1세대 1주택 비과세 적용시 다가구주택의 개념에 대하여

부동산을 매매할때 가장 걱정되는 세금중에 하나가 바로 양도소득세입니다.

일정 기준이 되면 양도소득세가 비과세 되기도 합니다.

최근 다가구주택의 단독주택 해당 여부에 대하여 말들이 많습니다.

다가구주택은 건축법상 단독주택으로 보는 반면 세법상으로는 공동주택으로 보도록 규정하고 있기 때문입니다.

다만 납세자가 유리하도록 1세대 1주택 비과세 적용시에는 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도하거나 취득하는 경우 단독주택으로 간주하여 1세대 1주택 비과세 판정을 하도록 하고 있습니다.

이떼 다가구주택은 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하여야 하는 것으로 그 요건은 아래와 같습니다.

다목. 다가구주택 : 다음에 요건 모두를 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1. 주택으로 쓰이는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하일것. 다만 1층 전부 또는 일부를 필로티 구조로하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외한다.

2. 1개의 동으로 쓰이는 바닥면적(부설주차장면적 제외)의 합계가 660㎡ 이하일것.

3. 19세대 이하가 거주할 수 있는것.

위와 같이 세법에서 단독주택으로보는 다가구주택은 건축법시행령을 따르도록 하고 있는데 실제 사례에서는 위 다가구주택을 불법증축 및 용도변경을 통해 그 요건을 못 갖추는 경우가 문제가 많이 되고 있습니다.

예를 들어 다가구주택 건축당시에는 건축법에 따라 3층 이하, 19세대이하로 건축허가를 받았으나 이후 옥탑 등 불법건축물을 증축함으로서 3개 층을 초과하거나 방을 불법분할함으로서 19세대가 초과하는 경우 1세대1주택비과세 판정시 단독주택으로 보는 다다구주택에 해당하지 않고 공동주택으로 분류가 된다는 것이 문제인 것입니다.

즉, 비과세 판단시 단독주택으로 보지 않고 공동주택으로 보므로 각각의 세대를 주택으로 보고 본인이 거주하는 한 개의 세대에 대해서만 비과세하고 나머지 세대주택은 공동주택으로 보아 양도소득세가 과세 된다는 것입니다.

그러므로 건축법상 다가구주택이다 하더라도 혹시 불법증축이나 불법용도 변경하여 주택으로 사용하는 층수 및 세대수가 늘어난 경우 무조건 단독주택으로 볼게 아니라 혹시 공동주택보아 비과세 되지 않는지 반드시 확인하여 양도하기전에 불법건축물 등을 원상복구하는 방법을 강구하여야 할 것입니다.

다가구주택 뿐만 아니라 주택과 주택 외 부분이 복합되어 있는 겸용주택 즉, 상가주택도 위 문제가 발생할 수 있습니다.

겸용주택의 경우 주택면적이 주택외 면적보다 클 경우 전체를 주택으로 비과세를 적용하는 특례조항이 있습니다.

예를 들어 5층 상가주택으로서 1,2층은 상가 3,4,5층이 주택이라고 가정해 볼때 1세대 1주택 비과세 적용시 상가부분은 과세 주택부분만 다가구주택으로 보아 비과세 하는 것이 맞을것이나 위에서 언급한 겸용주택 특례조항을 적용받아 주택면적(3,4.5층)이 상가면적(1,2층)보다 더 크므로 전체를 주택으로 비과세 하도록 하고 있습니다.

그러므로 주택면적이 상가면적과 같다던지 더 작을 경우에는 상가부분에 대해서는 비과세를 받지 못해 세금이 더 많이 나올 것입니다.

문제는 위 상태에서 건물 꼭대기층에 옥탑을 불법증축한다던지 2층을 상가가 아닌 주택으로 불법용도변경 하는 경우가 문제가 됩니다.

증축이나 용도변경이 없었다면 전체가 비과세 되어 세금혜택을 많이 보았을 테지만 증축 및 용도변경을 함으로써 주택으로 사용하는 층수가 4개층이 되어 건축법상 다가구주택에 해당하지 않아 공동주택으로 보아 1세대에 해당하는 층만 비과세가 되고 나머지는 과세가 되어 증축, 용도변경으로 뜻하지 않은 세금부담을 늘리게 되는 것이니 유의하여야 합니다.

위에서 언급한 다다구주택사례 외많이 실수하는 주택이 거주용 오피스텔입니다.

서두에서 언급하였듯이 1세대 1주택 비과세 판정시 주택이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이므로 오피스텔 또한 이에 해당하는지 사실확인하여야 합니다.

일부 오피스텔을 임대하면서 사무실 임대로 사업자등록(과세사업자)을 하고 임차인이 전입신고를 하지 않았다면 주거용 오피스텔이 아니다라고 주장하기도 하나 사업자등록 유형 및 전입신고 여부와는 상관없이 임차인의 직업 및 오피스텔의 내부구조ㆍ형태 및 사실상 사용하는 용도 등을 종합하여 과세관청에서 사실 판단하도록 하고 있습니다.

그래서인지 오피스텔을 주택수에서 제외시키기 위해 주거용으로 사용하던 임차인을 내보내고 공실상태로 유지하면서 주거용 오피스텔에서 제외되지 않느냐라는 문의가 많은데 이 또한 언제든 주거용으로 다시 사용이 가능한 것으로 보아 주택수에 포함하도록 하고 있으니 유의하기 바랍니다.

그 외 1세대 1주택 비과세 판단시 유의하여야할 주택유형에 대해 알아보도록 하겠습니다.

1. 무허가 주택 : 건축허가를 받지 않은 주택이라 하더라도 세법에서는 사실상 주택으로 사용하거나 사용할 목적으로 건축되었다면 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용 가능하고 다른 주택을 양도할 경우 주택수 계산시 반드시 포함시켜야 합니다.

다만, 주의하여야 할 것은 단순히 허가를 받지 않아 미등기상태에서 주택을 양도하는 경우 해당 미등기주택은 1세대 1주택 비과세가 배제되고 오히려 미등기자산양도로 보아 70%중 과세가 되니 허가를 받을 수 없어 미등기 주택인지 여부를 확인하여야 할 것입니다.

2. 폐가와 공가 : 공부상 주택으로 되어 있다하더라도 장기간 전기 및 수도시설 등을 갖추지 못하고 사실상 거주하기 불가능한 것으로 확인된 폐가의 경우 주택으로 볼 수 없습니다.

다만, 일시적으로 주거용으로 사용되지 않았을 뿐 주거가능한 시설을 갖추고 언제라도 다시주거용으로 사용될 수 있는 공가의 경우에는 주택으로보아 주택 수에 포함합니다.

그러므로 폐가인지 공가인지 불분명한 경우에는 이를 확실히 하기 위해 멸실 신고를 해두는 것이 현명할 것입니다.

3. 공동소유주택 : 주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우 개개인이 각각 주택을 보유한 것으로 간주합니다.

그러므로 1주택 외에 다른 사람들과 하나의 주택을 지분으로 소유한 경우 2주택으로 보므로 비과세 판단시 유의하여야 합니다.

다만, 상속으로 인해 공동소유하는 주택의 경우 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 보므로 소유지분을 보유한 경우 주택 수에 포함 시킬 필요 없습니다.

4. 펜션과 민박 : 숙박용으로 사용되는 펜션과 민박의 경우 공부상 다가구 주택으로 분류되는 경우가 많습니다.

그렇다보니 숙박용으로 사용됨에도 불구하고 공부상 용도만 보고 비과세로 판단하였다가 큰 낭패를 보는 경향이 있으니 유의하여야 합니다. 다만, 주거용도와 펜션 또는 민박용도를 겸하는 경우 겸용주택으로 보아 주거용 면적이 더 크다면 전체 비과세가 가능합니다.

5. 멸실된 주택 : 노후화 된 주택의 경우 매수인이 잔금전에 멸실을 요구하여 주택을 멸실한 후 양도하는 경우 양도일이 속하는 매매잔금일 당시에는 주택이 없으므로 토지의 양도로 보아 1세대1주택비과세가 원칙적으로 적용되지 않습니다.

다만 매매계약서 등으로 계약일 현재 주택이 현존하는 경우 매수자의 책임하에 멸실된 사실이 입증이 된다면 비과세파단을 계약일로 보아 비과세가 가능합니다.

그러므로 매도인이 임의로 주택을 멸실하거나 매수인의 책임하에 멸실되었다라는 객관적인 자료가 없는 경우 비과세는 배제되니 주택멸실 할때는 주의하여야 합니다.

이상으로 1가구 1주택 비과세 적용시 다가구주택에 대하여 알아보았습니다.

세금문제는 언제나 머리가 아프네요.

세금문제는 될수있으면 전문가와 상담하는 것이 가장 좋을것 같습니다.