부동산 취득 자금출처 조사란?

부동산을 사고 팔때 가장 중요한게 무엇일까요?

바로 매매대금입니다.

뉴스를 보면 가끔 나오는데 초등학교도 안다니는 미취학 아동이 어마어마한 부동산을 소유하고 있는 기사를 보신적이 있으실겁니다.

또는 주변에 보시면 부모가 자녀들에게 집을 사주는 경우도 많이 보셨을 것입니다.

부동산을 살 능력이 없는 사람이 부동산을 매수하면 그돈이 어디서 나온것인가에 대한 소명을 해야 합니다.

부동산 취득에 따른 자금출처를 소명해야 하는데 그렇지 못한 경우 어떻게 될까요?

오늘은 자금출처조사라는게 무엇인고 어떤때 하는지에 대하여 알아보겠습니다.

과거에는 자금출처조사라는 것이 없었습니다.

정부의 부동산 투기 및 과열을 막고자 부동산을 매수하는 사람들에게 부동산을 매수하는 자금이 어디서 나왔는지 상세하게 출처를 신고하도록 하는 것입니다.​

국세청에서는 부모와 자식 사이에도 부동산을 증여하게 되면 신고하고 증여세를 납부하도록 하고 있는데, 그냥 증여만 하고 신고 납부를 하지 않다 보니 정부에서 규제책 일환으로 만든 것입니다.

즉, 부동산을 매입한다면 오직 본인이 벌어들인 수입으로 산 것이 아니라면 신고서를 바탕으로 자금출처 조사를 해서 불법 증여, 투기 등을 잡겠다는 것입니다.

그래서 주택을 매입하더라도 본인이 기존에 가지고 있던 주택을 팔고 새로 집을 샀다면 자금 출처 조사에 전혀 문제가 되지 않을 것입니다.

그렇지 않은 경우라면 그것이 은행 예금에서 나왔는지, 주식을 팔아서 샀는지, 아니면 부모로 부터 받았는지 등을 신고해야 합니다.

그러다 보니 찜찜한 나머지 부동산 매입을 더 주저하는 이유가 되기도 하는 것입니다.

자금조달계획서는 모든 부동산 취득 시 무조건 다 쓰도록 하고 있는 것은 아닙니다.

우선 투기과열지역에서 3억 이상의 주택을 취득하게 되면 자금조달계획서를 작성해서 제출하도록 의무화하고 있습니다.

아래와 같이 별도 양식이 있어서 예금액, 부동산 양도액, 대출금액 등을 기재하게 되어있고, 상속이나 증여에 대해서도 기록하게 되어 있습니다.

이러한 자금조달계획서는 계약 체결일로부터 60일 이내에 제출해야 하는데, 통상적으로 실무에서는 부동산 실거래가 신고할 때같이 제출하는 게 일반적입니다.

예금액에 대하여는 기록만 하고 통장사본까지 제출할 필요는 없습니다.

제출되는 내용들은 국세청 등 관련 기관에  통보되어서 참고 자료로 활용하게 됩니다. 

자금조달계획서를 기간 내에 제출하지 않을 경우나, 거짓으로 신고하였을 경우에는 과태료가 부과되므로 조심하셔야 합니다.

특히나, 미성년자가 부동산을 취득하는 경우에는 기본적으로 부동산을 취득할 수 있는 여력이 없다고 보고 더 면밀히 조사하게 되어있습니다.

​따라서 미성년자인 자녀 등에게 부동산을 취득하도록 하는 경우에는 더욱 조심하셔야 합니다.

일단은 미성년자가 부동산 취득을 하였다면 관계 기관의 자금출처 조사를 받는다고 보면 될 것 같습니다.

또한 취득하려는 부동산이 고가일 경우에도 자금출처 조사를 받을 수 있으니 조심하셔야 합니다.

금액이 크다면 자금조달 규모가 클 수밖에 없어, 투기나 편법 증여에 동원될 가능성이 크다고 보는 것이기 때문입니다.

따라서 고가의 부동산을 취득할 때에는 자금 출처에 대하여 명확히 해두실 필요가 있습니다.

일단 국세청 등의 자금출처조사 대상이 되었다면 해당 부동산을 본인 자금으로 취득했다는 것을 증명해야 하는데, 전체 취득금액 중에서 80%까지만 입증을 하면 넘어갈 수 있습니다.

부동산에 대한 취득금액 외에 취득세, 부동산 중개보수 등 부대비용까지 전부 살펴보게 되는데, 만약에 3억 이상 주택을 자녀에게 사주었다가 자금출처조사에 걸려 증여로 판단하였다면 취득세나 관련 비용도 모두 증여한 것으로 간주하게 됩니다.

자금출처 조사 시 입증은 다음과 같이 하면 됩니다.

근로소득의 경우엔 총 급여액, 원천징수액 등을 원천징수영수증을 통해 증빙하면 됩니다.

사업소득이라면 소득세 신고서 등으로, 이자나 배당소득이라면 이자 원천징수영수증이나 통장 사본으로, 상속, 증여 등이라면 상속세, 증여서 신고서, 재산을 처분한 것이라면 매매계약서 등으로, 채무부담이라면 채무부담확인서나 전세계약서 등으로 증빙을 하면 됩니다.

이러한 자금출처조사는 부동산을 취득한 사람을 무작위로 하는 것이 아니라, 미성년자 등 일단 정황상 의심되는 사람을 대상으로 조사한다고 보아야 하기 때문에 무제가 될것 같다면 미리미리 잘 준비하셔야 할 것 같습니다.

오늘은 부동산 취득에 따른 자금출처 조사에 대하여 알아보았습니다.

자금출처 조사는 결국 탈세나 불법 증여, 투기 등을 잡기위해서 하는 행위입니다.

읽어주셔서 감사합니다.