전대차계약시 임대인의 동의여부를 확인해야하는 이유

부동산의 계약은 임대인과 임차인이 하는 것이 원칙입니다.

하지만 임차인의 사정상 새로운 임차인에게 다시 임차를 하는 경우가 있습니다.

이를 전대차라고 하는데 오늘은 전대차계약시 발생할수 있는 문제중 하나를 이야기 해보겠습니다.

전대차 계약 체결을 중개할 때에는 임대인의 동의 여부를 명확하게 확인하는 것이 매우 중요합니다.

따라서 공인중개사는 임대인이 전대차 계약을 동의하였는지 여부를 직접 확인하여야 할 것이고 만연히 임차인이나 중개보조원의 말만 믿고 전대차 계약의 체결을 중개하여서는 안 될 것입니다.

공인중개사가 임대인의 전대차 동의 여부 등을 명확하게 확인하지 않은 점을 중개과실로 보아 손해배상 책임이 있다고 본 판결이 있어 이를 소개하고자 합니다.

* 사실관계

(1) 임차인 A는 소유자 C로부터 소유자 C 소유의 □□ 주택을 실제로는 보증금 1,500만 원, 월세 150만 원으로 정하여 임차하였음에도, 자신이 소유자 C로부터 □□ 주택을 보증금 3억 1,000만원에 임차한 전세권자인 것처럼 행동하여 새로운 전차인을 구하여 보증금을 편취하고자 마음을 먹었습니다.

(2) 임차인 A는 공인중개사 甲의 중개보조원 D와 동창이었는데, 어느 날 임차인 A는 중개보조원 D에게“내가 곧 해외에 가야해서 전대를 해야 하는데, 전대차계약 임대인에게 권한 위임받아서 계약만 하면 되는데 중개사들이 중개수수료를 많이 달라고 한다”며 푸념을 하였고, 이에 중개보조원 D는 임차인 A에게 공인중개사 甲을 통하여 중개하라고 권유하였습니다.

(3) B는 2014. 7.경 부동산 중개 인터넷 사이트를 통하여 전세주택을 찾고있던 중, 임차인 A가 올려둔 □□ 주택의 계약 조건을 보고 임차인 A의 연락처에 연락하게 되었습니다.

(4) 당시 임차인 A는 B에게‘자신은 임차인이므로 적법하게 전대차계약에 대한 임대인의 동의를 받게 해주겠다’고 말하고, □□ 주택의 소유자이자 임대인인 C가 지방에 거주하고 있으므로, 전대차계약에 필요한 서류를 공인중개사 甲의 사무실에 위임하여 놓았다고 하였습니다.

그러면서 공인중개사 甲이‘임대인과 임차인 A 사이의 임대차 계약서, 전대차 계약을 동의하는 위임장, 임대인의 인감도장 및 인감증명서’를 통하여 전대 동의 여부를 확인하여 주면 그 때 정식계약을 체결하자고 설명하였습니다.

(5) B는 □□ 주택에 대한 전대차 계약을 체결할 것을 결정하고, 이를 임차인 A에게 통보하면서 A가 언급하는 부동산은 너무 멀기 때문에 □□ 주택근처의 중개사무실에서 계약을 체결할 것을 요구하였습니다.

(6) 그러나 임차인 A는 공인중개사甲의 사무실이 □□ 주택 소유자 C의 인감증명서와 위임장을 관리하는 중개사무실이어서 공인중개사 甲의 중개사무실에서 계약을 체결하여야 한다고 하면서 공인중개사 甲의 사무실에서 계약을 체결할 것을 요구하였습니다.

(7) 이에 B가 임차인 A에게 공인중개사 甲사무실의 연락처를 요구하자 임차인 A는 중개보조원 D의 연락처를 알려주었고, 중개보조원 D에게 확인전화를 하자 중개보조원 D는 직접 □□주택에서 만나서 계약을 진행하면 된다고 하면서‘서류도 문제없고 만나서 확인시켜 주겠다’고 말하였습니다.

(8) B는 2014. 8. 1. 중개보조원 D와 임차인 A를 □□ 주택에서 만났고, 중개보조원 D는 공인중개사 사무소에 준비한 전대차 계약의 가계약서를 B에게 제시하며 본 계약에서도 이와 내용이 동일할 것이라고 하며 가계약을 체결하였습니다.

(9) 그때까지 공인중개사 甲은 소유자 C와 직접 전화 통화를 하여 전대차 여부를 확인해보지는 않았고, 단지 중개보조원 D가 소유자 C의 아들과 통화를 하였다고 들었을 뿐이었습니다.

또한 공인중개사 甲이 전대차 계약서 하단 개업공인중개사란에 서명을 해 줄 당시 임차인 A의 보증금 3억 1,000만 원의 전세 임대차계약서, 소유자 B의 위임장, 인감증명서 등의 서류는 전혀 검토하지 않았다가, 2014. 8. 7.자 전대차계약이 체결된 이후에야 임차인 A의 보증금 3억 1,000만 원의 전세 임대차 계약서를 보게 되었을 뿐이었습니다.

(10) B는 2014. 8. 7. 다시 중개보조원 D와 임차인 A를 만났고, 중개보조원 D는 B에게 □□ 주택의 등기부등본, 임차인 A의 전세 임대차 계약서, 소유자C의 위임장과 인감증명서를 가져와 제시하였으며, B와 임차인 A의 날인만 빠져 있고 나머지 내용은 이미 기재되어있는 전대차 계약서를 보여주었습니다.

(11) 중개보조원 D는 B에게 소유자를 확인시켜 주겠다면서 임차인 A의 전세 임대차 계약서에 기재된 소유자 C의 휴대전화번호(실제로는 소유자 C의 휴대전화번호가 아니었음)를 알려주었고, B가 위 번호로 전화를 하자 자신이 □□ 주택 소유자 C라고 칭하는 사람이 받아 전대차 계약의 동의여부를 확인하였습니다.

(12) 또한 B는 공인중개사 甲과도 통화하였고, 공인중개사 甲은‘자신이 다른 일로 바빠서 가지 못했으며, 관련 서류를 모두 확인했고, 아무 문제 없으니직원 D 말대로 계약서를 작성하면 된다’고 원고에게 말하였습니다.

(13) 결국 B는 공인중개사 甲을 한번도 만나지 못한 상태에서 전대차 계약을 체결하였고, 전대차 계약에 따라 임차인 A의 계좌로 합계 1억 2,000만 원을입금하였고, 공인중개사 甲에게 중개수수료 300,000원을 입금하였습니다.

(14) 이후 임차인 A의 보증금 3억1,000만 원의 전세 임대차 계약서와 소유자 C의 위임장은 모두 위조된 것임이 밝혀졌고, 소유자 C는 전대차를 동의해 준 적이 전혀 없었습니다.

(15) 즉, 임차인 A는 보증금 3억 1,000만 원의 전세 임대차 계약서와 소유자C의 위임장을 위조하여, 자신이 소유자C와 3억 1,000만 원의 전세 임대차 계약을 하였으며, 소유자 C가 전대차 계약을 적법하게 동의한 것처럼 B를 기망하여 전대차 보증금 1억 2,000만 원을 편취하였던 것입니다.

* 위 사실관계에 대한 중개사의 민사손해배상 책임 검토

(1) 위 사실관계는 서울중앙지방법원 2016. 8. 11. 선고 2016가단5004689호사건을 재구성한 것입니다.

우선 관련 판결을 살펴보면 아래와 같습니다.

◎ 관련 대법원 판결

부동산 중개계약은 부동산의 매매, 임대차 등의 알선이라고 하는 사실행위를 위탁하고 부동산 중개인이 이를 수탁하는 계약이므로 그 법률적 성질은민법상의 위임에 해당하므로 부동산중개업자가 부동산매매를 중개함에 있어서는 민법 제681조에 따라 중개계약의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개 사무를 처리하여야 할 의무가 있고, 부동산중개업자는 중개계약을 체결하지 아니한 제3자에 대해서는 중개계약상의 책임을 부담하지는 않지만 부동산중개업자는 직접적인 위탁관계가 없다고 하더라도 부동산 중개업자의 개입을 신뢰하고 거래를 하게 되는 제3자에 대하여 신의성실을 취지로 하여 권리의 진위에 관해서 특별한 주의를 하는 등 업무상의 일반적인 주의의무를 부담한다고 봄이 상당하다.

이와 같은 취지에서 중개업자에게 부동산중개업법 제29조 제1항은 신의와 성실로써 공정하게 중개업무를 수행할 의무를 부담시키고 있고, 또 제25조 제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 중개물건의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있으며, 그 권리관계 중에는 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되어 있으므로 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는자가 진정한 권리자와 동일인인지 여부를 조사하고 확인할 의무를부담한다.

그리고 중개업자로서는 매도 의뢰인이 알지 못하는 사람인 경우 필요할 때에는 등기권리증의 소지 여부나 그 내용을 확인·조사하여 보아야 할주의의무가 있다(대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결, 대법원 2007. 11. 15.선고 2007다44156 판결 등)

(2) 공인중개사가 중개의뢰를 받을 때에는 중개의뢰인이 중개대상물이 진정한 소유권자나 처분권자인지 여부를 반드시 확인하여야 함은 두말할 나위가 없습니다.

위 사실관계에서와 같이 전대차 계약체결을 중개할 경우에도 임대인의 동의 여부를 확인하여 주는 것은 매우 중요하다고 할 것인데, 이 경우에도 공인중개사는 과연 임대인이 진정한 소유권자가 맞는지 여부를 반드시 확인해야할 의무가 있습니다.

그런데도 위 사실관계에서의 공인중개사 甲은 만연히 중개보조원 D와 임차인 A의 말만 믿고 임대인 C가 전대차에 동의해준 것이 맞는지 여부에 대하여직접 전화조차 해보지 않는 등 제대로 확인하지 않은 중개 과실이 있다고 할것입니다.

서울중앙지방법원 2016. 8. 11. 선고2016가단5004689 손해배상(기) 판결에서도 ① 전대차계약의 경우 임대인의 동의 여부를 명확하게 확인하는 것이 매우 중요하고 전대차계약을 통한 사기범행이 빈번하게 문제된다는 점에서 공인중개사와 중개보조원은 소유자의 동의 여부 등에 대하여 주의를 기울였어 야 하는 것으로 보이는 점, ② 그럼에도 중개보조원은 임차인(전대인)과 동창이라는 이유로 그의 말을 일방적으로

신뢰한 나머지 중개보조원으로서 수행하여야 할 확인 업무를 제대로 수행하지 못하였고 공인중개사 또한 중개보조원의 말만 믿고 실제로 공인중개사로서 수행하여야 할 확인 업무를 제대로 수행하지 못한 것으로 보이는 점, ③ 실제로 공인중개사는 중개보조원이 소유자와 통화하였다는 내용을 들었을 뿐 소유자와 통화하는 등 소유자를 확인하려고 노력한 사실이 없을 뿐만 아니라, 수사기관에서의 진술에 의하면 이 사건전대차계약 체결 당시까지 등기부등본만 확인하였을 뿐 3억 1,000만 원짜리 부동산전세계약서, 집주인의 위임장, 인감증명서 등 서류를 실제로 검토하지 못했고, 이 사건 전대차계약을 체결하고 나서 나중에 살펴본 것에 불과한 것으로 보이는 점 등을 종합하여 공인중개사가 부동산 중개행위에서 요구하는 정당한 확인의무를 태만히 한 것이라고 봄이 상당하고, 이로 인하여 원고에게 발생한 손해인 보증금을 배상할 책임이 있다고 판단하였습니다.

* 결론

이상과 같이 전대차 계약을 중개할 때에도 공인중개사는 진정한 임대인이 전대차를 동의하였는지 여부를 확인하여야 하고, 진정한 임대인이 맞는지 확인하지 않은 상태에서 임차인(전대인)이 전대차 보증금을 편취할 경우 공인중개사에게도 손해배상책임이 발생할수 있음을 유의하여야 합니다.

따라서 전대차 계약 중개시에도 임대인의 신분증 및 신분증의 진위여부, 등기권리증 등 필요한 증빙서류를 꼼꼼하게 확인하여 실제 진정한 임대인이 전대차를 동의한 것이 맞는지 확인하여 중개과실을 최소화 할 수 있도록 하여야 할것입니다.