임야매매시 양도소득세 문제 :: 써니퍼니의 부동산 이야기

임야매매시 양도소득세 문제

Posted by 써니퍼니 sunnyfunny
2019. 4. 15. 08:00 부동산세금
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소유하고 있는 부동산을 매매했다면 반드시 내야하는 세금이 있습니다.

바로 양도소득세(이하 양도세)입니다.

땅이 되었던 집이 되었던 매매를 하게 되면 매수했을때의 금액에서 매도했을때의 금액에 대한 차이를 가지고 양도세를 내야합니다.

물론 양도세를 감면받는 경우들도 있지만 대부분은 양도세를 내야합니다.


임야의 경우도 마찬가지입니다.

임야의 매매시 양도세는 임야의 위치나, 임야 소유자의 보유기간등을 따져서 양도세를 계산합니다.

또한 임야의 분류에 따라 세금이 부과됩니다.

따라서 임야의 매매시에는 이런한 내용들을 정확하게 잘 알아보고 예상되는 양도세를 미리 계산해보는 것도 매매시 도움이 됩니다.


이번시간에는 임야 매매시 부과되는 양도세에 대하여 알아보겠습니다.

임야 매매시 양도세는 크게 4가지로 구분할수 있는데 한번 알아보겠습니다.




1. 임야의 소유주가 부재지주인 경우.


임야 소유주가 부재지주인 경우 소유주는 일반양도세(6~42%)에 10%를 가산한 중과세(16~52%)대상이 됩니다.

서울에 거주하면서 지방의 임야를 소유하고 있거나, 수도권에 거주하면서 지방에 있는 임야를 소유한 경우 중과세가 부과됩니다.

서울시민과 경기도민은 모두 부재지주가 되기 때문입니다.



부재지주란 소득세법 상 양도세 대상에서 비사업용으로 간주되어 10%의 중과를 하는 지주를 이야기하는 것입니다.

부재지주에 대하여는 위의 링크를 타고 가면 자세하게 볼수 있습니다.


* 부재지주의 핵심은 재촌요건인데 소득세법은 다음 중 하나에 해당되지 않으면 부재지주로 봅니다.


1. 지주의 주거지(주민등록지와 실거주)가 임야소재지가 속한 시, 군, 구와 동일한 시, 군, 구에 속할것.
2. 지주의 주거지(주민등록지와 실거주)가 임야소재지가 속한 시, 군, 구와 인접한 시, 군, 구에 속할것.
3. 지주의 주거지(주민등록지와 실거주)와 임야 소재지 간의 직선거리가 30km미만일것.



2. 임야의 소유주가 2년이상 보유했다면 장기보유특별공제를 받을수 있습니다.


임야의 소유주가 2년이상 임야를 소유했다면 보유기간 2년 이후 1년에 2%씩 15년간 최대 30%의 감면혜택을 받을수 있습니다.

만약 5년을 보유했다면 10%, 10년이면 20%의 세액공제를 받을수 있는것 입니다.

임업인 여부, 부재지주 여부를 따지지 않고 누구나 해당됩니다.

이렇게 감면 받는 것을 장기보유특별공제라고 합니다.


하지만 2년이내에 파는 경우에는 보유기간 1년 미만은 50%, 1년에서 2년까지는 40%의 양도세율이 획일적으로 적용됩니다.

이경우 장기보유특별공제는 적용되지 않습니다.


보유기간이라는 것은 매매로 인한 소유권이전등기일에서 처음 매입한 등기일자를 뺀 기간입니다.

이전등기 원인일이 아니고, 이전등기 접수일을 기준으로 합니다.



3. 임업인이 보전산지를 10년 이상 자경하면서 보유한 경우 양도세 감면혜택.



산지 임야를 산주가 10년이상 자경한 후 양도하면 양도세의 일부를 감면하는 특례조치가 2018년부터 시행하고 있습니다.

관련 근거는 조세특례제한법입니다.


농지의 경우 자경의무가 있는 대신에, 농민에 대한 세제혜택으로 8년자경 양도세 감면과 4년자경 대토 양도세 감면특례가 있어왔습니다. 

그러나 임야의 경우에는 자경의무가 없는 대신 이러한 양도세 감면특례가 없었습니다.


​임야 양도세 특례신설 ​취지는 귀농 귀산촌자의 정착과 산림자원의 육성을 지원하고, 기왕에 인정되고 있는 농지 양도세 특례와의 형평성을 기하고자 하는 것입니다. 


적용대상은 2018년1월1일 이후 산주가 직접 양도하는 보전산지에 적용합니다.

적용대상자는 산지소유자(산주)가 자경(自耕)하는 경우에 한합니다.


또한 적용대상자는 재촌(在촌) 임업인에 국한되며 부재지주는 혜택이 없습니다.

부재지주는 이번 신설된 특례적용에서 제외됨은 물론, 오히려 부재지주 비사업용토지의 10% 추가 ​중과규정을 적용하는 것은 변함이 없습니다.


대상산주는 소득제한을 받습니다.

1년간의 소득 3,700만원 이상자인 산주의 경우에는 농지와 마찬가지로 적용을 받지 못합니다.

​전업 산림경영자를 지원하는 취지인 것입니다.


감면되는 양도세는 세액감면 형태이며, 감면범위는 보유기간 10년 단위로 10%씩 늘어 최대 50% 까지 세액이 감면됩니다. 

공제되는 세액의 한도는 1년간 1억원, 5년간 2억원입니다.



4. 매각대상 산지가 보전산지 중 특별한 규제를 받는 산지인 경우 부재지주 예외 인정에 대하여.


특별한 공익상 규제로 묶여있는 산지 혹은 실수요자의 활용으로 인정되는 경우에는 부재지주의 양도세 중과를 하지 않고, 일반양도세 과세를 합니다.

규제가 있어 활용이 어려운 산지의 양도세를 중과하는 것은 형평에 어긋나기 때문입니다.


산지는 일반적으로 산지법상 분류와 용도지역에 따라 그 활용가능성과 범위가 정해져 있습니다.

​그런데 특별한 공익상 목적으로 규제되어 있는 일부 산지의 경우에는 활용이 매우 곤란합니다.

​그래서 그런 임야를 매각하는 경우에는 부재지주의 양도세 중과를 면제하고, 일반과세를 하게 됩니다.


​* 소득세법에서 부재지주 적용 제외로 나열한 규정 중 중요한 것만 정리하면 다음과 같습니다.


1. 상속받은 임야로서 상속개시일부터 3년이 경과하지 아니한 임야

2. 종중이 소유한 임야(2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한한다)

3. 자연휴양림과 수목원에 사용되는 임야

4. 「자연공원법」에 따른 공원자연보존지구 및 공원자연환경지구 안의 임야

5. 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 따른 도시공원 안의 임야

6. 「문화재보호법」에 따른 문화재보호구역 안의 임야

7. 개발제한구역 안의 임야

8. 「군사기지 및 군사시설보호법」에 따른 군사기지 및 군사시설보호구역 안의 임야

9. 「수도법」에 따른 상수원보호구역 안의 임야


이상으로 임야매매시 양도소득세에 대하여 알아보았습니다.

세금은 반드시 내야하는 것이지만 잘 알고 있으면 얼마든지 절세를 할수 있는 방법이 있습니다.

절세방법을 잘 알아두셨다가 꼭 이용해보시기 바랍니다

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이 댓글을 비밀 댓글로
    • 2019.05.20 23:22
    비밀댓글입니다
    • 사업용토지로 사용하셨다고 해도 사업용토지를 입증해야 합니다.
      1978년에 구입해서 2019년도에 팔았다면 양도차액이 상당할것으로 보이는데 결국은 사업용토지라는 것을 입증하면 일부부분은 양도소득세를 감면받을수 있을 것으로 보입니다.
  1. 양도소득세를 내야합니다.

    1. 임야
    2. 면적 : 38,578m^2
    3. 소유기간 : 2012년6월 부터 2021년6월까지 (9년)
    4. 주거지와 임야간 거리 : 25km 내
    -------------
    장기보유특별 공제, 주민등록 거주지 거리 등

    양도소득세 절세 항목에 해당하는 것이 무엇인가요?​

    답변 부탁드립니다.