부동산 보유세는 누가 내야 하는가?

부동산에 조금이라도 관심이 있으신 분들이라면 매년 6월1일을 기억하고 계시는 분들이 많으실겁니다.

6월 1일을 기준으로 재산세, 종합부동산세를 납부하여 하기 때문입니다.

쉽게 이야기 해서 해당부동산의 명의가 6월 1일을 기준으로 해서 넘어갔느냐 안넘어 갔느냐에 따라서 세금의 납부자가 달라지는 것입니다.

특히 올해는 보유세가 급등하고, 공시지가 종부세율이 급격히 오른만큼 매수자와 매도자간의 잔금 시점에 대한 이야기가 더욱 시끄러워지고 있습니다.

세무업계에 따르자면 보유세와 과세기준일은 6월 1일입니다.

내 집 마련을 할 계획이 있다면 이날을 잘 알아두어야 하는데, 과세기준일 시점에 주택을 보유하고 있다면 재산세, 종부세를 내야 하기 때문입니다.  

재산세는 주택의 물건별로 과세되는데, 종부세는 개인이 소유하고 있는 부동산을 모두 합쳐 1주택일 경우에 공시가격 9억 원, 다주택일 경우 6억 원에 초과분 세금을 내야 합니다. 

그렇다면 매수자와 매도자 중에서 누가 보유세를 내야 할까요? 

잔금일, 등기접수일 기준으로 판단을 하는데, 해당 날짜가 6월 1일 전이라면 매수자가 보유세를 부담해야 합니다. 

부동산을 매매할 때에는?

과세기준일을 생각하지 않고 5월 말에 급하게 잔금을 치렀다면 1년 치 보유세를 매수자가 모두 부담해야 하는 경우가 생깁니다.

비싼 아파트나 건물, 토지 등 매매를 하는 경우에 보유세 부담이 크기 때문에 보유세에 관련된 특약을 걸어두는 것이 좋겠다고 전문가들은 말합니다. 

5월 말에 잔금을 치르게 될 경우에는 보유세를 부담하는 대신 매매가 액을 깎는 등의 협상이 필요하다는 이야기입니다.

올해 종부세율, 공시가격이 급격히 증가하면서 세금 부담이 높아지고 있습니다.

종부세율은 3주택 이상, 서울 지역 등 조정대상지역에서 2주택을 보유하고 있는 경우에는 6억~12억 원 구간이 종전 0.75%에서 1.3%로 올랐습니다.

최고 세율은 2.0%->3.2% 급등했습니다.  

여기에다가 공시가격도 크게 올랐는데, 서울 아파트, 연립주택 등 공동주택의 공시가격은 14.02%올라서 2007쳔 이후에 가장 많이 상승했습니다.

비싼 아파트를 소유하고 있는 분들 같은 경우엔 보유세 상한선까지 세금이 급증했습니다.  

부동산 전문가들에 따르자면 매도, 증여, 부부 공동명의 전환 등을 통해서 세금을 줄이는 것이 바람직하다고 말합니다.

보유 주택수를 줄이는 쪽으로 했다면 6월 1일 전에 매도하는 것이 좋겠는데, 증여, 부부 공동명의 전환 등도 고려 대상입니다.

고가의 주택을 소유하고 있는 분들은 현행 세법에서는 양도소득세 부담이 높기 때문에 매도보다는 공동명의, 증여를 최우선으로 생각해 보는 것이 좋겠습니다.

종합부동산세 같은 경우에는?

과세표준이 높을수록 세율이 오르는 누진구조입니다.

인별 과세인 만큼 부부가 명의를 분산한다면 과세표준이 낮아져서 세금을 줄일 수 있는데, 그러나 단독명의에서 공동명의로 바꾸기 위해 배우자에게 증여하는 과정에서 별도의 취득세를 내야 합니다.

1주택을 보유하고 있는 경우 보유기관, 연령에 따른 장기보유공제 혜택을 날릴 수도 있어 꼼꼼하게 알아봐야 합니다. 

여기에서 문제는 일시적인 2주택자들인데, 집값이 상승하기 직전이던 2016년쯤에 주택을 추가로 한 채 더 매수했다면 올해가 임시적 2주택의 '3년 기한'입니다.  

올해 안에 기존의 주택을 매각해야 절세 효과를 더욱 크게 볼 수 있겠는데 3년 안에 기존 주택을 판다면 매도가액 9억 원까지 비과세 혜택을 발을 수 있기 때문입니다.

취득 시점에 따라 연말까지 비과세 혜택은 유효하겠지만, 6월 1일을 넘겨서 판다면 보유세는 자신이 부담을 해야 합니다. 

일시적으로 2주택자들도 마찬가지, 2주택으로 세금을 계산해야 합니다.

서울 등 조정 지역이라면 중과세율이 적용됩니다. 

그러나 과세기준일을 앞두고 중개업소들은 투매가 일어나진 않을 것으로 보입니다.

설령 이달에 계약이 이뤄진다 해도 잔금일까지 통계상 1~2개월의 시간이 필요하고, 정상 물건도 거래가 쉽지 않아서인데 과세기준일 때문에 매매 시점이 조정되는 경우는 거의 없고, 급매가 나오는 대단지 아파트들도 한 달 동안 4~5건이 거래가 되는 게 전부일 정도로 부동산 시장이 냉각이 되었다고 전했습니다. 

투자자들은 발 빠르게 매수 시점을 늦추고 있는 모습입니다.

추가 매수 시기를 과세기준일 뒤로 늦추는 것이 유리한 것인지를 상담문의도 많다고 하는데 일시적으로 2주택이라도 한 번은 중과세율로 보유세를 내야 하기 때문에 취득 시점과 매도시점에 대해서 꼼꼼하게 알아볼 필요가 있겠습니다.

이상으로 부동산 보유세는 누가 내야 하는가에 대하여 알아보았습니다.

보유세를 생각할때는 하나만 기억해두시면 됩니다.

6월1일, 이것만 기억해두시면 됩니다.

읽어주셔서 감사합니다.