2019년 1세대 1주택 비과세 절세전략에 대하여

이번정부 들어오면서 각종 부동산정책이 쏟아지면서 부동산관련 세법도 여러 차례 개정이 되었습니다.

특히 1세대 1주택 비과세 관련해서는 과거 페지되었던 거주요건이 추가가 되고 앞으로도 비과세 관련해 영향을 미칠 중요한 개정될 내용이 다수 포함되어 있습니다.

이번시간에는 현재 1세대 1주택 비과세 요건과 앞으로 바뀔 개정내용 그리고 이에 대한 절세전략을 어떻게 해야 하는지 알아보도록 하겠습니다.

* 1세대 1주택 비과세 요건.

1. 1세대이어야 할것.

2. 국내에 1주택을 소유할것. 단 미등기 양도자산 및 고가주택(9억원 초과 주택)이 아닐 것.

3. 2년 이상 보유할 것(조정대상지역은 2년이상 거주)

4. 주택의 부수토지로서 도시지역 내의 경우에는 건물이 정착된 면적의 5배, 도시지역 밖의 경우에는 10배 이내 토지 포함.

1세대 1주택 비과세 요건은 위의 조건을 만족해야만 가능한것입니다.(2019년 현재)

그러면 2019년 1세대 1주택 비과세 절세절략에 대하여 알아보겠습니다.

1. 2017년 8월 3일 이후 취득분 부터는 조정대상지역내 1세대 1주택 비과세에 거주요건 추가.

과거 1세대1주택비과세를 적용받으려면 1세대가 1주택을 2년 이상만 보유하면 9억원까지는 비과세를 받을 수 있었습니다.

하지만 2017.8.3.일 이후 취득하는 조정대상지역 내 주택부터는 2년 이상 보유요건 외에 2년 이상 거주요건이 추가되었습니다.

아래 조정대상지역은 2018.12.31.현재 지정된 지역으로 그 동안 수차례 추가지정 및 해제가 이루어졌습니다. 

거주요건을 갖추어야 하는 조정대상지역 여부는 양도당시가 아닌 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택인 경우에 해당하므로 양도당시에는 조정대상지역이 아니더라도 취득당시에 조정대상 지역이였다면 2년 이상 거주요건을 갖추어야 하니 해당지역의 지정일과 해제일을 반드시 확인하여야 할 것입니다.

다만, 2017.8.3.이전에 계약하고 8.3이후 잔금을 지급한 경우 계약일 현재 무주택인 경우와 과거 2년 거주요건이 있었던 때와 같이 등록한 임대주택 및 현행 보유기간 요건의 예외 주택(수용·협의매수, 1년 이상 거주 후 직장이전 등으로 양도등)은 예외적으로 거주하지 않아도 비과세해주는 특례는 그대로 적용됩니다.

특히, 1세대 1주택자가 그 주택을 임대하여 거주가 불가능한 경우 해당 임대주택을 구청과 세무서에 민간임대주택사업자로 등록하고 의무임대기간만 채우고 양도하는 경우 2년 거주하지 않아도 비과세가 가능하므로 거주요건을 갖추지 못할 경우 임대주택 등록을 적극적으로 고려해 볼 필요가 있습니다.

구분	조정대상지역(42)	지정일(해제일)
서울	전지역	16.11.3
경기도	과천, 성남, 하남, 고양, 남양주, 동탄2	16.11.3
	광명	17.6.19
	구리, 안양동안, 광교지구	18.8.28
	수원팔달, 용인수지, 기흥	18.12.31
부산	해운대, 동래, 수영	16.11.3
	기장군(일광면제외)	16.11.3(18.8.28)
	부산진, 남, 연제, 구장군(일광면)	16.11.3(18.12.31)
세종시	세종	16.11.3

2. 2020년 1월 1일부터는 1세대 1주택 비과세 적용시 장기보유특별공제는 거주여부에 따라 달라집니다.

현재는 고가(실거래가 9억원 초과) 1주택자는 거주기간 요건 없이 보유기간에 따라 최대 80% 장기보유특별공제 적용받을수 있습니다.

하지만, 2020.1.1.이후 양도분 부터는 2년 이상 거주한 경우에 한해 장특공제(10년, 최대 80%) 적용하고 2년 미만 보유후 양도하는 경우 일반 장특공제(15년, 최대 30%) 적용받아 비거주한 고가주택에 대한 비과세 혜택이 대폭 줄어듭니다.

보유기간	3~4년	4~5년	5~6년	6~7년
공제율	24%	32%	40%	48%
보유기간	7~8년	8~9년	9~10년	10년이상
공제율	56%	64%	72%	80%

다음 사례에서 알 수 있듯이 10년 보유한 1세대1주택 고가주택(9억초과주택)을 2년미만 거주하고 2020년 1월 1일 이전에 양도하는 경우와 이후에 양도하는 경우의 세금은 크게 차이가 납니다.

그 양도차익이 더 크다면 그 세액차이는 더 커질 것은 당연한 것이므로 거주하지 않은 1세대1주택 장기보유자의 경우 2019년 말까지 양도하는 것이 현명한 절세전략일 것입니다.

물론, 고가주택이 아닌 9억 이하 1세대1주택 비과세는 전체 양도차익에 대해 비과세 되므로 2020년 이후에 양도하여도 세금에는 영향이 없습니다.

사례 : 1세대 1주택 소유자로서 2019년 12월말 현재 10년 보유하였으나 비거주한 경우, 양도가액 15억원, 취득가액 10억원, 기타 필요경비는 없다는 가정하에 계산해 보겠습니다.

		2019.12.31양도세	2020.1.1양도세	비고
양도가액		15억
취득가액		10억
양도차익	전체	5억
	비과세	3억
	과세	2억		전체 양도차익중 9억원 초과분
장기보유특별공제		1억6천	4천만	1주택장특공제 80% 일반장특공제 20%
양도소득금액		4천	1억6천
과세표준		3천750만원	1억5750만원	양도소득공제 250만원공제
세율		누진세율(15%)	누진세율(38%)
양도소득세		4,545,000	40,450,000
지방소득세		454,500	4,045,000	양도소득세의 10%
총부담세액		4,999,500	44,495,000	세액차이 39.495.500

3. 2021년 1월 1일부터는 1세대 1주택 비과세 적용받기 위해서는 1주택 보유상태에서 2년이상 보유하여야 합니다.

위에서 확인하였듯이 1세대가 양도일 현재 국내에 보유하고 있는 1주택을 2년 이상 보유하고 조정대상지역 내 주택 (’17.8.3일 이후 취득)의 경우 보유기간 중 2년 이상 거주하여야 비과세를 받을 수 있습니다. 

이때 보유기간 기산일은 그 주택의 당초 취득일로부터이므로 그 주택 보유기간중 수채의 주택을 보유하고 양도하여도 양도당시에 1주택이기만 하면 현재는 비과세를 받을 수 있습니다. 

그래서, 수채의 주택을 동시에 양도한 경우에도 납세자가 선택한 한 주택에 대해서는 1세대 1주택 비과세가 가능한 것입니다.

하지만, 2021.1.1.이후 양도분 부터는 1세대가 1주택 이상을 보유한 경우 다른 주택들을 모두 양도하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 기산하여 2년 이상 보유를 계산합니다.

그러므로 수채의 주택을 보유하고 비과세받고자 하는 주택을 근시일내에 처분할 계획이 있다면 2020년 말까지 양도하거나 2021년 이후 양도할 계획이라면 비과세 받고자 하는 주택외 나머지 주택은 비과세받을 주택 양도 전 2년 전에 모두 처분하여야 할 것입니다.

물론, 일시적 2주택자나 상속·동거봉양 등 부득이한 사유로 인해 1주택 비과세를 받는 주택은 종전방식대로 적용하므로 취득일부터 양도일까지 2년 이상이기만 하면 됩니다.

이상으로 2019년 1세대 1주택 비과세 절세절략에 대하여 알아보았습니다.

세금적인 문제는 언제나 이야기 하듯이 세무전문가와 이야기를 하시는게 좋습니다.

탈세가 아닌 절세를 위해서는 세무전문가와 반드시 상의하시고 절세에 도움을 받으시기 바라겠습니다.