주택임대차 계약의 대항력의 요건에 대하여

주거 목적으로 건물을 임차한 경우로써 임차권 등기와 무관하게 대항력을 취득하기 위해서는 일정한 요건이 필요합니다.

이를 '주거용 건물 임차권의 대항력 요건' 이라고 합니다.

대항력 요건을 모두 갖추게 되면 최종 요건을 갖춘 그 다음날 0시에 누구에게라도 임차권이 있음을 주장할 수 있는 권리 즉, 임차기간 및 보증금에 대하여 주장할 수 있는 대항력을 취득하게 됩니다. 이와 관련된 3가지 요건에 대하여 규정하고 있는 주택임대차보호법 제3조제1항을 살펴보면 다음과 같습니다.

* 대항력이란 무엇일까요?

* 주택임대차보호법상의 대항력과 대항요건에 대하여

대항력을 취득하기 위한 첫번째 요건은 임대인과 적법한 계약을 체결하는 것이 필요합니다.

형식적으로 보면 등기 명의인과 자연인에 속한 임차인 간에 체결된 임대차계약을 말하는 것입니다. 

등기명의자와 직접 계약을 체결하지 않았더라도 적당한 대리권을 가진 대리인과 체결하였다면 계약의 적법성은 유지됩니다.

비록 정당한 임대인과 거래계약을 체결한 경우라도 임차인이 법인 또는 비법인 등에 해당할 경우에는 적법성이 인정되지 않습니다.

다만 임차인의 권리능력은 인정되어야 하고, 행위능력도 있어야 할 것입니다. 그러나 임차인 보호 목적이라는 입법 취지에서 보면 미성년자, 한정치산자, 급치산자가 법정대리인 없이 체결한 계약이라도 유효한 계약으로 보아야 할 것입니다.

실무적으로는 임대인의 적법성이 문제되는 경우가 많습니다. 예컨데 남편 명의로 된 주택을 부인이 자기 명의로 임대하는경우, 부모 또는 자식 명의로 된 건물을 자식 또는 부모가 자기 명의를 임대하는 경우, 공유에 속한 건물임에도 일부 지분권자가 전부 인대하는 경우등 입니다.

표련대리 여부를 별론으로 한다면 정당한 임대인과 체결한 것이 아니므로 적법성을 인정받기 어려울 것입니다.

한편 최근 들어 등기명의자가 아닌 제3자가 타인의 주택을 임대하는 경우가 많습니다. 자칭 등기명의자와 임대차계약을 체결하거나 주인 행세를 하는 전세입자 또는 월세세입자와 계약하는 경우입니다. 전통적으로 행해지던 수법이긴 해도 전세난이 심화되면서 더욱 기승을 부리고 있는데 만약 이러한 자를 임대인으로 믿고 계약을 체결한 다음 대항력 요건을 전부 갖추게 되더라도 적법한 계약을 체결한 것이 아니므로 임차인은 대항력을 취득할 수 없게 되는 것입니다.

'점유의 이전'이란 임차 목적물인 주거용 건물을 임차인이 사실상 지배할 수 있는 상태에 두는 것을 말합니다.

일반적으로 점유공간에 자유롭게 출입할 수 있는 열쇠 등을 넘겨받거나 이삿짐을 옮기는 행위가 될 것입니다.

점유의 이전은 임차인이 직접 이전 받는 것이 원칙이지만 점유매개자인 제3자를 통해서도 이전받을 수 있습니다.

즉 임차인은 아버지이고 점유를 이전받는 자는 처 또는 자년들인 경우입니다. 이러한 요건을 갖추게 되면 점유이전 요건은 구비되는 셈입니다.

주민등록 전입신고는 '주민등록법'에 따라 30일 이상 거주 목적이 있는 자연인이 해당 시장, 군수, 구청장에게 거주지 등에 대한 일정한 사항을 신고하는것을 말합니다. 주택임대차 보호법이 대항력 요건으로써 주민등록 전입신고를 요구하는 것은 임차인의 거주사실을 공시할 수 있는 마땅한 장치가 없기 때문입니다.

실무적으로는 대항력 요건 중에서 주민등록 전입신고일을 가장 중요하게 취급하고 있습니다.

앞선 게약의 적법성이나 점유의 이전 문제는 그 사실을 입증하기 곤란한 반면 주민등록 전입여부는 해당 주택 소재지 읍, 면, 동사무소를 통하여 확인하게 되는 것입니다. 따라서 대항력 취득여부나 그 일시는 주민등록 전입사실을 통하여 확인하게 되는 것입니다.

주민등록은 계약을 체결한 해당 주택에 정확하게 전입신고가 되어 있는지가 관건입니다.

특별한 경우가 아니라면 단독주택인 경우에는 전입신고가 문제되지 않지만 공동주택인 경우에는 적법한 전입신고 여부가 자주 문제되고 있는데 다음과 같은 판례 입장을 기준으로 판단하면 될 것입니다.

1. 단독주택에 대한 전입신고.

유효성이 인정되는 사례

- 다가구주택인 경우로써 실제 거주하는 호수와 다르게 전입신고를 한 경우.

- 토지분할 등으로 대장상 지번과 등기부 표제부상 지번이 서로 다른 경우로써 토지대장 및 건축물대장에 기재된 지번으로 전입신고를 한 경우.

- 집합건축물대장과 토지등기부 표제부 상의 기재가 서로 다른 경우러써 대장에 기재된 지번이나 호수로 전입신고를 한 경우.

- 임차인이 그의 가족을 독립세대로 전입신고 하지 않고 타인의 동거인으로 전입신고를 한 경우.

유효성이 부정되는 사례.

- 담장 내 수 필지가 존재하는 경우로써 주거용 건물이 소재하지 않는 다른 필지 지번으로 전입신고를 한 경우.

- 집합건축물관리대장이 작성되어 있는 단독주택인 경우 해당 지번만으로 전입신고를 한 경우.

- 산53-6 또는 등기부상 소재지 표시인 산53과 다른 53-6으로 전입신고를 한 경우.

2. 공동주택에 대한 전입신고.

유효성이 인정되는 사례.

-당초 단독주택으로 허가 받아 건축된 건물로서 나중에 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 구분건물로 등기된 경우임에도 소관청이 일반건축물대장을 집합건축물관리대장으로 변경하지 않은 경우로써 임차인이 해당 지번만으로 전입신고를 한 경우.

- 등기부상 에이동이라고 표시된 연립주택을 사실상 건물 외벽 명칭인 '가동'으로 전입신고르 한 때로써 상호 같은 건물임을 명백히 인식할 수 있는 경우.

유효성이 부정되는 사례.

- 미준공 상태의 공동주택에 입주한 임차인이 당초에는 정확한 건물번호로 전입신고를 한 경우라도 준공 후 보존등기 과정에서 당초 정해진 건물번호가 달라진 경우.

- 미준공 상태의 연립주택에 전입신고 하면서 호수를 기재하지 않고 지번만으로 전입신고를 한 경우.

* 대항력 효과

적법한 계약, 점유의 이전, 주민등록 전입신고를 하게 되면 최종 요건을 갖춘 그 다음날 0시에 대항력을 취득하게 됩니다.

이에 따른 효과는 다름과 같이 두 가지로 구분하여 살펴볼 수 있습니다.

1. 강제집행 이외의 사유로 이전되는 경우.

강제집행이 아닌 다른 사유로 주택 소유권이 이전되는 경우가 있습니다.

일반적으로는 대부분이 여기에 해당할 것입니다. 예컨데 법률행위로 이전되는 매매, 증여, 교환과 법률규정에 의하여 이전되는 상속이 있습니다. 이러한 사정으로 주거용 건물 소유권이 이전되더라도 임차권은 그대로 유지될수 있고 계약의 조건 또한 여전히 유효합니다.

따라서 소유권을 승계한자는 기존 임대차 계약의 효력을 다툴 수 없는 제한을 받게 됩니다.

기존 계약관계가 그대로 승계되는 것은 일반적 효력에 불과합니다. 다만 임차권은 채권에 불과하므로 임차권 등기를 하지 않았다면 '물권우선 원칙'에 의하여 새로운 소유권자에게는 대항할 수 없습니다. 그러나 미등기 상태의 임차권이라도 위에서 실시한 주택임대차보호법 제3조제1항에 따른 요건을 통하여 대항력을 취득하게 되면 등기한 것과 유사한 효력이 발생하게 되므로 기존 권리가 그대로 유지될 수 있는 것입니다.

2. 강제집행으로 소유권이 이전되는 경우.

강제집행으로 소유권이 이전될 경우에도 임차인의 지위가 그대로 승계된다면 매수인의 지위는 매우 불안하게 되고 강제집행의 실효성도 담보하기 어렵습니다.

따라서 강제집행으로 소유권이 이전될 경우에는 임차권은 원칙상 승게되지 않고 소멸되는 것으로 규정하고 있습니다.

반면에 소멸되는 임차권을 보호하기 위하여 최우선변제권, 우선변제권등을 인정하고 있는데 이러한 원리는 공과세금 체납으로 인하여 국세징수법, 지방세법등에 따른 협의의 공매가 진행될 경우에도 동일하게 적용됩니다.

* 최우선변제권이란?

부택임대차 보호법은 국민의 주거생활 안정이라는 대원칙을 구현하기 위하여 임차기간보장, 지위승계, 보증금 증액제한 등 여러제도를 두고 있습니다. 한편으로는 강제집행으로 주거용 건물이 매각될 경우를 대비하여 임차인의 보증금 중 일정액은 대항력 취득일자와 무관하게 최우선으로 배당받을 수 있는 지위도 보장하고 있습니다. 동 권리를 최우선변제권이라고 칭합니다.

최우선변제권은 주거용 건물이 경매로 환가될 경우 배당절차에서 2순위로 배당받을 수 있는 권리를 말합니다. 그러나 다른 권리자도 보호해야 하므로 토지를 포함한 당해 건물의 매각대금에서 2분의 1 범위 내에서만 인정되는 것으로 하고 있습니다.

다만 임차권 등기명령에 따라 임차권등기가 경료된 주택 또는 임대차 목적 부분에 대하여 다시 임차권을 설정한 임차인에게는 동 권리가 인정되지 않는 것으로 하고 있습니다.

최우선변제권이 인정되려면 다음 세가지 요건이 필요합니다.

우선 경매기입등기 전에 대항력을 갖추어야 합니다. 다음은 지역별로 정하고 있는 소액보증금에 해당되어야 합니다.

소액보증금은 기본적으로 지역별로 구분 규정하고 있으나 거주하는 주택별로도 차이가 있습니다.

즉 기준 담보권에 해당한느 배당요구종기일 전에 반드시 집행법원에 배당을 신청해야 합니다.

각 지역별 해당 주거용 건물의 담보권 설절일을 기준으로정해지는 소액보증금과 이에 따른 최우선변제금 한도를 정리하면 다음과 같습니다.

최선수위 담보권 설정일자	지역	소액보증금 적용범위	받게되는 소액보증금
2016. 3. 31 ~	서울특별시	1억원이하	3,400만원
	수도권 중 과밀억제권역	8,000만원 이하	2,700만원
	광역시(군제외) 안산,용인,김포,광주포함	6,000만원 이하	2,000만원
	세종시	6,000만원 이하	2,000만원
	그 외지역	5,000만원 이하	1,700만원

* 우선변제권이란?

우선변제권은 강제집행 절차로 주거용 건물이 매각될 경우 임차인이 4순위 배당권자로서 참여할 수 있는 권리를 말합니다.

우선변제권을 갖고 있는 권리자는 기본적으로 부동산등기부 을구에 등기되어 있는 저당권자, 전세권자, 등기된 임차권자 및 담보가등기권자가 됩니다.

주거용 건물 임차인은 등기를 한 바 없음에도 우선변제권을 인정하는 것은 역시 국민의 주거생활 안정이라는 입법목적을 달성하기 위함입니다. 다만 4순위 배당권을 가진 다른 자들과의 우열문제가 있다는 점에서 동 권리는 절대적이지 못합니다.

그러나 등기를 한 바 없음에도 등기 권리자와 같은 순위에서 배당참여권이 인정된다는 것은 특권이 아닐수 없습니다.

우선변제권이 인정되기 위해서도 다음과 같은 3가지 요건이 필요합니다.

우선 전술한 주택임대차보호법에 따른 대항력이 필요합니다. 

두번째는 주거용 건물 소재지 관할 읍장, 면장, 동장, 등기소장, 공증사무소 등으로부터 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자는 일자가 있는 증서로서 확정일자가 부여된 당일 해당 문서가 존재했음을 입증하는 효력이 있는 것으로써 제정 민법부틱 제3조가 정하고있는 요건을 갖춘 것을 말합니다. 

다만 확정일자는 임대착계약서 원본에 받아야 하고, 보증금이 증액될 때마다 추가로 받아야 한다는 점이 특징입니다.

마지막으로 배당요구종기일까지 집행법원에 배당신청을 하여야 한다는 점입니다.

* 지위유지권이란?

대항력 있는 임차권자라면 강제집행 절차를 통해서도 기존 권리가 그대로 유지될 수 있습니다.

배당을 신청하였으나 전액 배당을 받지 못한 경우, 배당제외, 배당결격, 배당신청을 하지 않은 경우에 발생하게 됩니다.

여기서 대항력 있는 임차권이란 등기부에 나타나는 말소기준권리에 앞서 대항력을 구비한 임차권을 말하며, 동 권리 이후에 대항력을 취득한 경우라면 말소될 뿐이기 때문에 문제되지 않습니다.

인수대항력 있는 임차권이라도 최우선변제권, 우선변제권을 갖고 있다면 배당절차에 적극 참여하여 순위에 따른 배당을 받고 퇴거하면 될 것입니다. 하지만 소액보증금에 해당되지 않거나 소액보증금 범위에 속하더라도 확정일자를 구비하지 못한 경우, 소액보증금에 해당되지 않고 확정일자도 구비하지 못한 경우, 확정일자를 받은 경우라도 우선변제 순위가 4순위에 속한 다른 배당권자보다 늦은 경우라면 문제가 있게 됩니다.

따라서 이러한 사정이 있으면 예외적으로 기존 권리가 그대로 매수인에게 승계되는 것으로 한 것입니다.

따라서 절대적 대항력을 갖추고 대항력을 갖추고 있는 임차인은 기존 자여기간은 물론 배당 받지 못한 잔액에 대해서도 매수인에게 주장할 수 있는 특권이 인정되는 것입니다.