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주택이야기

주택임대차 계약기간중 보일러가 고장났을때 누가 책임지나요??

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주택임대차 계약을 하고나면 임차인과 임대인은 계약기간동안 서로의 의무가 있습니다.

임차인은 임대한 주택에 대하여 관리를 하면서 사용을 하여야 하고 임대인은 주택에 문제가 발생되었을경우 임차인의 잘못이 아닌경우 수리를 해주어야 합니다.


그런데 이 과정에서 서로의 책임에 대하여 서로가 미루는 경우가 있습니다.

임대인은 임차인의 핑계를 대고 임차인은 임대인의 핑계를 대면서 서로가 다툼이 일어납니다.

특히 보일러에 관해서 많은 문제가 발생되고 있는데 이번시간에는 임대차기간동안 보일러에 대하여 문제가 발생되었을경우 어떻게 해야 하나 알아보겠습니다.



1. 오래된 아파트에 입주하게된 임차인은 주변시세보다 아주 저렴하게 전세로 입주하게 되었습니다.

임대인은 저렴하게 전세로 임대해주기 때문에 집에 하자가 발생하면 임차인이 수리를 한다는 특약을 넣었고 임차인은 수리를 하면서 살고 있습니다.

그런데 이번에 보일러가 노후되어서 수리가 안되고 교체를 해야한다고 하는데 특약이 있기 때문에 임대인은 교체를 못해준다고 하고, 임차인은 수리가 아니고 교체이기 때문에 임대인이 해주기를 원하고 있습니다.

이럴경우는 어떻게 해야 하나요?


답 : 이런경우 전세의 비용을 저렴하게 하였기때문에 임차인이 집이 하자가 생겼을경우 수리를 한다는 특약을 했지만 그 수리의 범위에 새것으로 교체하는 것도 포함이 되는지가 문제가 발생되는 것입니다.


판례에서는 임차인이 고쳐서 사용을 하기로 한 특약이 있다고 하더라도 집의 중요한 부분에 해당하는 기본적인 시설인 보일러의 교체는 계약서에 작성한 특약에 해당되지 않는다고 판단하여 임대인이 교체를 해주어야 한다고 하고 있습니다.


비록 특약에는 임대주택에 하자발생시 수리를 하고 산다는 특약을 넣어다고 하여도 보일러의 교체는 임대인에게 요구할수 있는 것으로 판례에서 나와 있습니다.

그렇기 때문에 임대인에게 보일러 교체비용을 요구할수 있습니다.




2. 월세로 살고 이는 아파트에 보일러가 고장이 나서 임대인에게 전화상으로 수리를 요청하였습니다.

그런데 임대인이 수리를 해주지 않아서 불편함을 느낀 임차인이 20만원의 자비로 수리를 하였습니다.

이럴경우 어떻게 수리비를 받을수 있나요?


답 : 보일러의 고장이 임차인이 잘못한 것이 아니라면 20만원의 수리비는 임대인에게 받을수 있습니다.


민법 제623조와 제626조에 의하면, 임차인의 고의 , 과실에 의하지 않은 보일러의 고장에 대해서 수선유지 의무를 임대인에게 부과하고 있고, 이는 필요비로써 상환 청구가 가능합니다.


20만원을 지불한 영수증을 첨부하여 필요비를 상환하라는 내용증명을 임대인이게 보내고 그후에도 만약 임대인이 수리비를 지불하지 않으면 민사소송으로 필요비상환청구권을 행사할 수 있습니다.




3. 보일러가 동파되어서 임차인은 임대인에게 연락을 하지 않고 일단 수리비5만원을 내고 수리를 하였습니다.

수리기사의 말로는 보일러의 노후와 수압이 약해서 동파가 일어났다고 하는데, 먼저 지불한 수리비 5만원을 임대인에게 돌려받을수 있을까요?


답 : 임차인이 거주중에 해당주택에 대하여 수선이 필요한 경우 그 수선의 내용이 소모품에 해당이 되고 임차인의 사용, 수익을 방해할 정도의 것이 아닌 경우라면 임대인은 수선유지의무는 없습니다.

하지만 그것을 수선하지 않으면 임차인이 임대차 계약에 의해 정해진 목적에 따라서 사용, 수익할수 없는 상태로 될정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담해야 합니다.


하지만 민법상 임차인은 하자가 생겼을 경우 임대인에게 통지의 의무를 부과하고 있습니다.

세입자가 이를 통지하기 않고 비용을 지불하였고, 금액이 위와 같이 소액인 경우라면 임차인의 관리비용으로 볼수도 있다는 판결이 있습니다.


그렇기 때문에 집에 하자가 발생하여 수리를 할경우라면 임차인은 임대인에게 미리 통보를 하고 수리를 하여야 합니다.

그래야 나중에 문제가 발생되지 않습니다.



이상으로 오늘은 임대차계약기간중에 발생되는 보일러 문제에 대하여 알아보았습니다.

주택이라는 것이 시간이 지날수록 노후가 되고 그에 따른 기타 시설들도 수리를 해야 할경우들이 많이 생기는 것은 당연한 일입니다.

그럴경우 임차인은 임대인과 미리미리 상의를 해서 일을 진행하여야 문제의 발생소지를 최소화할수 있습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

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