주택임대차 계약 해지 알아보기 :: 써니퍼니의 부동산 이야기

주택임대차 계약 해지 알아보기

Posted by sunnyfunny
2019. 5. 27. 08:00 주택이야기
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주택임대차계약을 하고 계약기간이 종료하면 임차인은 목적물을 반환하고 임대인은 보증금을 돌려주고 주택임대차계약이 종료됩니다.

하지만 계약기간중에 사정이 생기거나 혹은 임대인, 임차인의 잘못으로 인하여 임대차계약이 해지되는 경우들이 있습니다.

이럴경우 어떻게 해결을 해야 하는지 한번 알아보겠습니다.


1. 다가구주택의 소유자인 갑은 다가구주택중 일부인 101호를 주거용을 사용한다고 해서 을에게 임대해주었습니다.

하지만 을은 101호를 주거용이 아닌 사무실로 사용하면서 많은 사람들이 왕래를 하는 바람에 다른 다가구주민들에게 민원을 제기받았습니다.

이럴경우 갑은 을에게 원상복구와 계약해지를 요구할수 있을까요?


답 : 임차인이 주택을 계약할때 주거용으로 계약하고 주거의 목적으로 사용하지 않았다면 임대인은 임대차계약 기간 종료전에 계약해지를 요구할수 있습니다.

그리고 만약 실내를 임의로 변경하였다면 원상복구를 요구할수도 있습니다.


하지만 만약 사무실로 사용을 하되 주거도 같이 하였다고 하면 그 사용용도를 명확하게 판단하기 위해서 임대차의 목적, 임차인이 일상생활을 영위하는지 등을 전반적으로 생각해봐야 합니다.



2. 계약을 취소하면 임대인에게 가계약금을 돌려받을수 있을까요?


답 : 공인중개사를 하다보면 정말 많은 경우입니다.

처음에 본 가게나 주택이 마음에 들어서 다른 사람이 먼저 계약할까봐 가게약금을 조금 걸고 오는 경우가 많습니다.

하지만 막상 집에와서 다시 생각해보니 생각이 달라져질수가 있습니다.


먼저 말씀드릴점은 민법 상에는 가계약금이라는 용어가 존재하지 않습니다.

그러나 계약금 일부를 걸고 계약을 한 거이어서 계약금을 지급한 사람이 계약을 해지하려면 지급한 계약금은 해약금으로 봐서 포기르 해야 하는 것입니다.


하지만 2012년도에 나온 판례에 따르면 가계약금을 줄 때 정식 계약에 대해서 잔금 날자나 특약 등을 구체적으로 말한 적도 없고, 또 본 계약이 이행이 안되더라도 가계약금은 돌려주지 않는다는 합의 등도 없는 상태에서 단지 이 부동산을 찜할 목적으로 지급하였다면 가계약금은 그냥 돌려주라는 판결이 난 적이 있습니다.


그렇기 때문에 가계약금은 구체적인 합의가 어디까지 이루어졌느냐에 따라서 돌려받을수 있을지 여부가 결정되는 것입니다.



3. 임대차기간을 정하지 않은 상태로 임대인이 계약해지를 원할 경우 바로 계약해지를 할수 있을까요?


답 : 임대인의 사정이나 임차인의 사정상 계약기간을 명시하지 않고 계약서를 작성하는 경우가 많지는 않지만 종종 있기는 합니다.

계약서에는 계약기간을 명시하지만 특약사항에 임대인(임차인)이 원할시에는 계약하지를 할수있다는 특약을 기재하기도 합니다.

하지만 계약기간을 명시하였다면 일단 계약기간까지는 임대차계약이 유지되는 것으로 봅니다.


임대차기간을 명시하지 않은 계약서라면 당사자 일방이 계약의 해지를 통보하고 임대차를 종료시킬수 있습니다.

하지만 여기서도 임대인과 임차인의 입장이 달라질수 있습니다.

만약 임대차기간이 2년이 경과하지 않았다면 임차인은 계약해지 통보가 가능하지만 임대인은 불가능합니다.(임차인이 원하지 않을시)

임차인이 임대인에게 해지를 통보하면 1개월 후에 그 효력이 발생됩니다.

사회적 약자인 임차인을 보호하기 위해서입니다.



4. 계약 만료후에 새로운 임차인이 들어오는 조건하에 보증금을 돌려받기로 특약을 작성하였다면 보증금은 새로운 임차인이 들어와야만 받을수 있나요?


답 : 임대차계약을 진행하는 과정에서 임대인은 새로운 임차인이 들어오면 기존의 임차인에게 보증금 반환을 한다는 특약을 원할경우가 있습니다.

임차인 입장에서는 주택이 맘에 든다면 이를 수긍할수 밖에 없고 계약서를 작성합니다.


그런데 만약 계약기간이 종료되고 시간이 기존 임차인은 이사를 가야 하는데 집주인은 특약사항을 빌미로 보증금 지급을 미루기 시작할때 임차인은 답답할수 밖에 없습니다.


하지만 법원에서는 특약사항에 기재한 임차보증금반환 유예기간을 3개월로 본다고 판단하고 있습니다.

막연하게 새로운 임차인이 들어오기를 기다리는 것은 기존 임차인에게 너무 부당하기 때문입니다.

그래서 3개월이 경과할 때까지 새로운 임차인이 들어오지 않고 계약이 성사되지 않으면 3개월 이후에는 기존 임차인은 임대인에게 보증금을 돌려달라고 요청을 할수 있습니다.


이상으로 주택임대차 계약 해지에 대하여 알아보았습니다.

주택임대차보호법을 보면 일단은 사회적약자라 할수 있는 임차인을 먼저 보호하려고 많은 노력을 하고 있습니다.

임차인은 반드시 이런 점을 알고 계셔야 나중에 손해를 보지 않습니다.

읽어주셔서 감사합니다.



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