세(300만원) X 100) = 3억 5천입니다.


아래표에서 확인을 해보면 서울특별시, 과밀억제권역 및 부산광역시, 과역시, 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시에서는 3억5천만원이하이기 때문에 상가임대차보호법을 100%적용받을수 있지만 그 외 지역은 2억 7천만원이상이기 때문에 일부 적용을 받을수 있습니다.




환산보증금이 중요한 이유는 환산보증금 금액에 따라서 상가임대차보호법을 100% 적용받을수 있는지의 여부가 나오기 때문입니다.

즉 환산보증금이 지역별 기준금액이하여야만 상가임대차보호법을 100% 적용을 받고 너무 비싼 임대료의 상가를 임차중이라면 상가임대차보호법을 100%적용받지 못하기 때문입니다. 


상가임대차보호법 은 환산보증금을 기준으로 세입자에 대한 보호 범위를 구분하고 있습니다.

환산보증금이 일정액을 넘게 되면 건물주가 월세를 올리는 데 제한이 없어집니다.


지역별 환산보증금 

구분 

개정전 

개정후 

서울특별시

4억원이하 

6억1천만원이하 

과밀억제권역 및 부산광역시 

3억원이하 

5억원이하 

광역시, 세종특별자치시, 파주시, 화성시,

안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 

2억3천만원이하 

3억9천이하 

이외 지역

1억8천만원 이하 

2억7천만원이하 


상가임대차보호법의 대상은 사업자등록을 마친 임차인입니다. 비영리법인 등과 같은 사업자등록을 갖추지 않고, 영리를 목적으로 활동을 하지 않는 임차인은 상가임대차보호법의 보호를 받을수 없습니다. 또한 환산보증금이 지역별 기준금액 이하인 경우만 상가건물 임대차보호법의 10% 적용을 받을수 있습니다.

기준금액 초과인 경우는 법의 일부(대항력, 계약갱신 요구권, 3기 차임 연체시 계약해지)만 적용을 받을 수 있습니다.


2018년 서울특별시 기준 

구분 

6억1천만원 초과 

6억1천만원 이하 

대항력 

0

0

우선변제권 

임차권등기명령 

계약갱신요구권 5년 

임대인 증액청구 한도 

제한없음 

상한 9%에서 5%로 개정 

묵시적 갱신 

X(민법적용) 

3기 차임 연체시 계약해지 

0


상가임대차보호법 환산보증금에 따른 대항력, 우선변제권, 임차권등기 명령, 임차인계약갱신 요구권, 임대인 증액청구 한도, 묵시적 갱신, 3기 차임 연체시 계약 해지등은 위의 표를 참고하시기 바랍니다.

다른 지역은 위의 환산보증금 표를 참고하시면 됩니다.




환산보증금 기준금액 초과시 우선변제권, 임차권등기명령은 적용이 안되며, 묵시적갱신의 경우 상가건물임대차보호법이아닌 민법의 적용을 받게 됩니다. 임대인 증액청구권도 임대인이 얼마를 올리던 상관이 없습니다.


환산보증금의 범위가 확대되면서 임차인들의 보호받을수 있는 범위는 확대되었습니다.

개정 이전의 계약은 적용 대상이 아니며 개정 이후 계약을 하거나 개정 이후 갱신계약을 하는 임차인부터 적용을 받을 수 있다고 하니 알아두시기 바랍니다.


이상으로 환산보증금에 대하여 알아보았습니다.

환산보증금에서 중요한 것은 지역별로 기준금액이 다르다는 것과 기준금액을 넘어갈경우 상가임대차보호법을 100%적용받지 못한다는 것만 알고 계셔도 좋을듯합니다.


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