부동산 취득시 주의할점들에 대하여(feat : 부동산 세금 절약방법)

부동산을 취득할때는 주의해야 할 점들이 몇가지 있습니다.

물론 상황에 따라 다를수도 있지만 그래도 알아두면 좋을만한 것들을 정리해 보겠습니다.

특히 세금적인 문제는 아무리 강조를 해도 지나치지 않기 때문에 꼭 알아두셔여 합니다.

절세의 시작은 세금에 대하여 잘 아는 것입니다.

아는 것이 힘이되고 돈이 되는 세상입니다.

세금의 세율은 부동산을 어떻게 취득하였느냐에 따라 달라질수가 있기 때문에 잘알고 있어야 합니다.

즉 매매로 취득하였을때, 상혹으로 취득하였을때, 증여로 취득하였을때 등 상황에 따라 세율이 달라질수 있습니다.

상황에 따라서 세금의 차이가 나기 때문에 어떻게 했을때 가장 적은 세금을 낼수 있는지 알고계셔야 합니다.

부자들이 가장 무서워하는 것중에 하나가 세금입니다.

부자가 되기 위해서는 그들을 따라하는 것도 중요하다고 생각합니다.

그러면 부동산 취득시 주의해야 할 사항들에 대하여 알아보겠습니다.

1. 재산취득자금 출처조사에 대비해야 합니다.

부모가 돈이 많아서 백수자녀들에게 건물을 사준다고 가정하면 나라에서는 불법 증여로 보고 세금을 내라고 합니다.

즉 직업, 연령, 소득 및 재산상태 등으로 보아 해당부동산을 자신의능력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 재산취득자금 출처조사를 받을수 있습니다.

그에 따른 소명을 제대로 하지 못하였을때는 증여세를 추징당할수도 있습니다.

따라서 취득자금의 출처를 명확히 준비해 놓을 필요가 있습니다.

자금출처조사는 국세청장이 일정한 경우에 선정합니다.

하지만 재산취득자금 또는 채무상환자금이 직업, 연령, 소득, 재산 상태 등을 고려하여 재산취득일 전 또는 채무상환일 전 10년 이내에 해당 재산취득자금 또는 해당 채무상환자금의 합계액이 5천만원 이상으로서 연령, 세대주, 직업, 재산상태, 사회경제적 지위 등을 참작하여 국세청장이 정하는 금액 이하인 경우에는 증여추정 규정을 적용하지 않습니다.

그 배제기준은 아래와 같습니다.

2018년 4월 02일 재산취득 등 자금출처조사 배제기준
구분		재산취득		채무상환	총액한도
		주택	기타재산
30세 미만인자		5천만원	5천만원	5천만원	1억원
세대주인경우	30세이상인자	1억5천만원	5천만원	5천만원	2억원
	40세이상인자	3억원	1억원		4억원
세대주가아닐경우	30세이상인자	7천만원	5천만원	5천만원	1억2천만원
	40세이상인자	1억5천만원	1억원		2억5천만원

그러나 위의 금액 미만이더라도 취득가액 또는 채무상환금액이 타인으로부터 증여받은 사실이 확인될 경우에는 증여세 과세대상이 되며, 이경우에는 증여사실을 과세관청이 입증해야 하는 것입니다.

2. 공동명의를 잘 활용해야 합니다.

일반적으로 소득세는 인별 과세를 취하고 있습니다.

소득세율은 누진과세를 취하고 있으므로 나중에 양도시에 단독명의의 양도소득보다는 공동명의인 경우 양도소득세가 절감될 수 있습니다.

만약 취득하는 부동산이 건물이라면 보유시 부동산임대소득이 발생할 수도 있으며 소득세부담은 1인보다는 공동소유로 나뉘는 것이 분산효과에 의해 세부담이 적습니다.

다만 공동명의 시 증여세 문제가 발생할수 있습니다.

부부의 경우에는 6억원까지 증여재산 공제가 되므로 공동명의를 고려해 보는 것이 절세에 유리할수 있습니다.

3. 다운이나 업계약은 절대 하지 마세요.

예전에는 다운계약이나 업계약을 많이 했던것이 사실입니다.

하지만 지금은 실거래가 위반으로 과태료 제재를 받을수 있을 뿐만 아니라 더욱 중요한 사실은 나중에 부동산을 처분할때 양도소득세 비과세나 감면이 배제됩니다.

주택의 경우 1세대 1주택 비과세의 경우나, 농지의 경우 자경감면 요건을 모두 갖추었음에도 감면이 배젤될수 있고, 그로인해 발생되는 손해는 생각보다 막대하다는 것을 알고 계셔야 합니다.

4. 관련 거래자료는 모두 꼼꼼히 챙겨두세요.

모든 절세의 최우선은 거래증빙확보입니다.

거래 증빙을 남겨두어야 나중에 양도시에 취득가액이나 필요경비 및 자본적 지출 입증을 할수 있습니다.

아주 흔한 경우인데 인테리어 비용이나 아파트 확장비용 및 샤시 비용등을 지불하고도 그에 따른 증빙서류가 없어서 양도세를 많이 내는 경우들이 많습니다.

또한 건물 신축 후 5년이내 양도시 신축자금을 입증하지 못하여 환산취득가액의 방법으로 신고시에는 환산취득가액의 5%가산세규정이 2018년부터 신설되었으므로 직접 신축하고 5년내 양도시에는 신축비용을 입증을 해야 가산세 부담을 지지 않게 됩니다.

5. 세금 신고기간을 잘 지켜야 합니다.

모든 세금이 그렇듯 납부기간이 있습니다.

부동산 취득세의 경우에는 신고, 납부의무를 납세자에게 부여하고 있으므로 필히 신고기간 내에 신고, 납부하여야 합니다.

기한 내 의무이행을 하여 가산세를 부담하지 않는 것도 절세의 한방법입니다.

매매의 경우에는 대부분 등기와 동시에 의무이행이 이루어지나, 무상취득의 경우에는 기한 내 신고하지 못하여 가산세를 부담하는 경우가 종종 있기 때문에 반드시 납부기간을 잘 확인하시기 바랍니다.

이번시간에는 부동산 취득시 절세를 할수 있는 방법에 대하여 알아보았습니다.

서두에도 이야기 했듯이 세금은 절세를 하는 것이 중요합니다.

그리고 세금적인 문제는 반드시 전문가와 상의를 하시는 것도 중요합니다.