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부동산세금

양도소득세 절세를 위한 장기보유 특별공제알아보기.

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부동산을 매매할때 반드시 납부해야 하는 세금이 양도소득세(이하 양도세)입니다.



양도세란 쉽게 이야기 해서 부동산을 매수했을때와 매도 했을때의 차액에 대하여 내는 세금이라고 생각하시면 됩니다.

양도차액이 적을수록 양도세가 적고 만약 양도차액이 마이너스가 되었다면 양도세를 부담하지 않아도 됩니다.

또한 양도차액의 금액만큼 비율로 양도세를 내야 합니다.


양도세를 계산할때 기본적으로 공제받는 두가지가 있는데 그것은 바로 인적기본공제와 장기보유특별공제입니다.

기본공제는 부동산을 소유하고 있던 누구나가 1년에 1회 250만원을 공제받는 것입니다.

그렇기 때문에 만약 여러개의 부동산을 소유하고 있다면 1년의 간격을 두고 매매를 하는 것이 양도세를 절세받을수 있는 방법입니다.


장기보유특별공제는 단어에서 보듯이 얼마나 오랜기간동안 보유를 했느냐에 따라서 공제비율을 높여주는 것입니다.

양도세를 절세하기 위한 방법중 가장 효과적인 것중 하나입니다.

기본공제율은 3년이상을 보유하게 되면 10~30%까지 공제받을수 있고, 특히 주택은 3년이상 보유를 하게되면 24~80%까지도 공제를 받을수 있습니다.



장기보유특별공제를 해주는 이유는 보유기간이 길어지면 그 기간만큼의 물가 상승률을 감안해 주는 세제혜택방법입니다.

그래서 오래 보유할수록 절세에 도움이 되는 방법이라고 말할수 있습니다.


장기보유특별공제는 2018년에 비해서 2019년도에는 많은 변화가 있었습니다.

2019년부터는 다주택자 및 일반 부동산의 양도소득세장기보유특별공제는 최대 30%까지 적용은 되지만 이전보다 구간도 세분화되고 각 구간별 요율이 줄어 들었습니다.


보유기간 

1세대1주택 

다주택 및 기타 부동산 

임대주택 

3년이상~4년미만 

24% 

6% 

6% 

4년이상~5년미만 

32% 

8% 

8% 

5년이상~6년미만 

40% 

10% 

10% 

6년이상~7년미만 

48% 

12% 

12% 

7년이상~8년미만 

56% 

14% 

14% 

8년이상~9년미만 

64% 

16% 

준공공임대 70% 

9년이상~10년미만 

72% 

18% 

10년이상~11년미만 

80% 

20% 

11년이상~12년미만 

22% 

12년이상~13년미만 

24% 

13년이상~14년미만 

26% 

14년이상~15년미만 

28% 

15년이상 

30% 


2019년 바뀐 장기보유특별공제를 좀더 살펴보면 일반 양도세장기보유특별공제금액은 3년이상 보유시 6%부터 시작해서 2%까지 상승하긴 하였지만 30%라는 한도가 있습니다.

2018년에 비해서 3년~ 15년 이상 보유시 6~30%로 바뀌었습니다.

1세대 1주택 양도세 장기보유특별공제는 3년이상 보유시 24%부터 10년이상 보유하면 무려 80%까지 절세를 할수 있습니다.



양도세 장기보유특별공제에 대하여 한가지 더 확인해야 할점은 조정대상지역은 또 다른 사항이 적용된다는 점입니다.

2018년 4월1일부터 다주택 보유 세대가 조정대상지역 주택을 양도할때는 양도세 장기보유특별공제가 배제되었습니다.


9억원 이상의 고가주택은 2020년부터 양도하는 주택에 대해서 2년간의 거주 요건을 갖추어야 양도세 장기보유특별공제 혜택을 받을수 있으니 꼭 주의하시기 바랍니다.


임대주택의 경우에는 준공공임대가 될때 70%의 혜택을 볼수 있지만 조건이 있습니다.


1. 국민주택 규모이하일것.

2. 2018년 9월 13일 이후부터는 임대개시일 당시 기준시가 6억원(비수도권은 3억원)이하일것.

3. 8년이상 임대일것.

4. 임대보증금 또는 임대료 증액 요건 준수할것.

5. 지방자치단체 및 세무서에 장기임대주택 등록할것.


주택에 대하여 내는 양도세는 기본적으로 1세대 1주택일경우 2년이상 보유하게 되면 양도세를 비과세 적용받는것이 원칙입니다.

그리고 만약 새로운 주택을 구입하여 일시적으로 2주택이 되었더라도 기존 주택을 매도하게 되면 비과세 혜택을 받을수 조건들이 있습니다.

하지만 1세대 1주택이라고 하더라도 9억원이 넘는 고가주택이라면 비과세 적용대상이 아닙니다.



9억원이 넘는 주택에 대하여는 9억원이 넘는 초과분에 대하여 과세를 하게 됩니다.

그렇다고 장기보유특별공제 혜택을 받는데는 지장이 없기 때문에 크게 신경쓰지 않아도 됩니다.


또한 미등기 양도자산과 조합원에서 취득한 입주권, 2018년 4월1일 이후에 조정대상지역 내에서 다주택 보유자가 주택을 양도할 때는 장기보유특별공제가 제외되기 때문에 신경을 써야 하는 부분입니다.


장기보유특별공제의 부동산 보유기간은 해당 부동산을 취득할 날부터 양도한 날까지가 원칙입니다.

배우자나 자녀에게 증여를 하게 되면 증여한 날이 아니라 증여를 한 사람이 취득한 날을 취득일로 기준합니다.

그렇기 때문에 증여를 하게 되면 보유기간이 길어져 장기보유특별공제를 많이 적용받을수 있습니다.

하지만 양도차익이 더 커지게 되어서 양도세가 증가할수도 있다는 점도 알아두시기 바랍니다.


이상으로 양도세에 대하여 알아보고, 장기보유특별공제에 대하여 알아보았습니다.

세금이란 낼수 밖에 없지만 절세를 통하여 줄일수 있는 방법은 얼마든지 있습니다.

잘 알아두셨다가 꼭 절세를 하시기 바랍니다.

읽어주셔서 감사합니다.



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