전세집에 투자한 인테리어 비용 집주인에게 청구할수 있을까?(필요비 와 유익비의차이)

전세나 월세로 거주하면서 집을 예쁘게 꾸미고 사시는 분들이 계십니다.

세입자지만 내 집처럼 관리하고 예쁘게 인테리어를 하고 살고 있는분들이라면 "이렇게 집을 예쁘게 해놓았는데 집주인한테 돈을 받아야 하는것 아닌가?하는 생각을 해본적이 있을 것입니다.

세입자로 거주하면서 투자된 비용을 회수할수 있는지 여부는 그것이 필요비인지 유익비인지를 구분해야 합니다.

민법에서는 필요비와 유익비로 구분하여 비용청구 범위를 정확하게 구분하고 있습니다.

민법 제626조 임차인의 상환청구권

1. 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.

2. 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액을 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증감액을 상환하여야 한다. 

그렇다면 필요비는 무엇이고 유익비는 무엇인지 부터 알아봐야 하겠지요?

	필요비	유익비
구별	부동산을 유지 보수하는데 필요한 유지비 및 수리비	물건을 개량하여 가치를 증가시키는데 도움이 되는 비용
사례	깨진 유리창교체. 상수도 수리. 보일러 수리. 지붕 개수.	방의 증축 및 개축. 발코니 확장, 중문설치. 담장의 축조. 수도시설의 신규 설치. 이중창 설치 등.
청구시기	지출 즉시	임대차 종료시 6개월이내 (묵시적 갱신 시, 갱신된 임대차 종료시)
청구범위	필요비 전액	그 가액의 증가가 현존한 경우에 한해 1. 지출금액과 2. 증가된 가액 중 임대인이 선택한 금액
청구대상	대항력 있는 임차권자 : 전, 신소유자에게 청구가능 대항력 없는 임차권자 : 전 소유자에게만 청구가능

필요비는 부동산을 유지 보수하는데 필요한 유지비 및 수리비용을 이야기 하는 것입니다.

다만 임대목적물을 유지 보수하는데 필요한 수리범위는 임대인과 임차인의 입장 차이가 발생할수 있기 때문에 법원에서는 좀더 구체적으로 기준을 제시하고 있습니다.

임대인의 수선의무 범위에 대한 대법원의 판례(대법원 1994.12.9. 선고 94다34692판결)

목적물에 파손 또는 장애가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용, 수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것이 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용, 수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담한다.

판례에 따르면 ‘수선되지 않으면 임차인이 정상적으로 집에 거주할 수 없어 사실상 계약의 목적대로 사용 수익할 수 없는 경우에는 임대인이 목적물을 수선해 줄 의무를 부담하지만 사용 수익 방해할 정도가 아닌 경우 임대인은 수선의무를 부담하지 않는다’고 밝혔습니다. 

예컨대, 보일러가 고장 났거나 수도관의 동파, 누수 등의 원인으로 수리를 한 경우는 임대인이 수선의 의무가 있지만 전등, 문고리, 도어락 건전지 교체 등은 수선의무가 임대인에게 발생하지 않는 것입니다.

물론 임차인도 임대목적물을 유지 관리해야 할 의무가 있습니다.

예컨대 날이 추워져 수도관 동파의 우려가 있음에도 불구하고 창문을 열어놓고 장기간 집을 비우는 등 관리의무를 소홀히 했다면 상황은 복잡해 질 수 있습니다. 

도배장판 비용은 누가지불해야 할까요?

임대인과 임차인이 가장 많이 이야기 하는 도배장판 교체비용을 누가 부담할 것인가에 대하여도 이야기 해보겠습니다.

도배가 아예 되어있지 않거나, 벽면이 드러나고 오염되어 임대목적물을 도저히 임대차계약의 목적에 맞게 사용할 수 없는 수준이라면 집주인이 해줘야 하지만 반대로 그 정도에 이르지 않았다면 임대인이 해줄 의무는 없는 것입니다.

임차인 입장에서도 도배장판 상태가 계약 성사 여부에 직접적인 요인으로 작용한다면 이를 임대인에게 요청할 수 있고 만약 이 제안이 받아들여지지 않는다면 임차인은 계약을 안 하면 되는 것입니다.

거꾸로 보면, 임차인이 분위기 변화나 노후도 등을 이유로 도배장판 등을 교체했다면 임대인 입장에서는 해줄 의무가 없는 것입니다.

위에서 이야기한 세입자가 인테리어를 한 부분에 대하여도 임대인에게 청구할수는 없다는 이야기 입니다. 

만약 임차인이 거주 중에 필요비를 지출했다면 비용 전액을 임대인에게 청구할 수 있습니다.

임대목적물 보존에 관한 수선의무가 임대인에게 있어서입니다.(민법 제623조 임대인의 의무)

또한 필요비는 임대차 종료 전이라도 청구가 가능합니다. 

임대인이 필요비를 상환하지 않는다면 임차인은 계약을 해지하거나, 차임의 지급을 거절 혹은 필요비와 상계하거나, 유치권을 행사할 수도 있습니다.

가치를 증가시키는데 도움이 되는 비용, 유익비

이에 비해 유익비는 물건을 개량하여 가치를 증가시키는데 도움이 되는 비용입니다.

아파트 베란다 섀시를 이중창으로 교체했거나 수목원을 운영하는 토지 임차인이 수목원 진입도로 포장 비용을 지출해 토지의 가치를 증가시킨 경우가 그 예입니다. 

건물에 채색유리를 끼우는 등 특별한 취미로 장식을 위해 소요된 비용은 사치비(奢侈費)라고 하여 유익비와 구별됩니다. 

임차인이 유익비를 지출했다면 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한해 임대인에게 청구할 수 있습니다.

하지만 임차인이 자기의 편익을 위해 시설을 설치했다면 유익비로 인정받기 어렵습니다.

만약 음식점 영업을 위해 지출한 내부공사비 등은 임차인이 자기의 영업을 위해 지출한 비용이기 때문에 유익비로 인정되지 않는 것입니다.

유익비는 임대차 종료 시에 상환청구권이 발생합니다. 

임대차 종료 시 가격 증가가 현존하는 경우에 한하여 청구할 수 있으며 임대목적물의 객관적인 가치 증가가 입증돼야 합니다. 

유익비 상환청구를 받은 상환의무자, 예컨대 집주인은 현실로 지급된 비용이나 유익비에 의한 증가가치 상당액 중 어느 한 쪽을 선택할 수 있습니다. 

필요비•유익비 상환청구와 원상복구 특약

하지만 필요비나 유익비를 지출하고도 임대인에게 청구할 수 없는 경우가 있습니다. 

임차인이 임차목적물을 반환할 때 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정한 경우입니다.

법원에서는 ‘필요비, 유익비의 상환청구권을 미리 포기하는 약정은 유효하다’(대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738, 25745 판결)며 ‘임차인이 임대차 관계 종료 시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장할 수 없다’고 판결한 바 있습니다. (대법원 1975. 4. 22. 선고 73다2010 판결, 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결)

다만 법원은 ‘임차인이 수선의무를 부담하는 특약은 가능하지만, 수선의무의 범위를 명확하게 명시하지 않았다면 대파손이나 건물 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비 부분 교체와 같은 대규모의 수선은 여전히 임대인이 수선의무를 부담한다(대법원 1994. 12. 9., 선고, 94다34692, 판결)’고 판결해 필요비에 대한 분쟁 소지를 남기고 있습니다. 

때문에 필요비 및 유익비에 관한 분쟁을 사전에 예방하려면 임대차계약서를 꼼꼼히 확인하고, 수리 및 비용부담에 관한 내용을 명시하는 것이 좋습니다.

이번시간에는 임차인이 개인적으로 수리하거나 인테리어한 부분에 대하여 임대인에게 청구할수 있는가를 알아보았습니다.

위에서 설명했듯이 임대인이 수리한 부분에 대하여는 필요비인가 유익비인가를 먼저 확인해야 합니다.

세입자가 본인의 편의를 위하여 한부분에대하여는 임대인에게 청구를 못하는 경우가 많지만 생활하는데 꼭 필요하거나 불필요해서 한 부분이라면 청구가 가능하다고 보시면 될것입니다.