신규 아파트 전세 계약시 주의 할점에 대하여

요즘 주위를 둘러보면 전세물건이 참 많이 나오고 있습니다.

불과 몇년전만 해도 전세물건을 찾기가 어려웠는데 지금은 부동산 경기침체와 많은 입주물량때문에 골라서 들어가는 재미가 있을 정도로 전세물건이 많이 있습니다. 가격또한 저렴한 물건들을 찾을수 있어서 세입자 입장에서는 조금 숨통이 트일수도 있을것 같습니다.

기존의 주택이나 아파트에 전세로 계약을 할때와 신규아파트를 전세계약할때는 약간의 차이가 있어서 오늘은 한번 이야기 해보려고 합니다.

신규아파트와 전세계약을 할때는 대부분 신규아파트들이 준공검사후 보존등기까지 한달에서 두달정의 시간이 필요하고, 또한 입주 예정일로부터 3개월전부터 진행을 하게 되기 때문에 전세 계약 당시에는 등기상의 명확한 소유자를 알수 없는 미등기 상태일 경우가 많습니다.

임차인 입장에서는 미등기라는 상황에 당황스럽고 불안한 마음이 생기기 마련입니다.

그러나 미등기 상태의 아파트와 전세계약을 진행할때 몇가지의 사항만 제대로 확인한다면 문제없이 계약을 진행할수 있습니다.

신규아파트 전세계약시 주의사항에 대하여 알아보겠습니다.

준공전일 경유 준공검사에 문제가 없는지 확인하는 것이 중요합니다.

시행사와 시공사 간의 소송 등으로 사용승인을 받지 못하는 아파트의 경우라면 전세계약을 안하시는 것이 좋습니다.

문제가 해결된것을 확인하고 계약하셔도 상관없습니다.

아니면 다른 집을 알아보시는게 좋습니다.

원만히 해결된다면 상관없겠지만 장기간으로 이어질수도 있기 때문입니다.

미등기 상태의 아파트이기 때문에 반드시 실제 소유자를 확인해야 합니다.

일반적인 아파트라면 등기부등본을 확인하면 실제 소유자를 확인할수 있지만 미등기 상태의 신규 아파트는 등기부등본으로는 소유자 확인을 할수 없습니다.

그렇기 때문에 계약전에 분양계약서를 확인하여 건설사에 아파트 실제 소유자가 맞는지, 소유자의 이름, 주소, 전화번호등을 다시 한번 확인하고 전세계약서를 작성하는 것이 좋습니다.

작년부터 계속되어온 정부의 강력한 대출규제로 인하여 잔금을 해결하지 못하는 임대인들이 늘어나고 있습니다.

임대인이 분양대금의 미납으로 인해 아파트 분양권에 가압류와 가처분등이 있어서 소유권이전 등기에 문제가발생할수도 있습니다.

전세보증금을 받아서 잔금을 치루려고 계획하는 임대인들도 많이 있습니다.

이럴경우에는 전세계약서 특약사항에 분양대금의 납부로 문제가 발생할 경우 계약에 대한 해지와 위약금의 내용을 적어서 임차권을 보호하는 것도 하나의 방법입니다.

신규아파트의 경우 대부분 중도금 대출이 포함되어 있는 경우가 많습니다.

전세계약을 작성할때 대출금을 상환할것인지 아니면 그대로 둘것인지에 대하여도 계약서 작성시에 임대인과 협의가 있어야합니다.

대출 상환을 하지 않는다면 그만큼 전세보증금이 낮아져야 정상이고, 상환을 한다면 꼭 계약서상에 상환조건을 명시하기 바랍니다.

대출금을 상환하는 조건을 간단하게 감액등기라고 하는데 이건 아래의 링크를 읽어보시면 자세히 알수 있을것입니다.

* 감액등기란?

미등기 아파트라고 해도 주택임대차보호법의 보호대상이 되기 때문에 잔금을 지급하면 즉시 입주를 하고 전입신고와 확정일자를 받아두는 것이 보증금 보호에 도움을 줍니다.

전입신고와 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권이 생기는건 이제 다들 알고 계시죠?

* 주택임대차보호법상의 대항력의 요건에 대하여

* 대항력이란?

대항력과 우선변제권을 갖추고 있어야 나중에 혹시라도 등기가 이루어진후 저당권이 설정되고 경매가 진행된다고해도 우선변제를 받을수 있는 권리를 보장받기 때문에 반시 전입신고와 확정일자를 받으시기 바랍니다.