상가건물임대차보호법상 10년의 계약갱신요구권 적용여부에 대하여

상가임대차보호법상 계약갱신요구권 5년이던 것이 10년을 늘어나면서 영세상인들은 좀더 오랜긴간 한자리에서 영업을 할수 있는 법이 만들어 졌습니다.

그런데 이 10년이라는 시간이 새로 작성된 기간의 임대차계에서만 적용이 되는지? 아님 예전부터 사용하던 상가에도 적용이 되는지 궁금해 하시는 분들이 많아서 한번 글을 써보겠습니다.

* 상가임대차보호법중 임차인의 계약갱신요구권이란?

문) 최근에 상가건물임대차보호법이 10년으로 개정이 된 것으로 알고 있습니다.

동법의 개정내용이 모든 상가임차인에게 적용이 되는것인지, 현재를 기준으로 임대차기간이 5년의 기간이 경과되지 않은 임차인에게만 적용이 되는 것인지, 아니면, 5년의 기간이 경과된 임차인에게도 개정내용이 적용되는 것인지 여부에 관하여 궁금합니다.

답) 상가건물임대차보호법은 법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민경제생활의 안정을 보장함을 목적으로

합니다.

따라서 경제적 약자인 상가건물의 임차인들을 보호하고 그들의 경제생활의 안정을 도모함을 목적으로 하고, 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다.

이 법은 상가건물(제3조제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는경우를 포함한다)에 대하여 적용합니다.

다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니합니다.

그러나 동법 제2조 제3항에 의하면, “제1항 단서에도 불구하고 제3조(대항력), 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문(계약갱신요구권), 제10조의

2부터 제10조의8까지의 규정(권리금보호규정) 및 제19조(표준계약서)는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다”고 규정하고 있습니다.

따라서 이 법에 의한 대항력, 권리금계약, 표준계약서, 10년의 계약갱신요구권에 대하여는 환산보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 동법을 적용하게 됩니다.

상가건물임대차보호법 제10조 제2항에 의하면, “임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는범위 내에서만 행사할 수 있다”고 규정하고 있으며, 동법 부칙(제15791호) 제2조에 의하면, “제10조 제2항의 10년의 계약갱신요구권은 개정규정은 이 법 시행(2018.10.16일) 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다”고 규정하고 있습니다.

한편, 동법률의 개정법률 시행일(2018.10.16일) 이전의 판례의 동향을 살펴본다면, 계약갱신요구권의 행사기간이 경과 후 임차인의 권리금 주장여부에 관하여 현재 대법원 판례는 존재하지 않으나 하급심의 판례는 긍정과 부정으로 나뉘어 있는 실정입니다.

먼저 대구지방법원 2015나 2074723 판결에서는 5년 이상 임대차관계를 유지한 세입자인 약사가 건물주를 상대로권리금 보호 위반을 이유로 손해배상청구 한 경우 세입자가 승소했습니다.

건물주는 세입자가 데려온 신규 임차인에게 기존의 월세에서 40% 이상 증액하는 바람에 계약이 결렬됐는데 건물주가세입자의 권리금 회수 기회를 방해했다고 보아 세입자의 손을 들어주었고, 대전지방법원 항소부(2016나108968)에서도 대구지방법원과 마찬가지로 5년 이후라도 세입자는 상가권리금을 보호받을 수 있다고 판시하였습니다다.

이에 반하여, 서울서부지방법원 2015가합37405 판결의 경우 세입자는 입주후 5년이 경과할 경우에는 건물주가 권리금 보호규정을 위반해도 손해배상을구할 수 없다고 판시하였습니다.

즉 임대인의 손을 들어준 사례인데 이 판결의 주된 취지는 상가권리금보호규정의 적용대상이 계약갱신요구권의 조항을 원용하고 있는 점에 비춰 계약갱신요구권이 허용되는 5년 이내에서만 임차인은 권리금을 보호받을 수 있다는 것이었고, 또한, 최근 서울고등법원 2017.4.12.선고 2016나2074621 판결에서는 서울서부지방법원의 판결을 지지하면서 건물주의 손을 들어주었습니다.

즉 임차인이 임대차계약의 갱신을 통해 5년의 기간을 보장받았음에도 불구하고,또다시 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약체결을 임대인에게 요구하는 것은 임대인으로서는 사실상 의무기간을 추가로 연장해야 하는 결과를 초래하게된다는 취지입니다.

그러나 최근 상가건물임대차보호법 제10조 제2항과 동법 부칙 제2조의 규정에 의하여 계약갱신요구권이 10년으로 변경됨으로서 위의 판례들에 대하여 그 판시효과를 무색하게 만드는 결과를초래하였습니다.

다만, 여기서 문제되는 것은 최근 개정법률에 관한 10년 계약갱신요구권의 행사를 할 수 있는 주체에 대해 모든 임차인이 다 적용을 받느냐 하는 부분이매우 민감한 문제가 될 것입니다.

이 문제에 관하여 동법 부칙 제2조에 의하면,“ 동법제10조제2항의개정규정(10년의 계약갱신요구 기간의 적용)은 이 법 시행(2018.10.16일) 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다고 규정하고 있습니다.

따라서 이 규정을 좀 더 면밀히 검토하여 본다면, 동법률의 개정법령이 2018.10.16일 개정된 날이므로 이날 이후의 신규계약이나 만기 도래로 인한 갱신계약부터 10년의 계약갱신요구권의 적용을 받게 될 것입니다. 

따라서 동법 개정법률의 시행일(2018.10.16.) 현재 이미 5년의 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간이 이미 경과된 임차인은 동법의 개정법률의 내용인 10년을주장할 수 없을 것입니다.

다만 이 경우, 10년의 계약갱신기간의 경과하면 당해 임차인은 무조건 그상가건물에서 나가야 하는 것이 아니라, 임대인과 임차인 양자간에 합의로재갱신을 할 수는 있는 것이며, 이 경우 특약으로 갱신하는 임대차의 기간을 10년으로 약정하거나, 임차인이 다시 10년간 갱신요구를 할 수 있다고 약정한다면, 그 약정대로 법률효과가 발생하게 될 것입니다(2016.06.29., 법무부 법무심의관실 유권해석).

이해가 되셨는지요?

쉽게 이야기 해서 2018년 10월 16일 이후에 체결된 상가건물에 대하여는 10년의 계약갱신요구권이 적용되지만 그 이전에 계약이 체결된 상가에 대하여는 5년간 보장해 준다는 내용입니다.

하지만 계약이 만료되어서 다시 갱신을 한다면 10년 계약갱신요구권을 취득할수도 있다는 것입니다.